درس خارج فقه استاد مقتدایی

موضوع: كتاب الإجارة/العين المستأجرة /حکم تلف عین مستأجرة

کلام مرحوم امام در مسأله22: «لو آجر داراً فانهدمت بطلت الإجارة إن خرجت عن الانتفاع الذي هو مورد الإجارة بالمرّة، فإن كان قبل القبض، أو بعده بلا فصل قبل أن يسكن فيها، رجعت الاجرة بتمامها، وإلّا فبالنسبة كما مرّ. و إن أمكن الانتفاع بها من سنخ مورد الإجارة بوجه يعتدّ به عرفاً، كان للمستأجر الخيار بين الإبقاء والفسخ، ولو فسخ كان حكم الاجرة على حذو ما سبق. و إن انهدم بعض بيوتها، فإن بادر المؤجر إلى تعميرها- بحيث لم يفت الانتفاع أصلًا- ليس فسخ ولا انفساخ على الأقوى، وإلّا بطلت الإجارة بالنسبة إلى ما انهدمت، وبقيت بالنسبة إلى البقيّة بما يقابلها من الاجرة، وكان للمستأجر خيار تبعّض الصفقة.»[1]

«اگر خانه‌اى را اجاره دهد سپس خراب شود، در صورتى كه به طور كلى از انتفاعى كه مورد اجاره است خارج شود، اجاره باطل مى‌شود؛ پس اگر قبل از قبض باشد يا بعد از قبض بدون فاصله، قبل از آن‌كه در آن ساكن شود، تمام اجرت بر مى‌گردد، وگرنه بالنسبه است، چنان كه گذشت. و اگر انتفاع بردن از آن به انتفاعى كه از سنخ مورد اجاره به گونه‌اى كه عرفاً قابل توجه است، ممكن باشد، مستأجر بين باقى گذاردن و فسخ آن خيار دارد. و اگر فسخ كند، حكم اجرت به گونه‌اى است كه گذشت. و اگر بعضى از اتاق‌هايش خراب شود، پس اگر موجر به طورى به تعمير مبادرت جويد كه انتفاع اصلًا فوت نشود بنابر اقوى نه فسخى هست و نه انفساخى (كه خود به خود فسخ شود) وگرنه اجاره نسبت به آنچه كه خراب شده باطل مى‌شود و نسبت به بقيه به مقدارى از اجرت كه مقابل آن قرار مى‌گيرد، باقى مى‌ماند. و مستأجر حق خيار تبعض صفقه (خيار ناشى از تبعيض و تجزيه در مورد معامله) را دارد.»[2]

کلام مرحوم صاحب جواهر: «ولو استأجر شيئا معينا فتلف قبل قبضه بطلت الإجارة بلا خلاف أجده فيه»[3] اگر کسی یک عین مستأجره‌ی مشخصی را إجاره کند ولی پس از إجاره و قبل از قبض، آن عین تلف شود إجاره باطل خواهد شد و این حکمی است که مورد اتفاق علماء است و اختلافی در آن وارد نشده است.

بیان استاد: کلام مرحوم امام در مسأله‌ی22 در بعضی قسمت‌ها شباهت‌هایی به مسأله‌ی21 دارد ولی نکاتی در این مسأله وجود دارد که موجب شده است دو مسأله‌ی مجزا مطرح شود، یکی از نکات آن است که این مسأله در خصوص خرابی و انهدام خانه‌ای که در معرض إجاره واقع شده است عنوان شده است؛ البته می‌توان همین احکام مطرح شده در این مسأله را به سایر اعیان مستأجرة سرایت داد مثلا اگر کسی یک دابّه‌ای را إجاره کند و این دابّه قبل از قبض تلف شود إجاره باطل خواهد بود و اگر چنان آسیب ببیند که کاملا از حیّز انتفاع ساقط نشود ولی توان بارهای بالاتر را نداشته باشد به همان نسبت که ضعف بر او عارض شده از أجرت کاسته می‌شود و یا این که مستأجر حق فسخ إجاره را خواهد داشت.

در این مسأله فرضی بیان شده است که در آن خانه‌ای به إجاره‌ی مستأجر داده شده است ولی قبل از قبض و استیفای از منافع، این خانه دچار خرابی و انهدام گردیده است و یا بعد از قبض ولی با فاصله‌ی بسیار کمی این خرابی اتفاق افتاده است به نحوی که پس از استقرار و قبل از استیفای معتد به چنین اتفاقی واقع شود و یا در اثنای استیفاء خرابی عارض شود در این فروض می‌توان فروع ذیل را مطرح نمود:

فرع اول: «لو آجر داراً فانهدمت بطلت الإجارة إن خرجت عن الانتفاع الذي هو مورد الإجارة بالمرّة فإن كان قبل القبض، أو بعده بلا فصل قبل أن يسكن فيها، رجعت الاجرة بتمامها، وإلّا فبالنسبة كما مرّ» اگر قبل از قبضِ خانه‌ی إجاره شده توسط مستأجر و یا بعد از قبض ولی با فاصله‌ی بسیار کمی که استیفای در این فاصله معتد به نباشد خانه‌ی إجاره‌ای به قدری دچار خرابی شود که هیچ امکان استیفای از منافع مقدور نباشد إجاره باطل خواهد بود و بعد از این خرابی مستأجر حق ندارد به ادامه تصرف خود در این عین مستأجرة ادامه دهد و باید فوراً خانه را تخلیه کند و به موجر تحویل دهد و چنانچه مال الإجاره‌ای به موجر پرداخت شده باشد باید تمام آن به مستأجر برگردد و اگر مستأجر مدتی از منافع خانه استیفاء نماید و قبل از اتمام مدت إجاره این خرابی اتفاق بیافتد در این فرض مانند مسأله21 إجاره نسبت به مدت باقی مانده باطل خواهد شد و چنانچه زمان عقد، تمام مال الإجاره پرداخت شده باشد موجر موظف است به نسبت زمان باقی مانده، إجرة المسمی را به مستأجر باز گرداند و نسبت به مدتی که استیفای از منافع محقق شده إجاره صحیح خواهد بود و طبق قرارداد باید إجاره بهای این مدت پرداخت شود؛ مثلا اگر مدت إجاره شش ماه باشد و مستأجر تمام إجاره بهاء را در اول قرارداد پرداخت نموده باشد و سه ماه استیفای منافع صورت گرفته باشد باید نصف إجاره بها به مستأجر برگردد و چنانچه دو ماه استیفای منافع صورت گرفته باشد باید دو سوم إجاره بهاء به مستأجر برگردد و به همین نسبت باید عمل شود.

فرع دوم: «و إن أمكن الانتفاع بها من سنخ مورد الإجارة بوجه يعتدّ به عرفاً، كان للمستأجر الخيار بين الإبقاء والفسخ، ولو فسخ كان حكم الاجرة على حذو ما سبق» ممکن است خرابی عارض شده بر خانه‌ی إجاره‌ای به نحوی باشد که منافع عین مستأجرة از بین نرود بلکه همچنان عرفاً برای این خانه منافع معتد به قائل باشند مانند این که سیل وارد محیط خانه شده باشد و گل و لای، آلودگی و آسیب جزئی بر دیوارها و باغچه بر جای گذاشته باشد ولی کاملا این خانه از قابلیت استفاده خارج نشده باشد و در سنخ مورد إجاره که مثلا مسکونی بوده همچنان با همان کیفیت قابل استفاده باشد در چنین فروضی اصل إجاره باطل نمی‌باشد ولی این اختیار برای مستأجر وجود دارد که عقد إجاره را در مدت باقی مانده فسخ نماید و یا این که به اصل إجاره رضایت دهد و در مدت باقی مانده از منافع مورد اجاره استفاده نماید و در صورت فسخ إجاره بر اساس همان نسبتی که بیان شد با توجه به مدت باقی مانده از زمان عقد إجاره موجر موظف است إجاره بهاء را به مستأجر برگرداند و چنانچه قبل از قبض و یا بعد از قبض بدون این که استیفای معتد به انجام شده باشد چنین خرابی عارض شود موجر موظف است در صورت فسخ مستأجر تمام إجاره بهاء را به مستأجر برگرداند.

فرع سوم: «و إن انهدم بعض بيوتها، فإن بادر المؤجر إلى تعميرها- بحيث لم يفت الانتفاع أصلًا- ليس فسخ ولا انفساخ على الأقوى،» اگر قسمتی از خانه‌ی إجاره شده خراب شود نه تمام آن در حالیکه موجر بلا‌فاصله قبل از این که منافعی از آن فوت کند مبادرت به تعمیر خانه کند و خرابی عارض شده را بر طرف کند مانند این که یک خانه‌ی دو طبقه‌ای إجاره داده شده باشد و طبقه‌ی دوم دچار خرابی شود و موجر بلافاصله اقدام به تعمیر خرابی کند و در اختیار مستأجر قرار دهد در این فرض دو قول مطرح است:

    • قول اول: مرحوم امام می‌فرمایند بنا بر اقوی نه فسخی اتفاق خواهد افتاد و نه انفساخی؛ مقصود از فسخ آن است که به اراده و اختیار مستأجر می‌باشد ولی مقصود از انفساخ آن است که از اراده و اختیار مستأجر خارج شده باشد و به خودی خود بطلان إجاره واقع شود؛

    • قول دوم: اینکه امام می‌فراید: «علی الأقوی» معلوم است که قول غیر اقوی از برخی بزرگان نیز وجود دارد و آنها قائلند وقتی قسمتی از خانه‌ای که متعلق إجاره است خراب می‌شود آن عین به هم می‌ریزد و مصالح آن دور ریخته می‌شود و اگر آن خرابی تعمیر شود دیگر آن عینی که عقد إجارة بر آن واقع شده بود نخواهد بود و باید عقد جدیدی منعقد شود از جمله طرفداران این قول شهید ثانی در مسالک است که می‌فرماید: «فيلزم من نقص العين نقص ماليّة المنفعة، فعيب العين في قوّة عيب المنفعة، فله الفسخ و إن استوفى بعضها»[4] در این بیان حق خیار فسخ به مستأجر داده شده است و چنین استدلال شده است که وقتی عین مستأجرة تغییر پیدا کرده به تبع منافع آن نیز تغییر پیدا می‌کند در حالیکه إجارة بر عین مشخصی واقع شده است، هر چند قسمتی از منافع عین باقی مانده باشد؛ استدلالی مانند استدلال شهید ثانی از مرحوم محقق ثانی نیز نقل شده است.

مختار استاد: اگر موجر بلافاصله قبل از این که منافعی از خانه‌ی إجاره‌ای فوت شود اقدام کند و عیب پیش آمده را جبران کند در این فرض مختار ما همان قول مرحوم امام است که اصل إجاره را به قوت خود صحیح می‌دانند و علی الأقوی به جهت چنین عیبی که برطرف شده حق فسخ و انفساخ برای مستأجر قائل نمی‌شوند، و در جواب کسانی که استدلال کرده‌اند: عقد إجاره بر عین مشخصی وارد شده و این تغییر در عین مستأجره باعث می‌شود موضوع عقد إجاره تغییر پیدا کند و نیاز به عقد جدیدی خواهد بود، در جواب می‌گوییم: عقد إجاره به عین مستأجرة به جهت قابلیت سکونت آن تعلق گرفته است و خود مصالح از قبیل گچ و آهن و سیمان و آجر و ... که تشکیل دهنده عین مستأجرة هستند موضوعیتی ندارند بنا بر این اگر موجر اقدام کند و خرابی عارض شده را با مصالح دیگری جبران کند و در پایان همان کیفیت سابق را در عین مستأجرة ایجاد کند دیگری دلیلی باقی نمی‌ماند که مستأجر به مفاد عقد إجاره پایبند نباشد و إجاره را فسخ نماید.

فرع چهارم: «وإلّا بطلت الإجارة بالنسبة إلى ما انهدمت، وبقيت بالنسبة إلى البقيّة بما يقابلها من الاجرة، وكان للمستأجر خيار تبعّض الصفقة.» اگر کسی مثلا خانه‌ای که چهار اتاق دارد را إجاره کند و به جهتی مانند سیل و زلزله دو اتاق آن از بین برود و موجر هیچ اقدامی در جهت جبران خرابی انجام ندهد در این فرض تبعض الصفقة به وجود می‌آید زیرا عقد إجاره بر عینی واقع شده است که اکنون آن عین با همان کمیت و کیفیت وجود ندارد و قسمتی از آن مفقود شده است و موجر نیز در صدد جبران خرابی عارض شده نمی‌باشد در این فرض حکم آن است که مستأجر می‌تواند از خیار تبعض الصفقة استفاده کند و باقی مانده‌ی إجاره را فسخ نماید و می‌تواند به اصل عقد إجاره رضایت دهد و در إزای منافع کاسته شده از مقدار إجاره بهاء بکاهد؛ احتمال دارد مستأجر مصلحت خودش را در این ببیند که هزینه و وقت اسباب کشی را بر خود تحمیل نکند و به همین مقدار از منافع باقی مانده رضایت دهد و نیاز خود را برآورده کند و در عوض به مقدار منافعی که کاسته شده است از إجاره بهاء کسر نماید.