درس خارج فقه استاد مقتدایی

موضوع: كتاب الإجارة/العين المستأجرة /حکم تلف عین مستأجرة

کلام مرحوم امام در مسأله21: «لو تلفت العين المستأجرة قبل قبض المستأجر بطلت الإجارة، وكذا بعده بلا فصل معتدّ به، أو قبل مجي‌ء زمان الإجارة، ولو تلفت في أثناء المدّة بطلت بالنسبة إلى بقيّتها، ويرجع من الاجرة بما قابلها؛ إن نصفاً فنصف، أو ثلثاً فثلث وهكذا. هذا إن تساوت اجرة العين بحسب الزمان. و أمّا إذا تفاوتت تلاحظ النسبة؛ مثلًا: لو كانت اجرة الدار في الشتاء ضعف اجرتها في باقي الفصول، وبقي من المدّة ثلاثة أشهر الشتاء يرجع بثلثي الاجرة المسمّاة، ويقع في مقابل ما مضى من المدّة ثلثها، وهكذا الحال في كلّ مورد حصل الفسخ أو الانفساخ في أثناء المدّة بسبب من الأسباب. هذا إذا تلفت العين المستأجرة بتمامها. ولو تلف بعضها تبطل بنسبته من أوّل الأمر أو في الأثناء بنحو ما مرّ.»[1]

«اگر عين مستأجره، قبل از قبض كردن مستأجر تلف شود، اجاره باطل مى‌شود. و همچنين است بعد از قبض كردن بدون فاصله قابل توجه، يا قبل از آمدن زمان اجاره. و اگر در اثناى مدت تلف شود اجاره نسبت به بقيه مدت باطل مى‌شود و از اجرت به مقدارى كه مقابل آن مى‌باشد بر مى‌گردد، اگر نصف باشد، نصف و اگر يك سوم باشد، يك سوم و به همين صورت. اين در وقتى است كه اجرت عين به حسب زمان مساوى باشد، ولى اگر متفاوت باشد، نسبت آن ملاحظه مى‌شود، مثلًا اگر اجرت خانه در زمستان دو برابر اجرت آن در ساير فصول باشد (و به مدت 6 ماه اجاره داده شود) و از مدت اجاره سه‌ماهه زمستان باقى مانده باشد به دو سوم اجرت قرارداد شده رجوع مى‌شود و يك سوم در برابر آن مقدار از مدت كه گذشته قرار مى‌گيرد. و همين طور است حال در هر موردى كه در اثناى مدت اجاره به سببى از اسباب، فسخ كنند يا اجاره منفسخ شود. و اين در صورتى است كه تمام عين مورد اجاره تلف شود؛ و اگر بعضى از آن تلف شود به نسبت آن- از اول مدت اجاره يا در اثنا- به طورى كه گذشت اجاره باطل مى‌شود.»[2]

حکم عین مستأجرة در صورت تلف شدن: می‌توان حالات مختلف تلف عین مستأجرة و احکام مربوطه را به تفصیل در عبارات ذیل مطرح نمود:

تلف کامل عین مستأجرة

الف: اگر عین مستأجرة قبل از قبض مستأجر تلف شود حکم آن است که إجاره باطل می‌شود: «لو تلفت العين المستأجرة قبل قبض المستأجر بطلت الإجارة» مثلا اگر کسی دابّه‌ای را إجاره کند تا از منافع حمل آن استفاده کند ولی در دست موجر قبل از این که افسار آن را در اختیار مستأجر قرار دهد این دابّه دچار آفت و حادثه‌ای شود و بمیرد و یا این که چنان آسیب ببیند که امکان استیفای مورد نظر مقدور نباشد و یا مثل این که کسی خانه‌ای را إجاره کند و قبل از این که موجر کلید خانه را در دست مستأجر قرار دهد این خانه به جهت آتش‌سوزی یا سیل و زلزله و هر دلیل دیگری قابل استفاده نباشد در تمام این قبیل امور عقد إجاره باطل می‌شود «کأن لم یکن شیئاً مذکوراً» گویا اصلاً از اول عقد إجاره‌ای نبوده و چنانچه موجر مال الإجاره‌ای دریافت کرده باشد باید به مستأجر برگرداند و این یک حکمی است که علماء نسبت به آن اتفاق نظر دارند چنانچه مرحوم صاحب جواهر فرموده است: «ولو استأجر شيئا معينا فتلف قبل قبضه بطلت الإجارة بلا خلاف أجده فيه كما اعترف به في محكي التذكرة لفحوى ما دل عليه في البيع من النبوي وخبر عقبة وغيرهما، بل ظاهر الأصحاب في المقام اتحاد الحكم في المقامين، وأن المنفعة هنا بمنزلة المبيع، والأجرة هنا بمنزلة الثمن»[3] اگر کسی عین معینی را إجاره کند ولی قبل از قبض مستأجر تلف شود إجاره باطل می‌شود و در این حکم هیچ اختلافی نیست...

دلیل حکم

اول: حدیث نبوی: «عوالي اللآلي: عن النبيّ(ص)، أنّه قال: «كلّ مبيع تلف قبل قبضه، فهو من مال بائعه»[4] مضمون این روایت این است که اگر مبیع در دست بایع تلف شود و به قبض مشتری نرسد این تلف گویا از مال خود بایع بوده است؛ اگر به جای این که بگوییم یک عینی که بنا بود در یک بیع به عنوان مبیع قرار بگیرد تلف شود این بیع باطل است همچنین اگر همین عین به عنوان عین مستأجرة قرار بگیرد و قبل از قبض مستأجر تلف شود عقد إجاره نیز باطل خواهد شد چون با چنین تلفی موضوعی برای إجاره باقی نمی‌ماند تا قابلیت انتفاع از منافع داشته باشد؛ درست است که این روایت در باب بیع وارد شده است ولی با توجیهی که بیان خواهد شد قابل استفاده در باب إجاره نیز می‌باشد.

دوم: حدیث «محمد بن يعقوب، عن محمد بن يحيى، عن محمد بن الحسين، عن محمد بن عبدالله بن هلال، عن عقبة بن خالد، عن أبي عبدالله عليه‌السلام في رجل اشترى متاعا من رجل وأوجبه غير أنه ترك المتاع عنده ولم يقبضه، قال: آتيك غدا إن شاء الله فسرق المتاع، من مال من يكون؟ قال : من مال صاحب المتاع الذي هو في بيته حتى يقبض المتاع ويخرجه من بيته، فاذا أخرجه من بيته فالمبتاع ضامن لحقه حتى يرد ماله اليه.»[5] روایت عقبة بن خالد که از امام صادق(ع) می‌پرسد اگر مردی کالایی از دیگری به بیع لازم بخرد، ولی مشتری کالا را نزد فروشنده باقی بگذارد و بگوید ان شاء الله فردا خواهم آمد و در این فاصله آن کالا به سرقت برود، از مال چه کسی خواهد بود؟ امام(ع) در پاسخ فرمود: از مال صاحب آن کالا که در منزلش بر جای مانده است خواهد بود تا این که آن را به مشتری تحویل بدهد و از خانه بیرونش کند و وقتی آن را بیرون کرد، دیگر مشتری ضامن حق او خواهد بود تا این که مال او را به او برگرداند.

وجه تعدی از باب بیع به إجاره

بیان استاد: این دو روایت راجع به حکم بیع سخن به میان آورده‌اند ولی موضوع بحث ما إجاره است آیا می‌توان حکم بیع را به إجاره سرایت داد؟ ممکن است کسی اشکال کند چه توجیهی وجود دارد حکمی که در باب بیع وارد شده شما آن را به باب إجاره سرایت می‌دهید؟ ما در جواب می‌گوییم برای توجیه این مسأله برخی تمسک جسته‌اند به قاعده‌ی طریق اولویت، یعنی وقتی در بیع که یک مبادله مهمتری است و مربوط به عین است چنین حکمی جاری می‌شود به طریق اولی در إجاره که از فروعات عین به شمار می‌آید این حکم جاری خواهد شد ولی به نظر می‌رسد وجه قابل قبولی برای اولویت مطرح نشده است اگر بنا باشد در مسأله‌ای اولویت مطرح شود باید اولویت قطعیة باشد ولی در این موضوع چنین اولویتی وجود ندارد و اما توجیه دیگری که وارد شده این است که از طریق تسالم علماء این سرایت را انجام دهیم یعنی وقتی تسالم علماء بر این باشد که بگویند اگر روایتی در بابی وارد شده در سایر ابواب قابل استناد باشد در نتیجه سرایت حکم بیع به إجاره در این حکم منعی ندارد؛ ولی حق مطلب این است که چنین تسالمی وجود ندارد و اگر تسالمی هم وجود داشته باشد منشأ آن این دو روایت نمی‌باشد در مجموع تا این جا دلیلی برای توجیه مطلب نیافتیم و وجهی برای چنین تسالمی معلوم نیست و نمی‌توانیم در اثبات تعدی حکم بیع به إجاره در مسأله تلف عین مستأجرة به این دو روایت تمسک کنیم ولی مرحوم صاحب جواهر استدلالی کرده‌اند که به نظر ما این استدلال درست است و قبول می‌کنیم که در عبارت ذیل مطرح شده است:

کلام مرحوم صاحب جواهر: «لكن قد يقال هنا إن الوجه في التعدية المزبورة مع اختصاص الدليل في البيع هو بناء أمثال هذه العقود على المعاوضة الشرعية والعرفية التي هي بمعنى تبديل سلطنة بسلطنة، بل لعل ذلك من مقوماتها، فتعذره حينئذ يقتضي انتفاؤها.»[6] مرحوم صاحب جواهر فرموده‌اند: چنین استدلال شده است که وجه سرایت حکم مذکور از بیع به إجاره آن است که بنای امثال این عقود بر معاوضه شرعی و عرفی استوار شده است و چنین معاوضاتی به معنای تبدیل سلطنت به سلطنت دیگر است بلکه چنین تبدیلی از مقومات معاوضه به حساب می‌آید با این اوصاف اگر مانعی مانند تعذر تسلیم عوض پیش آید مقتضی انتفاء اصل معاوضه خواهد بود در نتیجه امکان تبدیل سلطنت به سلطنت دیگر منتفی می‌شود دیگر فرق نمی‌کند سلطنت بر عین باشد که در بیع مطرح است یا سلطنت بر منافع باشد که در إجاره مطرح است.

بیان استاد: مرحوم صاحب جواهر در این عبارت در صدد این هستند که ثابت کنند در خصوص عقود معاوضی چنین سرایتی ممکن است؛ می‌توان در تبیین کلام صاحب جوار این چنین گفت که ماهیت بیع و ماهیت إجاره در حقیقتِ معاوضه از یک سنخ هستند؛ در باب بیع ملکیت عینی که به زید تعلق دارد به عمر منتقل می‌شود و ملکیت ثمن از مشتری به بایع منتقل می‌شود در سایر معاوضات مانند إجاره و هبه نیز مطلب همین است؛ مثلا در إجاره، منافع عین در ملکیت موجر است و به واسطه‌ی عقد إجاره در مدت إجاره به ملکیت مستأجر در می‌آید و مستأجر سلطنتی نسبت به منافع پیدا می‌کند و در این مدت موجر سلطنتی نسبت به این منافع ندارد و از طرفی ملکیت مال الإجاره از مستأجر به موجر منتقل می‌شود بنا بر این خاصیت و هنر معاوضات در این است که تبدیل سلطنت می‌کنند یعنی اگر کسی نسبت به یک عین و نسبت به منافع یک عین سلطنتی داشته باشد با استفاده از این معاوضات می‌توانیم ملکیت و سلطنت آن عین یا آن منافع را حال در مقابل یک عوض مانند باب بیع و إجاره و یا بدون عوض در باب هبه به دیگری منتقل نماییم در نتیجه همان طور که با تمسک به این دو روایت ثابت می‌کنیم که در صورت تلف عین قبل از قبض مشتری این تلف از مال بایع می‌باشد و ثمن باید به مشتری برگردد همچنین ثابت می‌کنیم در صورت تلف عین مستأجرة قبل از قبض مستأجر اگر تلف اتفاق بیافتد عقد إجاره باطل خواهد بود و باید مال الإجاره در صورتی که به موجر داده شده باشد به مستأجر برگردد در نتیجه ما در این حکم نسبت به باب بیع الغای خصوصیت می‌کنیم و همان حکمی که در این دو روایت برای باب بیع وارد شده است را به سایر ابواب که دارای ماهیت معاوضی هستند سرایت می‌دهیم.

مختار استاد: این توجیهی که صاحب جواهر بیان کردند قابل پذیرش است زیرا هدف از معاوضات این است که سلطنت بر دیگری منتقل شود دیگر چه فرقی می‌کند این انتقال سلطنت از بایع به مشتری باشد نسبت به ملکیت عین یا از موجر به مستأجر باشد نسبت به ملکیت منافع بنا بر این ما می‌توانیم با الغای خصوصیت بیع و سرایت آن به سایر معاوضات از جمله إجاره به این دو روایت تمسک کنیم در اثبات این مطلب که با تلف شدن عین مستأجرة قبل از قبض مستأجر چنین إجاره‌ای باطل است و باید مال الإجاره در صورت انتقال به موجر به مستأجر برگردد.

ب: اگر عین مستأجرة بعد از قبض و بلافاصله تلف شود: «وكذا بعده بلا فصل معتدّ به» در چنین شرائطی نیز إجاره باطل خواهد شد.

ج: اگر عین مستأجرة قبل از قبض و قبل از رسیدن مدّت إجاره تلف شود: «أو قبل مجي‌ء زمان الإجارة» این مورد نیز یکی از مواردی است که إجاره باطل خواهد شد.

د: اگر عین مستأجرة در إثنای مدّت إجاره تلف شود: «ولو تلفت في أثناء المدّة» حکم آن است که: «بطلت بالنسبة إلى بقيّتها، ويرجع من الاجرة بما قابلها؛ إن نصفاً فنصف، أو ثلثاً فثلث وهكذا. هذا إن تساوت اجرة العين بحسب الزمان. و أمّا إذا تفاوتت تلاحظ النسبة؛ مثلًا: لو كانت اجرة الدار في الشتاء ضعف اجرتها في باقي الفصول، وبقي من المدّة ثلاثة أشهر الشتاء يرجع بثلثي الاجرة المسمّاة، ويقع في مقابل ما مضى من المدّة ثلثها،. هذا إذا تلفت العين المستأجرة بتمامها.» اجاره نسبت به بقيه مدت باطل مى‌شود و از اجرت به مقدارى كه مقابل آن مى‌باشد بر مى‌گردد، اگر نصف باشد، نصف و اگر يك سوم باشد، يك سوم و به همين صورت. اين در وقتى است كه اجرت عين به حسب زمان مساوى باشد، ولى اگر متفاوت باشد، نسبت آن ملاحظه مى‌شود، مثلًا اگر اجرت خانه در زمستان دو برابر اجرت آن در ساير فصول باشد (و به مدت 6 ماه اجاره داده شود) و از مدت اجاره سه ‌ماهِ زمستان باقى مانده باشد به دو سوم اجرت قرارداد شده رجوع مى‌شود و يك سوم در برابر آن مقدار از مدت كه گذشته قرار مى‌گيرد.

بیان استاد: مطالبی که تا کنون راجع به حکم تلف عین مستأجرة گفتیم مربوط به زمانی بود که هنوز قبض عین مستأجرة به دست مستأجر محقق نشده باشد ولی این قمست از فرمایش مرحوم امام مربوط به جایی است که علاوه بر قبض، مدّتی نیز مستأجر از منافع عین مستأجرة استفاده کرده باشد در این فرض حکم مسأله آن است که إجاره نسبت به زمان قبل از تلف صحیح است و مستأجر موظف است أجرة المسمی یعنی همان مقداری که در قرار‌داد با هم توافق کرده‌اند را پرداخت نماید ولی نسبت به بعد از تلف، إجاره باطل است زیرا از این زمان به بعد امکان استیفای منافع وجود ندارد بنا بر این باید نسبت به مقدار باقی مانده در صورتی که موجر تمام مال الإجارة را همان اول مدت إجاره دریافت کرده باشد به مستأجر برگرداند مثلا اگر خانه‌ای به مدت یک‌سال به قیمت دوازده میلیون إجاره شده باشد در صورتی که شش ماه از این خانه استفاده شود و در حادثه‌ای مانند سیل و زلزله این خانه تلف شود و دیگر قابل استفاده نباشد موجر موظف است مبلغ شش میلیون از مال الإجارة را که همان اول إجاره دریافت کرده است به مستأجر برگرداند این حکم در صورتی است که در طول مدت إجاره، إجاره بهاء به یک قیمت باشد ولی صورت دیگر مسأله آن است که قیمت إجاره بهاء در طول مدت إجاره متغیر باشد و در بعضی فصول قیمت بیشتر باشد در این فرض چنانچه در اثنای مدت إجاره بر عین مستأجرة تلف عارض شود مستأجر موظف است در مدت زمانی که استیفای منافع کرده است إجاره‌ی همان مدت را متناسب با قیمتی که نسبت به کل مال الإجارة داشته است پرداخت کند مثلا اگر خانه‌ای را به مدت یک‌سال به قیمت هجده میلیون إجاره کرده باشد به نحوی که إجاره بهاء در بهار و تابستان نصف إجاره بهاء در پائیز و زمستان باشد در این فرض چنانچه مستأجر موفق شود فقط در مدت بهار و تابستان از منافع این خانه استفاده کند ولی همان اول پائیز خانه تلف شود و قابل استفاده نباشد اگر موجر تمام هجده میلیون مال الإجاره را اول سال دریافت کرده باشد باید به مقدار دوازده میلیون به مستأجر برگرداند زیرا قیمت منافع خانه در پائیز و زمستان دوازده میلیون بوده و این مستأجر فقط از منافع فصول بهار و تابستان استفاده کرده که قیمت آن شش میلیون بوده است و اگر فقط از منافع عین مستأجرة در فصل بهار استفاده کرده باشد که از جهت زمان ربع مدت إجاره است موجر موظف است مبلغ پانزده میلیون به مستأجر برگرداند زیرا قیمت پائیز و زمستان دوازده میلیون و دو برابر قیمت بهار و تابستان بود و قیمت تابستان سه میلیون و در مجموع پانزده میلیون خواهد شد و سایر فروض نیز به همین نسبت حساب می‌شود.

ر: اگر عقد إجاره به سببی از اسباب در إثنای مدت إجاره فسخ شود: «وهكذا الحال في كلّ مورد حصل الفسخ أو الانفساخ في أثناء المدّة بسبب من الأسباب» و همين طور است حال در هر موردى كه در اثناى مدت اجاره به سببى از اسباب، فسخ كنند يا اجاره منفسخ شود.

«هذا إذا تلفت العين المستأجرة بتمامها» تمام موارد فوق در صورتى است كه تمام عين مورد اجاره تلف شود.

تلف بعض عین مستأجرة : «ولو تلف بعضها تبطل بنسبته من أوّل الأمر أو في الأثناء بنحو ما مرّ» و اگر بعضى از آن تلف شود به نسبت آن- از اول مدت اجاره يا در اثنا- به طورى كه گذشت اجاره باطل مى‌شود.

کلام مرحوم امام در مسأله22: «لو آجر داراً فانهدمت بطلت الإجارة إن خرجت عن الانتفاع الذي هو مورد الإجارة بالمرّة، فإن كان قبل القبض، أو بعده بلا فصل قبل أن يسكن فيها، رجعت الاجرة بتمامها، وإلّا فبالنسبة كما مرّ. و إن أمكن الانتفاع بها من سنخ مورد الإجارة بوجه يعتدّ به عرفاً، كان للمستأجر الخيار بين الإبقاء والفسخ، ولو فسخ كان حكم الاجرة على حذو ما سبق. و إن انهدم بعض بيوتها، فإن بادر المؤجر إلى تعميرها- بحيث لم يفت الانتفاع أصلًا- ليس فسخ ولا انفساخ على الأقوى، وإلّا بطلت الإجارة بالنسبة إلى ما انهدمت، وبقيت بالنسبة إلى البقيّة بما يقابلها من الاجرة، وكان للمستأجر خيار تبعّض الصفقة.»[7]

«اگر خانه‌اى را اجاره دهد سپس خراب شود، در صورتى كه به طور كلى از انتفاعى كه مورد اجاره است خارج شود، اجاره باطل مى‌شود؛ پس اگر قبل از قبض باشد يا بعد از قبض بدون فاصله، قبل از آن‌كه در آن ساكن شود، تمام اجرت بر مى‌گردد، وگرنه بالنسبه است، چنان كه گذشت. و اگر انتفاع بردن از آن به انتفاعى كه از سنخ مورد اجاره به گونه‌اى كه عرفاً قابل توجه است، ممكن باشد، مستأجر بين باقى گذاردن و فسخ آن خيار دارد. و اگر فسخ كند، حكم اجرت به گونه‌اى است كه گذشت. و اگر بعضى از اتاق‌هايش خراب شود، پس اگر موجر به طورى به تعمير مبادرت جويد كه انتفاع اصلًا فوت نشود بنابر اقوى نه فسخى هست و نه انفساخى (كه خود به خود فسخ شود) وگرنه اجاره نسبت به آنچه كه خراب شده باطل مى‌شود و نسبت به بقيه به مقدارى از اجرت كه مقابل آن قرار مى‌گيرد، باقى مى‌ماند. و مستأجر حق خيار تبعض صفقه (خيار ناشى از تبعيض و تجزيه در مورد معامله) را دارد.»[8]

کلام مرحوم صاحب جواهر: «ولو استأجر شيئا معينا فتلف قبل قبضه بطلت الإجارة بلا خلاف أجده فيه»[9] اگر کسی یک عین مستأجره‌ی مشخصی را إجاره کند ولی پس از إجاره و قبل از قبض، آن عین تلف شود إجاره باطل خواهد شد و این حکمی است که مورد اتفاق علماء است و اختلافی در آن وارد نشده است.

بیان استاد: کلام مرحوم امام در مسأله‌ی22 در بعضی قسمت‌ها شباهت‌هایی به مسأله‌ی21 دارد ولی نکاتی در این مسأله وجود دارد که موجب شده است دو مسأله‌ی مجزا مطرح شود، یکی از نکات آن است که این مسأله در خصوص خرابی و انهدام خانه‌ای که در معرض إجاره واقع شده است عنوان شده است؛ البته می‌توان همین احکام مطرح شده در این مسأله را به سایر اعیان مستأجرة سرایت داد مثلا اگر کسی یک دابّه‌ای را إجاره کند و این دابّه قبل از قبض تلف شود إجاره باطل خواهد بود و اگر چنان آسیب ببیند که کاملا از حیّز انتفاع ساقط نشود ولی توان بارهای بالاتر را نداشته باشد به همان نسبت که ضعف بر او عارض شده از أجرت کاسته می‌شود و یا این که مستأجر حق فسخ إجاره را خواهد داشت.

در این مسأله فرضی بیان شده است که در آن خانه‌ای به إجاره‌ی مستأجر داده شده است ولی قبل از قبض و استیفای از منافع، این خانه دچار خرابی و انهدام گردیده است و یا بعد از قبض ولی با فاصله‌ی بسیار کمی این خرابی اتفاق افتاده است به نحوی که پس از استقرار و قبل از استیفای معتد به چنین اتفاقی واقع شود و یا در اثنای استیفاء خرابی عارض شود در این فروض می‌توان فروع ذیل را مطرح نمود:

فرع اول: «لو آجر داراً فانهدمت بطلت الإجارة إن خرجت عن الانتفاع الذي هو مورد الإجارة بالمرّة فإن كان قبل القبض، أو بعده بلا فصل قبل أن يسكن فيها، رجعت الاجرة بتمامها، وإلّا فبالنسبة كما مرّ» اگر قبل از قبضِ خانه‌ی إجاره شده توسط مستأجر و یا بعد از قبض ولی با فاصله‌ی بسیار کمی که استیفای در این فاصله معتد به نباشد خانه‌ی إجاره‌ای به قدری دچار خرابی شود که هیچ امکان استیفای از منافع مقدور نباشد إجاره باطل خواهد بود و بعد از این خرابی مستأجر حق ندارد به ادامه‌ی تصرف خود در این عین مستأجرة ادامه دهد و باید فوراً خانه را تخلیه کند و به موجر تحویل دهد و چنانچه مال الإجاره‌ای به موجر پرداخت شده باشد باید تمام آن به مستأجر برگردد و اگر مستأجر مدتی از منافع خانه استیفاء نماید و قبل از اتمام مدت إجاره این خرابی اتفاق بیافتد در این فرض مانند مسأله21 إجاره نسبت به مدت باقی مانده باطل خواهد شد و چنانچه زمان عقد، تمام مال الإجارة پرداخت شده باشد موجر موظف است به نسبت زمان باقی مانده، إجرة المسمی را به مستأجر باز گرداند و نسبت به مدتی که استیفای از منافع محقق شده إجاره صحیح خواهد بود و طبق قرارداد باید إجاره بهای این مدت پرداخت شود؛ مثلا اگر مدت إجاره شش ماه باشد و مستأجر تمام إجاره بهاء را در اول قرارداد پرداخت نموده باشد و سه ماه استیفای منافع صورت گرفته باشد باید نصف إجاره بها به مستأجر برگردد و چنانچه دو ماه استیفای منافع صورت گرفته باشد باید دو سوم إجاره بهاء به مستأجر برگردد و به همین نسبت باید عمل شود.

فرع دوم: «و إن أمكن الانتفاع بها من سنخ مورد الإجارة بوجه يعتدّ به عرفاً، كان للمستأجر الخيار بين الإبقاء والفسخ، ولو فسخ كان حكم الاجرة على حذو ما سبق» ممکن است خرابی عارض شده بر خانه‌ی إجاره‌ای به نحوی باشد که منافع عین مستأجرة از بین نرود بلکه همچنان عرفاً برای این خانه منافع معتد به قائل باشند مانند این که سیل وارد محیط خانه شده باشد و گل و لای، آلودگی و آسیب جزئی بر دیوارها و باغچه بر جای گذاشته باشد ولی کاملا این خانه از قابلیت استفاده خارج نشده باشد و در سنخ مورد إجاره که مثلا مسکونی بوده همچنان با همان کیفیت قابل استفاده باشد در چنین فروضی اصل إجاره باطل نمی‌باشد ولی این اختیار برای مستأجر وجود دارد که عقد إجاره را در مدت باقی مانده فسخ نماید و یا این که به اصل إجاره رضایت دهد و در مدت باقی مانده از منافع مورد اجاره استفاده نماید و در صورت فسخ إجاره بر اساس همان نسبتی که بیان شد با توجه به مدت باقی مانده از زمان عقد إجاره موجر موظف است إجاره بهاء را به مستأجر برگرداند و چنانچه قبل از قبض و یا بعد از قبض بدون این که استیفای معتد به انجام شده باشد چنین خرابی عارض شود موجر موظف است در صورت فسخ مستأجر تمام إجاره بهاء را به مستأجر برگرداند.

فرع سوم: «و إن انهدم بعض بيوتها، فإن بادر المؤجر إلى تعميرها- بحيث لم يفت الانتفاع أصلًا- ليس فسخ ولا انفساخ على الأقوى،» اگر قسمتی از خانه‌ی إجاره شده خراب شود نه تمام آن در حالیکه موجر بلا‌فاصله قبل از این که منافعی از آن فوت کند مبادرت به تعمیر خانه کند و خرابی عارض شده را بر طرف کند مانند این که یک خانه‌ی دو طبقه‌ای إجاره داده شده باشد و طبقه‌ی دوم دچار خرابی شود و موجر بلافاصله اقدام به تعمیر خرابی کند و در اختیار مستأجر قرار دهد در این فرض دو قول مطرح است:

•قول اول: مرحوم امام می‌فرمایند بنا بر اقوی نه فسخی اتفاق خواهد افتاد و نه انفساخی؛ مقصود از فسخ آن است که به اراده و اختیار مستأجر می‌باشد ولی مقصود از انفساخ آن است که از اراده و اختیار مستأجر خارج شده باشد و به خودی خود بطلان إجاره واقع شود؛

•قول دوم: اینکه امام می‌فراید: «علی الأقوی» معلوم است که قول غیر اقوی از برخی بزرگان نیز وجود دارد و آنها قائلند وقتی قسمتی از خانه‌ای که متعلق إجاره است خراب می‌شود آن عین به هم می‌ریزد و مصالح آن دور ریخته می‌شود و اگر آن خرابی تعمیر شود دیگر آن عینی که عقد إجارة بر آن واقع شده بود نخواهد بود و باید عقد جدیدی منعقد شود از جمله طرفداران این قول شهید ثانی در مسالک است که می‌فرماید: «فيلزم من نقص العين نقص ماليّة المنفعة، فعيب العين في قوّة عيب المنفعة، فله الفسخ و إن استوفى بعضها»[10] در این بیان حق خیار فسخ به مستأجر داده شده است و چنین استدلال شده است که وقتی عین مستأجرة تغییر پیدا کرده به تبع منافع آن نیز تغییر پیدا می‌کند در حالیکه إجارة بر عین مشخصی واقع شده است، هر چند قسمتی از منافع عین باقی مانده باشد؛ استدلالی مانند استدلال شهید ثانی از مرحوم محقق ثانی نیز نقل شده است.

مختار استاد: اگر موجر بلافاصله قبل از این که منافعی از خانه‌ی إجاره‌ای فوت شود اقدام کند و عیب پیش آمده را جبران کند در این فرض مختار ما همان قول مرحوم امام است که اصل إجاره را به قوت خود صحیح می‌دانند و علی الأقوی به جهت چنین عیبی که برطرف شده حق فسخ و انفساخ برای مستأجر قائل نمی‌شوند، و در جواب کسانی که استدلال کرده‌اند: عقد إجاره بر عین مشخصی وارد شده و این تغییر در عین مستأجره باعث می‌شود موضوع عقد إجاره تغییر پیدا کند و نیاز به عقد جدیدی خواهد بود، در جواب می‌گوییم: عقد إجاره به عین مستأجرة به جهت قابلیت سکونت آن تعلق گرفته است و خود مصالح از قبیل گچ و آهن و سیمان و آجر و ... که تشکیل دهنده عین مستأجرة هستند موضوعیتی ندارند بنا بر این اگر موجر اقدام کند و خرابی عارض شده را با مصالح دیگری جبران کند و در پایان همان کیفیت سابق را در عین مستأجرة ایجاد کند دیگری دلیلی باقی نمی‌ماند که مستأجر به مفاد عقد إجاره پایبند نباشد و إجاره را فسخ نماید.

فرع چهارم: «وإلّا بطلت الإجارة بالنسبة إلى ما انهدمت، وبقيت بالنسبة إلى البقيّة بما يقابلها من الاجرة، وكان للمستأجر خيار تبعّض الصفقة.» اگر کسی مثلا خانه‌ای که چهار اتاق دارد را إجاره کند و به جهتی مانند سیل و زلزله دو اتاق آن از بین برود و موجر هیچ اقدامی در جهت جبران خرابی انجام ندهد در این فرض تبعض الصفقة به وجود می‌آید زیرا عقد إجاره بر عینی واقع شده است که اکنون آن عین با همان کمیت و کیفیت وجود ندارد و قسمتی از آن مفقود شده است و موجر نیز در صدد جبران خرابی عارض شده نمی‌باشد در این فرض حکم آن است که مستأجر می‌تواند از خیار تبعض الصفقة استفاده کند و باقی مانده‌ی إجاره را فسخ نماید و می‌تواند به اصل عقد إجاره رضایت دهد و در إزای منافع کاسته شده از مقدار إجاره بهاء بکاهد؛ احتمال دارد مستأجر مصلحت خودش را در این ببیند که هزینه و وقت اسباب کشی را بر خود تحمیل نکند و به همین مقدار از منافع باقی مانده رضایت دهد و نیاز خود را برآورده کند و در عوض به مقدار منافعی که کاسته شده است از إجاره بهاء کسر نماید.