درس خارج فقه استاد مقتدایی

موضوع: كتاب الإجارة/العين المستأجرة /حکم إجاره عین مشاع

کلام مرحوم امام در مسأله24: «تجوز إجارة المشاع؛ سواء كان للمؤجر الجزء المشاع من عين فآجره، أو كان مالكاً للكلّ وآجر جزءاً مشاعاً منه كنصفه أو ثلثه، لكن في الصورة الاولى لا يجوز للمؤجر تسليم العين للمستأجر إلّابإذن شريكه. وكذا يجوز أن يستأجر اثنان- مثلًا- داراً على نحو الاشتراك، ويسكناها معاً بالتراضي، أو يقتسماها بحسب المساكن بالتعديل و القرعة، كتقسيم الشريكين الدار المشتركة، أو يقتسما منفعتها بالمهاياة؛ بأن يسكنها أحدهما ستّة أشهر- مثلًا- ثمّ الآخر، كما إذا استأجرا معاً دابّة للركوب على التناوب، فإنّ تقسيم منفعتها الركوبية لا يكون إلّابالمهاياة؛ بأن يركبها أحدهما يوماً و الآخر يوماً مثلًا، أو يركبها أحدهما فرسخاً و الآخر فرسخاً.»[1] ‌ «اجاره مشاع جايز است؛ چه موجر جزء مشاعى از عين را مالك باشد وآن را اجاره دهد يا مالك همه‌اش باشد و جزء مشاعى از آن مانند نصف يا يك سوم آن را اجاره دهد. ليكن در صورت اول براى موجر جايز نيست عين را تسليم مستأجر نمايد، مگر با اذن شريكش. و همچنين جايز است مثلًا دو نفر خانه‌اى را به طور شريكى اجاره كنند و با تراضى در آن سكونت نمايند، يا محل‌هاى سكونت آن را با تعديل (برابر ساختن) و قرعه ميان خود تقسيم نمايند، مانند تقسيمى كه دو شريك، در خانه مشترك دارند، يا منفعت آن را به طور مهايات (نوبت‌بندى) ميان خود تقسيم كنند، به اينكه مثلًا يكى از آن‌ها شش ماه و سپس ديگرى شش ماه ساكن شود، مانند وقتى كه هر دو با هم چهارپايى را براى سوار شدن به طور نوبتى، اجاره مى‌كنند؛ زيرا تقسيم منفعت سوار شدن آن فقط با مهايات مى‌باشد؛ به اينكه يكى از آن‌ها يك روز و ديگرى روز ديگر مثلًا سوار شود، يا يكى از آن‌ها يك فرسخ و ديگرى يك فرسخ سوار شود.»[2]

بیان استاد: إجاره دادن «عین مشاع» جایز است همچنان که إجاره «عین غیر مشاع» جایز است؛ بنا بر این إشاعة مانع إجاره نیست؛ اما اشکال مختلف إجاره‌ی عین مشاع را می‌توان در موارد ذیل مطرح نمود:

    • إشاعه به جهت تعدّد مالک: «تجوز إجارة المشاع؛ سواء كان للمؤجر الجزء المشاع من عين فآجره...» چنانچه مثلا وارثین، دو برادر باشند و یک ساختمان از پدر خود به ارث برده باشند جایز است یکی از ورّاث سهم خود را پس از جلب رضایت وارث دیگر در معرض إجاره قرار دهد «لكن في الصورة الاولى لا يجوز للمؤجر تسليم العين للمستأجر إلّابإذن شريكه» در این فرض، اصل حق إجاره دادن منافع برای هر کدام از شرکاء محفوظ است ولی باید چنین قصدی را به اطلاع شریک خود برساند اگر خود شریک مایل بود که سهم شریک خود را إجاره کند اولویت با او خواهد بود و إلا باید إجازه دهد که شریک او سهم خود را به غیر إجاره دهد و قسمتی از ساختمان را که به اندازه‌ی سهم اوست در اختیار مستأجر بگذارد؛ ممکن است یک مستأجر در ضمن دو قرارداد مستقل، از این دو مالکی که مشاعاً مالک این ساختمان هستند تمام ساختمان را إجاره کند و ممکن است دو مستأجر هر کدام جداگانه با هر کدام از مالکین، قرارداد مجزّایی منعقد کنند و در محدوده‌ی تعیین شده تصرف نمایند؛ همان طور که گفته شد این وجه هم قابل تصور است که یکی از ورّاث سهم وارث دیگر را إجاره نماید تا حق استفاده از تمام ساختمان را داشته باشد و همچنین است سایر احتمالات مسأله.

    • إشاعه به جهت سهم مستأجر: «أو كان مالكاً للكلّ وآجر جزءاً مشاعاً منه كنصفه أو ثلثه» ممکن است شخصی مالک تمام ساختمان باشد ولی مستأجر نیازی به تمام اتاق‌ها و فضای بنای مذکور نداشته باشد بلکه مثلا نصف یا ثلث این بنا مورد نیاز او باشد، در چنین فرضی هیچ منعی وجود ندارد از این که مالک، نصف یا ثلث این بنا را در اختیار او قرار دهد به نحوی که اتاق‌ها و محدوده‌ی إجاره شده را معیناً در اختیار او قرار دهد و یا این که مالک با رضایت خود إجازه دهد مشاعاً این مستأجر در تمام این بنا تصرف نماید ولی به اندازه‌ای که در قرارداد تعیین شده مال الإجارة را پرداخت نماید؛ به عنوان مثال ممکن است در یک مجتمع مسکونی سه واحد قابل سکونت وجود داشته باشد و مالکِ این مجتمع، یکی از واحدها را به یک خانواده‌ی مشخصی إجاره دهد و واحدهای دیگر را بلااستفاده باقی بگذارد و همچنان در اختیار خود نگه دارد ولی ممکن است این مالک به جهت رفاقتی که با مستأجر دارد إجازه تصرف سایر واحدها را نیز به او بدهد به نحوی که هر وقت تصمیم گرفت سایر واحدها را إجاره دهد بلافاصله مستأجر اولی به همان واحد تعیین شده قناعت کند؛ به هر حال مالک می‌داند در مجموع، مقدار استفاده‌ی این خانواده از آب و امکانات بیش از نیاز یک خانواده نخواهد بود هر چند إجازه‌ی تصرف در تمام قسمت‌ها را داشته باشند.

    • إشاعه به جهت تعدد مستأجر و وحدة مالک عین: «وكذا يجوز أن يستأجر اثنان- مثلًا- داراً على نحو الاشتراك، ويسكناها معاً بالتراضي، أو يقتسماها بحسب المساكن بالتعديل و القرعة، كتقسيم الشريكين الدار المشتركة، أو يقتسما منفعتها بالمهاياة؛ بأن يسكنها أحدهما ستّة أشهر- مثلًا- ثمّ الآخر» فرض دیگر مسأله آن است که مثلا دو مستأجر مشترکاً یک خانه را إجاره کنند و دو قرارداد مستقل با مالک این ساختمان منعقد کنند؛ مرحوم امام این فرض را نیز جایز می‌دانند؛ البته در مقام استفاده از این منافع مشاع، مستأجران می‌توانند مشترکا‌ از تمام منافع عین مستأجرة استفاده نمایند «ويسكناها معاً بالتراضي» مانند این که پدر و پسری یک خانه را إجاره کنند و هر کدام یک قرارداد مستقل با مالک آن خانه منعقد کنند ولی به جهت محرمیتی که بین اعضای دو خانواده موجود است صلاح را در این ببینند که مشاعا از منافع این خانه استفاده کنند؛ «أو يقتسماها بحسب المساكن بالتعديل و القرعة، كتقسيم الشريكين الدار المشتركة» شکل دیگر این که هر کدام از مستأجران به اندازه‌ی سهم خود محدوده‌ی إجاره شده را تقسیم کنند و با توافق یا قرعه در قسمت مورد نظر تصرف نمایند مانند این که دو مستأجر ضمن دو عقد إجاره‌ی مستقل، منافع یک عین مستأجرة را مشاعاً إجاره کنند ولی به جهت این که بین اعضای خانواده محرمیت وجود ندارد صلاح را در این ببینند که منافع این عین را از هم مجزا کنند و هر کدام در محدوده‌ی معین شده تصرف نمایند؛ «أو يقتسما منفعتها بالمهاياة؛ بأن يسكنها أحدهما ستّة أشهر- مثلًا- ثمّ الآخر» شکل دیگر در استفاده از منافع عین مستأجره‌ی مشاع آن است که مستأجران با هم توافق کنند که به اندازه‌ی سهم خود به نوبت از این منافع استفاده نمایند مانند این که مشاعاً خانه‌ای را به مدت یک سال إجاره کنند در حالی که سهم هر دو باهم مساوی باشد و با توافق هم در دو مرحله‌ی شش ماهه به نوبت از تمام منافع آن استفاده نمایند.

    • إشاعه در منافع مرکوب: «كما إذا استأجرا معاً دابّة للركوب على التناوب، فإنّ تقسيم منفعتها الركوبية لا يكون إلّابالمهاياة؛ بأن يركبها أحدهما يوماً و الآخر يوماً مثلًا، أو يركبها أحدهما فرسخاً و الآخر فرسخاً» اما در فرضی که منافع یک داّبه‌ای مانند اسب و شتر مشاعاً إجاره شود فقط استفاده‌ی نوبتی از منافع رکوب برای این دو مستأجر مقدور خواهد بود زیرا عین دابّه چنان ماهیتی دارد که قابلیت تقسیم ندارد و اما در مقام تقسیم منافع به دو شکل می‌توان توافق کرد؛ شکل اول آن است که بر اساس زمان، حق استفاده لحاظ شود مثلا «یک روز در میان» حق استفاده داشته باشند و شکل دیگر آن است که بر اساس مسافت، تقسیم منافع لحاظ شود به نحوی که مثلا باهم قرار بگذارند در هر یک فرسخ، استفاده از منافع را به دیگری واگذار نمایند.

کلام مرحوم امام در مسأله 25: «لو استأجر عيناً ولم يشترط عليه استيفاء منفعتها بالمباشرة، يجوز أن يؤجرها بأقلّ ممّا استأجر وبالمساوي وبالأكثر. هذا في غير البيت والدار و الدكّان و الأجير، و أمّا فيها فلا تجوز إجارتها بأكثر منه إلّاإذا أحدث فيها حدثاً من تعمير أو تبييض أو نحو ذلك، ولا يبعد جوازها أيضاً إن كانت الاجرة من غير جنس الاجرة السابقة. والأحوط إلحاق الخان و الرحى و السفينة بها، و إن كان عدمه لا يخلو من قوّة. ولو استأجر داراً- مثلًا- بعشرة دراهم، فسكن في نصفها وآجر الباقي بعشرة دراهم من دون إحداث حدث جاز، وليس من الإجارة بأكثر ممّا استأجر. وكذا لو سكنها في نصف المدّة وآجرها في باقيها بعشرة. نعم، لو آجرها في باقي المدّة أو آجر نصفها بأكثر من عشرة لا يجوز.»[3] «اگر عينى را اجاره كند و بر او شرط نشود كه منفعت آن را بالمباشره استيفا كند، جايز است آن را به كمتر از آنچه اجاره كرده و به مساوى و بيشتر از آن، به ديگرى اجاره دهد. اين در غير اتاق و خانه و دكان و اجير است؛ و اما در اين‌ها اجاره دادنشان به بيشتر از آن جايز نيست، مگر اينكه در اين‌ها كارى مانند تعمير يا سفيد كارى يا مانند اين‌ها، انجام داده باشد. و در صورتى هم كه اجرت از غير جنس اجرت سابق باشد بعيد نيست كه اجاره دادن آن‌ها (به بيشتر از آن، حتى اگر كارى در آن‌ها انجام نداده) جايز باشد. و احتياط (مستحب) آن است كه كاروانسرا و آسياب و كشتى به آن‌ها ملحق باشد اگر چه عدم الحاق، خالى از قوت نيست. و اگر خانه‌اى را مثلًا به ده درهم اجاره كند و در نصف آن ساكن شود و بقيه خانه را به ده درهم اجاره دهد- بدون اينكه كارى در آن انجام داده باشد- جايز است و از موارد اجاره دادن به بيشتر از آنچه اجاره كرده است نمى‌باشد. و همچنين است اگر نصف مدت اجاره در آن ساكن شود و آن را در بقيه مدت به ده درهم اجاره دهد. البته اگر خانه را در باقى‌مانده مدت، يا نصف آن را (در همه مدت)، به بيشتر از ده درهم اجاره دهد جايز نيست.»[4]

بیان استاد: ممکن است کسی خانه‌ای را إجاره کند ولی نه به جهت این که خودش از منافع آن استفاده کند بلکه به دلائلی بخواهد اختیار واگذاری به غیر را داشته باشد مانند این که از راه إجاره کردن منافع و ارتقاء کیفیت و امکانات آن در صدد إجاره به غیر و کسب درآمد باشد، سؤال این است که آیا می‌توان با مالک عین مستأجرة ضمن عقد شرط کند مبنی بر جواز إجاره‌ی به غیر؟ در جواب می‌گوییم: فروض سه گانه‌ای را می‌توان برای این مسأله تصور کرد که در برخی موارد چنین إجاره‌ای صحیح خواهد بود و در برخی موارد خیر؛

فرض اول: تخفیفاً به کمتر از قیمتی که إجاره کرده است به دیگری واگذار کند؛ ممکن است کسی خانه‌ای را إجاره کند به امید این که شاید محل کار او به آن منطقه منتقل شود ولی به جهت تردیدی که دارد در ضمن قرارداد شرط می‌کند این إجازه را داشته باشد که منافع إجاره شده را به غیر إجاره دهد و صاحب خانه نیز چنین شرطی را پذیرفته باشد با چنین فرضی مرحوم امام قائل هستند هیچ اشکالی ندارد که مستأجر منافع این خانه را در مدت إجاره به کمتر از مبلغ إجاره شده به غیر إجاره دهد.

فرض دوم: این که مستأجر منافع چنین خانه‌ای را به قیمت مساوی با مال الإجارة به غیر إجاره دهد؛ چنین فرضی نیز بلااشکال صحیح خواهد بود.

فرض سوم: این که مستأجر منافع چنین خانه‌ای را به قیمت بیشتر از مقدار إجاره بهاء به غیر إجاره دهد؛ حکم این فرض عدم جواز إجاره‌ی آن می‌باشد.

دلیل عدم جواز فرض سوم: اگر کسی منافع خانه‌ای را إجاره کند و این إجازه را نیز داشته باشد که به غیر إجاره دهد در این فرض اگر به قیمت بیشتر به دیگری إجاره دهد از دو احتمال خارج نیست؛ احتمال اول این است که منافع این خانه را به قیمت کمتر از عرف بازار از مالک عین مستأجرة إجاره کرده است، به جهت این که چنین إجاره‌ای نوعی فریب و کلاه‌برداری به حساب می‌آید و عرفاً چنین مالکی را سفیه تلقی می‌کنند فلذا چنین عقد إجاره‌ای صحیح نخواهد بود و او اقدام به عقد فاسد نموده است؛ احتمال دوم آن است که به قیمت متعارف إجاره کرده است ولی به قیمتی بیشتر از قیمت متداول به دیگری واگذار نموده است، این فرض نیز محکوم به بطلان است زیرا او از عدم اطلاع غیر، سوء استفاده کرده و این منافع را به بیشتر از قیمت متداول به او إجاره داده است و این عمل نامشروع خواهد بود.

مختار استاد: برخی امور است که مایحتاج روزمرّه‌ی مردم و از امور متداول به شمار می‌آید و قیمت آن برای همه‌ی مردم معلوم است مانند إجاره بهاء منازل مسکونی و مراکز کسب و کار و اُجرت عمل؛ بنابر این جایز نیست کسی به قیمت بیشتر از متعارف به دیگری إجاره دهد اما اموری که به ندرت مورد نیاز و مراجعه مردم قرار می‌گیرد و معمولا بر اساس سلیقه‌ی افراد معدودی مورد اقبال قرار می‌گیرد مانند خرید یک وسیله‌ی کم‌یاب یا خرید باغ و تفریح‌گاه، در این امور چون عرف دقیقی در تعیین قیمت قابل دست‌یابی نیست و کسی معترض به آن نمی‌شود اشکالی ندارد که به قیمت پیشنهادی مالک عین، مورد معامله قرار بگیرد.

شرط صحت فرض سوم: اگر کسی مثلا خانه‌ای را إجاره کند و إجازه داشته باشد که منافع این خانه را به غیر إجاره دهد در دو صورت صحیح است به قیمت بیشتر از إجاره بهاء به غیر إجاره دهد؛ اول: لااقل کاری کند که کیفیت بهره‌مندی از منافع را افزایش دهد، مثلا خانه‌ای را ماهیانه به قیمت صد هزار تومان إجاره کرده است پس از إجاره با إجازه‌ی مالک عین اقدام به تعمیر خرابی‌ها و زیبا سازی و رنگ آمیزی در و دیوار این خانه نموده است در این فرض اشکالی ندارد که به قیمت بیشتر مثلا صد و پنجاه هزار تومان به غیر إجاره دهد، بنا بر این با قید ارتقاء کیفیت و امکانات، فرض سوم بلا اشکال خواهد بود، دوم: اگر جنس إجاره بهاء با آنچه خود إجاره کرده است متفاوت باشد و عرف مردم به تفاوت قیمت آنها توجهی نداشته باشد یا به این تفاوت إشراف و اطلاعی نداشته باشند در این فرض نیز اشکالی ندارد به قیمت بیشتر به غیر إجاره داده شود، مثلا کسی خانه‌ای را به قیمت صد هزار تومان إجاره می‌کند و همان خانه را بدون این که ارتقاء در کیفیت ایجاد کند در إزاء پانزده کیلو گندم به غیر إجاره می‌دهد، هر چند قیمت پانزده کیلو گندم بیش از صد هزار تومان است ولی مردم توجهی به این تفاوت قیمت نمی‌کنند و موجب شکستن قبح گرانفروشی نمی‌شود.

إن شاء الله ادامه این مسأله در جلسه آینده.