درس خارج فقه استاد مقتدایی

موضوع: كتاب الإجارة/ أرکان الإجارة /حکم مال الإجارة در عقد إجاره فاسد

کلام مرحوم امام در مسأله23: « كلّ موضع كانت الإجارة فاسدة، تثبت للمؤجر اجرة المثل بمقدار ما استوفاه المستأجر من المنفعة، أو تلفت تحت يده أو في ضمانه. وكذلك في إجارة النفس للعمل، فإنّ العامل يستحقّ اجرة مثل عمله. والظاهر عدم الفرق في ذلك بين جهل المؤجر و المستأجر ببطلان الإجارة وعلمهما به.نعم، لو كان البطلان من ناحية الإجارة بلا اجرة أو بما لا يتموّل عرفاً لا يستحقّ شيئاً؛ من غير فرق بين العلم ببطلانها وعدمه. ولو اعتقد تموّل ما لا يتموّل عرفاً فالظاهر استحقاقه اجرة المثل.»[1]

«در هر موردى كه اجاره باطل باشد، به مقدارى كه مستأجر از منافع آن استيفا نموده، يا تحت اختيار يا در ضمان او تلف شده است، براى موجر اجرت المثل ثابت است. و همچنين است در اجاره خود انسان براى كار، كه كارگر، استحقاق اجرت مثل كارش را دارد. و ظاهر آن است كه در اين جهت بين علم و جهل موجر و مستأجر به باطل بودن اجاره فرقى نيست. البته اگر بطلان آن از ناحيه بدون اجرت بودن اجاره باشد، يا اجاره در مقابل چيزى باشد كه عرفاً ماليت ندارد، موجر مستحق چيزى نمى‌شود، بدون آن‌كه بين علم به بطلان آن و عدم علم به آن فرقى باشد. و اگر به ماليت چيزى كه عرفاً ماليت ندارد اعتقاد داشته باشد، ظاهر آن است كه مستحق اجرت المثل مى‌شود.»[2]

بیان استاد: بحث در مسأله 23 از مسائل کتاب الإجارة از متن تحریر الوسیلة مرحوم امام است: «كلّ موضع كانت الإجارة فاسدة، تثبت للمؤجر اجرة المثل بمقدار ما استوفاه المستأجر» برای صحت إجاره شرائطی مطرح شده است؛ از جمله‌ی این شرائط: بلوغ، عقل، قصد إجاره برای متعاقدین و عدم مهجوریت و امکان تصرف در مال از طرف موجر می‌باشد به نحوی که اگر این شرائط در متعاقدین موجود نباشد و غیر بالغ و مجنون یک طرف عقد إجاره قرار بگیرند چنین عقدی نافذ نخواهد بود و شرعا باطل محسوب خواهد شد.

برای عوضین نیز احکام و شرائطی مطرح شده است که باید برای صحت عقد إجاره لحاظ شود مانند این که عین مستأجرة و همچنین مال الإجارة باید کاملا معلوم باشند و مبهم باقی نمانند به نحوی که اگر موجر بگوید یکی از خانه‌هایم را به تو در إزای فلان مبلغ إجاره بهاء إجاره می‌دهم،چنین عقدی باطل خواهد بود؛ همچنین نوع منفعت مورد نظر مستأجر نیز باید از امور مباح باشد و به منظور امور حرامی از قبیل استفاده در تولید مسکرات نباید مورد إجاره واقع شود.

موضوع بحث مسأله23: موضوع این مسأله در مورد عقد إجاره‌ای است که به طور فاسد منعقد شده است ولی با این حال به جهت جهل در مسأله و یا هر دلیل دیگری به مضمون چنین عقدی ترتیب اثر داده شده باشد و مستأجر در عین مستأجرة تصرف نموده باشد و موجر نیز مال الإجارة را دریافت کرده باشد؛ می‌خواهیم حکم مسأله را از جهات مختلف به دست آوریم؛ در این فرض از جهت فاسد بودن عقد إجارة، تصرف طرفین عقد در عوضین مشروع نمی‌باشد هر چند بگوییم از جهات دیگری مانند رضایت طرفین چنین تصرفاتی مباح شده باشد ولی هدف ما این است که مسائل مترتب بر چنین عقدی از جهت فاسد بودن آن را بررسی کنیم.

فرع اول: مرحوم امام در این مسأله قائل هستند که اگر متعاقدین متوجه شوند عقد إجاره فاسد بوده در این فرض آنچه بر عهده‌ی مستأجر به جهت استیفای منافع عین مستأجرة در مدت تصرف می‌آید اُجرة المثل است نه اُجرة المسمی؛ ممکن است آنچه در مفاد عقد به عنوان مال الإجارة مورد توافق قرار گرفته باشد بیش از اُجرة المثل باشد یا کمتر از آن ولی در فرض فساد عقد إجارة مستأجر موظف است که به اندازه‌ی ارزش بازاری و عرفی که همان اُجرة المثل است به ملکیت موجر در آورد زیرا با فساد عقد إجاره دیگر معنایی ندارد به مال الإجاره‌ی تصریح شده در مضمون عقد، تعهدی وجود داشته باشد ولی از جهت این که در این مدت تصرفی محقق شده در صدد بیان حکم این مسأله بر آمده‌ایم؛ اما جهت مشروع بودن عوضین در فرض فساد عقد إجارة به این بر می‌گردد که طرفین به اصل تصرف در مال یگدیگر رضایت داده‌اند و به جهت این که ید مستأجر بر عین مستأجرة ید امانی است موجب می‌شود عوضین برای هر دو طرف مشروعیت پیدا کنند؛

فرع دوم: حکم مسأله در صورتی که مورد إجاره عمل باشد نیز مانند فرض بالا خواهد بود چنانچه مرحوم امام می‌فرماید: «كذلك في إجارة النفس للعمل، فإنّ العامل يستحقّ اجرة مثل عمله»؛ وقتی یک خیاط مطابق عقد إجاره‌ی مورد توافق، مهارت و عمل خود را در اختیار صاحب پارچه قرار می‌دهد و لباس مورد نظر مشتری را می‌دوزد هر چند بعدا معلوم شود به جهتی عقد إجاره فاسد بوده ولی آنچه مسلم است کاری انجام شده و این کار دارای ارزش است؛ اگر فرض کنیم از جهت عقد إجاره‌ی مورد نظر که فسادی در آن راه پیدا کرده مستحق اُجرت نباشد ولی این عمل او نباید بدون اُجرت باقی بماند و بر صاحب پارچه لازم است اُجرت المثل چنین عملی را پرداخت نماید هر چند قائل باشیم عقد إجاره فاسد بوده و لزومی ندارد به اُجرة المسمی پایبند باشد.

فرع سوم: فرض دیگر مسأله این است که عقد إجاره به صورت فاسد منعقد شده باشد در حالی که علم به فساد عقد نداشته باشند و مستأجر بر اساس همین عقد، إجازه‌ی تصرف از طرف موجر را دریافت نموده باشد به نحوی که کلید در اختیار او قرار داده شده باشد ولی در مدت إجاره، مستأجر به دلیلی که مربوط به خود او بوده هیچ استیفایی از منافع مورد إجاره نبرده باشد در این فرض نیز به جهت تضییعی که از طرف مستأجر صورت گرفته است موظف خواهد بود اُجرة المثل این مدت را به موجر پرداخت نماید هر چند در فروض فوق اطلاعی از بطلان عقد در این مدت نداشته باشد و گمان می‌کرده بر اساس عقد صحیح کلید خانه در اختیار او قرار گرفته است باز حکم مسأله وجوب اُجرة المثل بر عهده مستأجر خواهد بود چنانچه مرحوم امام می‌فرماید: «والظاهر عدم الفرق في ذلك بين جهل المؤجر و المستأجر ببطلان الإجارة وعلمهما به».

فرع چهارم: مرحوم امام در فرع دیگر مسأله می‌فرماید: «نعم، لو كان البطلان من ناحية الإجارة بلا اجرة أو بما لا يتموّل عرفاً لا يستحقّ شيئاً؛ من غير فرق بين العلم ببطلانها وعدمه.» اگر باطل بودن عقد إجاره به این جهت باشد که اُجرتی در إزای منفعت عین مستأجرة در نظر گرفته نشده باشد و موجر بدون تعیین اُجرت، إجازه داده باشد که مستأجر از منفعت مورد إجاره بهره‌مند شود و یا این که مال الإجاره را یک شیء غیر متمول مانند مسکرات یا اعیان نجسه یا آلات لهو و قمار قرار داده باشند در این فروض پس از علم به بطلان إجاره، موجر مستحق هیچ نوع اُجرتی نخواهد بود زیرا با عدم تعیین اُجرت و یا تعیین اُجرتی که عرفا مالیت ندارد گویا رضایت به تصرف مجانی صادر شده است.

فرع پنجم: «ولو اعتقد تموّل ما لا يتموّل عرفاً فالظاهر استحقاقه اجرة المثل.» و اما اگر موجر گمان می‌کرده آنچه به عنوان اُجرت در ضمن عقد إجاره مورد توافق واقع شده عرفاً مالیت دارد مانند کلب غیر معلم و بعداً متوجه شده که مالیت کلب غیر معلم غیر عرفی است در این فرض ظاهراً حکم آن است که اُجرة المثل به موجر پرداخت شود.