درس خارج فقه استاد مقتدایی

موضوع: كتاب الإجارة/العين المستأجرة /حکم إجاره دادن عین مستأجرة

کلام مرحوم امام در مسأله 25: «لو استأجر عيناً ولم يشترط عليه استيفاء منفعتها بالمباشرة، يجوز أن يؤجرها بأقلّ ممّا استأجر وبالمساوي وبالأكثر. هذا في غير البيت والدار و الدكّان و الأجير، و أمّا فيها فلا تجوز إجارتها بأكثر منه إلّاإذا أحدث فيها حدثاً من تعمير أو تبييض أو نحو ذلك، ولا يبعد جوازها أيضاً إن كانت الاجرة من غير جنس الاجرة السابقة. والأحوط إلحاق الخان و الرحى و السفينة بها، و إن كان عدمه لا يخلو من قوّة. ولو استأجر داراً- مثلًا- بعشرة دراهم، فسكن في نصفها وآجر الباقي بعشرة دراهم من دون إحداث حدث جاز، وليس من الإجارة بأكثر ممّا استأجر. وكذا لو سكنها في نصف المدّة وآجرها في باقيها بعشرة. نعم، لو آجرها في باقي المدّة أو آجر نصفها بأكثر من عشرة لا يجوز.»[1] «اگر عينى را اجاره كند و بر او شرط نشود كه منفعت آن را بالمباشره استيفا كند، جايز است آن را به كمتر از آنچه اجاره كرده و به مساوى و بيشتر از آن، به ديگرى اجاره دهد. اين در غير اتاق و خانه و دكان و اجير است؛ و اما در اين‌ها اجاره دادنشان به بيشتر از آن جايز نيست، مگر اينكه در اين‌ها كارى مانند تعمير يا سفيد كارى يا مانند اين‌ها، انجام داده باشد. و در صورتى هم كه اجرت از غير جنس اجرت سابق باشد بعيد نيست كه اجاره دادن آن‌ها (به بيشتر از آن، حتى اگر كارى در آن‌ها انجام نداده) جايز باشد. و احتياط (مستحب) آن است كه كاروانسرا و آسياب و كشتى به آن‌ها ملحق باشد اگر چه عدم الحاق، خالى از قوت نيست. و اگر خانه‌اى را مثلًا به ده درهم اجاره كند و در نصف آن ساكن شود و بقيه خانه را به ده درهم اجاره دهد- بدون اينكه كارى در آن انجام داده باشد- جايز است و از موارد اجاره دادن به بيشتر از آنچه اجاره كرده است نمى‌باشد. و همچنين است اگر نصف مدت اجاره در آن ساكن شود و آن را در بقيه مدت به ده درهم اجاره دهد. البته اگر خانه را در باقى‌مانده مدت، يا نصف آن را (در همه مدت)، به بيشتر از ده درهم اجاره دهد جايز نيست.»[2]

بیان استاد: ممکن است کسی خانه‌ای را إجاره کند ولی نه به جهت این که خودش از منافع آن استفاده کند بلکه به دلائلی بخواهد اختیار واگذاری به غیر را داشته باشد مانند این که از راه إجاره کردن منافع و ارتقاء کیفیت و امکانات آن در صدد إجاره به غیر و کسب درآمد باشد، سؤال این است که آیا می‌توان با مالک عین مستأجرة ضمن عقد شرط کند مبنی بر جواز إجاره‌ی به غیر؟ در جواب می‌گوییم: فروض سه گانه‌ای را می‌توان برای این مسأله تصور کرد که در برخی موارد چنین إجاره‌ای صحیح خواهد بود و در برخی موارد خیر؛

فرض اول: تخفیفاً به کمتر از قیمتی که إجاره کرده است به دیگری واگذار کند؛ ممکن است کسی خانه‌ای را إجاره کند به امید این که شاید محل کار او به آن منطقه منتقل شود ولی به جهت تردیدی که دارد در ضمن قرارداد شرط می‌کند این إجازه را داشته باشد که منافع إجاره شده را به غیر إجاره دهد و صاحب خانه نیز چنین شرطی را پذیرفته باشد با چنین فرضی مرحوم امام قائل هستند هیچ اشکالی ندارد که مستأجر منافع این خانه را در مدت إجاره به غیر إجاره دهد.

فرض دوم: این که مستأجر منافع چنین خانه‌ای را به قیمت مساوی با مال الإجارة به غیر إجاره دهد؛ چنین فرضی نیز بلااشکال صحیح خواهد بود.

فرض سوم: این که مستأجر منافع چنین خانه‌ای را به قیمت بیشتر از مقدار إجاره بهاء به غیر إجاره دهد؛ حکم این فرض عدم جواز إجاره‌ی آن می‌باشد.

دلیل عدم جواز فرض سوم: اگر کسی منافع خانه‌ای را إجاره کند و این إجازه را نیز داشته باشد که به غیر إجاره دهد در این فرض اگر به قیمت بیشتر به دیگری إجاره دهد از دو احتمال خارج نیست؛ احتمال اول این است که منافع این خانه را به قیمت کمتر از عرف بازار از مالک عین مستأجرة إجاره کرده است، به جهت این که چنین إجاره‌ای نوعی فریب و کلاه‌برداری به حساب می‌آید و عرفاً چنین مالکی را سفیه تلقی می‌کنند و به آن اعتراض می‌کنند فلذا چنین عقد إجاره‌ای صحیح نخواهد بود و او اقدام به عقد فاسد نموده است؛ احتمال دوم آن است که به قیمتی بیشتر از قیمت متداول به دیگری واگذار نماید، این فرض نیز محکوم به بطلان است زیرا او از عدم اطلاع غیر، سوء استفاده کرده و این منافع را به بیشتر از قیمت متداول به او إجاره داده است و این عمل نامشروع خواهد بود.

مختار استاد: برخی امور است که مایحتاج روزمرّه‌ی مردم و از امور متداول به شمار می‌آید و قیمت آن برای همه‌ی مردم معلوم است مانند إجاره بهاء منازل مسکونی و مراکز کسب و کار؛ چنانچه مرحوم امام می‌فرماید: «يجوز أن يؤجرها بأقلّ ممّا استأجر وبالمساوي وبالأكثر. هذا في غير البيت والدار و الدكّان و الأجير، و أمّا فيها فلا تجوز إجارتها بأكثر منه» بنابر این جایز نیست کسی به قیمت بیشتر از متعارف به دیگری إجاره دهد، زیرا موجب شکستن قبح گرانفروشی می‌شود و باب گرانفروشی و هرج و مرج را باز می‌کند؛ اما اموری که به ندرت مورد نیاز و مراجعه مردم قرار می‌گیرد و معمولا بر اساس سلیقه‌ی افراد معدودی مورد اقبال قرار می‌گیرد مانند خرید یک وسیله‌ی کم‌یاب یا خرید باغ و تفریح‌گاه، در این امور چون عرف دقیقی در تعیین قیمت قابل دست‌یابی نیست و کسی معترض و متعجب نسبت به آن نمی‌شود اشکالی ندارد که به قیمت پیشنهادی مالک عین، مورد معامله قرار بگیرد.

موارد صحت فرض سوم: اگر کسی مثلا خانه‌ای را إجاره کند و إجازه داشته باشد که منافع این خانه را به غیر إجاره دهد در دو صورت صحیح است به قیمت بیشتر از إجاره بهاء به غیر إجاره دهد؛

اول: «و أمّا فيها فلا تجوز إجارتها بأكثر منه إلّاإذا أحدث فيها حدثاً من تعمير أو تبييض أو نحو ذلك» لااقل کاری کند که کیفیت بهره‌مندی از منافع را افزایش دهد، مثلا خانه‌ای را ماهیانه به قیمت صد هزار تومان إجاره کرده است پس از إجاره با إجازه‌ی مالک عین اقدام به تعمیر خرابی‌ها و زیبا سازی و رنگ آمیزی در و دیوار این خانه نموده است در این فرض اشکالی ندارد که به قیمت بیشتر مثلا صد و پنجاه هزار تومان به غیر إجاره دهد، بنا بر این با قید ارتقاء کیفیت و امکانات، فرض سوم بلا اشکال خواهد بود،

دوم: «ولا يبعد جوازها أيضاً إن كانت الاجرة من غير جنس الاجرة السابقة»ا گر جنس إجاره بهاء با آنچه خود إجاره کرده است متفاوت باشد و عرف مردم به تفاوت قیمت آنها توجهی نداشته باشد یا به این تفاوت إشراف و اطلاعی نداشته باشند در این فرض نیز اشکالی ندارد به قیمت بیشتر به غیر إجاره داده شود، مثلا کسی خانه‌ای را به قیمت صد هزار تومان إجاره می‌کند و همان خانه را بدون این که ارتقاء در کیفیت ایجاد کند در إزاء پانزده کیلو گندم به غیر إجاره می‌دهد، هر چند قیمت پانزده کیلو گندم بیش از صد هزار تومان است ولی مردم توجهی به این تفاوت قیمت نمی‌کنند و موجب شکستن قبح گرانفروشی نمی‌شود.

موارد استثناء شده از فرض سوم: ممکن است تصور شود هر نوع نفعی که در إجاره‌ی منافع إجاره شده به غیر نصیب مستأجر شود ممنوع است و از آن باید اجنتاب کرد ولی مرحوم امام دو مورد را استثناء نموده‌اند و از موارد ممنوع ندانسته‌اند.

مورد اول: «ولو استأجر داراً- مثلًا- بعشرة دراهم، فسكن في نصفها وآجر الباقي بعشرة دراهم من دون إحداث حدث جاز، وليس من الإجارة بأكثر ممّا استأجر» یکی از مواردی که از مصادیق مجاز در إجاره‌ی عین مستأجره به غیر به حساب می‌آید موردی است که قسمتی از منافع عین مستأجره را بدون این که ارتقاء در کیفیت و امکانات انجام دهد به همان قیمتی که إجاره کرده است به دیگری إجاره دهد مثلا اگر خانه‌ای که چهار اتاق دارد به ده درهم إجاره کند و با همان وضعیتی که إجاره کرده بدون احداث تغییر جدیدی دو اتاق آن را به همان ده درهم به دیگری إجاره دهد چنین إجاره‌ای صحیح است و از مصادیق إجاره‌ی به اکثر از قیمت إجاره شده به حساب نمی‌آید.

مورد دوم: «وكذا لو سكنها في نصف المدّة وآجرها في باقيها بعشرة. نعم، لو آجرها في باقي المدّة أو آجر نصفها بأكثر من عشرة لا يجوز.» اگر خانه‌ای را به یک قیمت معلومی مثلا ده درهم به مدت شش ماه إجاره کند و پس از سه ماه سکونت باقی مانده مدت إجاره که سه ماه است را به همان قیمت ده درهم به دیگری إجاره دهد این مورد نیز از موارد صحیح به حساب می‌آید و از مصادیق «إجاره‌ی عین مستأجره به اکثر آنچه إجاره کرده» نمی‌باشد؛ البته اگر بخواهد باقی مانده مدت یا نصف مدت را به بیش از آنچه إجاره کرده به دیگری إجاره دهد جایز نمی‌باشد مثلا خانه‌ای را به قیمت ده درهم به مدت شش ماه إجاره کند و سه ماه در آن سکونت کند و سه ماه باقی مانده را به قیمت پانزده درهم به دیگری إجاره دهد این مورد از موارد باطل به شمار می‌آید.