1400/12/22
بسم الله الرحمن الرحیم
موضوع: كتاب الإجارة/العين المستأجرة /حکم تلف عین مستأجرة
تذکر مناسبتی: ضمن تبریک اعیاد ماه رجب المرجب که پشت‌سر گذاشتیم حلول ماه شعبان المعظم و اعیاد و موالید شریف این ماه عزیز را تبریک و تهنیت می‌گوییم؛ البته بنای ما بر این است که تعطیلی دروس را به حداقل برسانیم ولی مع الأسف هم به جهت تعطیلات اعیاد شعبانیه و هم به جهت اجلاس خبرگان رهبری که اخیرا اجرا شد این تعطیلات به طول انجامید[1] ؛ امیدواریم همه‌ی ما به جهت کوتاهی‌های احتمالی که رخ می‌دهد با سعه‌ی صدر از هم رضایت داشته باشیم.
بحث فقهی: مشهور فقهاء قائل هستند چنانچه عین مستأجرة قبل القبض تلف شود چنین إجاره‌ای باطل است و اگر مستأجر مال الإجاره‌ای به موجر پرداخت کرده باشد این مال الإجارة باید به مستأجر برگردانده شود؛ به عنوان مثال اگر کسی خانه‌ای را در معرض إجاره قرار دهد و زمان شروع إجاره چند روز بعد از انعقاد عقد إجاره باشد و یا بلافاصله باشد چنانچه بعد از عقد و قبل از تحویل این خانه، آفت سماوی و یا حادثه‌ای مانند آتش‌سوزی اتفاق بیافتد و دیگر این خانه قابل سکونت نباشد در این فرض چنین إجاره‌ای باطل است؛ مثال دیگر این که اگر کسی دابّه‌ای را در معرض إجاره قرار دهد ولی قبل از این که موجر این دابه را تحویل دهد و قبل از این که مستأجر آن را تحویل بگیرد نقص یا تلفی بر این دابه عارض شود که به سبب آن امکان انتفاع متنفی شود این إجاره نیز باطل خواهد بود.
کلام مرحوم امام در مسأله21: «لو تلفت العين المستأجرة قبل قبض المستأجر بطلت الإجارة، وكذا بعده بلا فصل معتدّ به، أو قبل مجي‌ء زمان الإجارة، ولو تلفت في أثناء المدّة بطلت بالنسبة إلى بقيّتها، ويرجع من الاجرة بما قابلها؛ إن نصفاً فنصف، أو ثلثاً فثلث وهكذا. هذا إن تساوت اجرة العين بحسب الزمان. و أمّا إذا تفاوتت تلاحظ النسبة؛ مثلًا: لو كانت اجرة الدار في الشتاء ضعف اجرتها في باقي الفصول، وبقي من المدّة ثلاثة أشهر الشتاء يرجع بثلثي الاجرة المسمّاة، ويقع في مقابل ما مضى من المدّة ثلثها، وهكذا الحال في كلّ مورد حصل الفسخ أو الانفساخ في أثناء المدّة بسبب من الأسباب. هذا إذا تلفت العين المستأجرة بتمامها. ولو تلف بعضها تبطل بنسبته من أوّل الأمر أو في الأثناء بنحو ما مرّ.»[2]
«اگر عين مستأجره، قبل از قبض كردن مستأجر تلف شود، اجاره باطل مى‌شود. و همچنين است بعد از قبض كردن بدون فاصله قابل توجه، يا قبل از آمدن زمان اجاره. و اگر در اثناى مدت تلف شود اجاره نسبت به بقيه مدت باطل مى‌شود و از اجرت به مقدارى كه مقابل آن مى‌باشد بر مى‌گردد، اگر نصف باشد، نصف و اگر يك سوم باشد، يك سوم و به همين صورت. اين در وقتى است كه اجرت عين به حسب زمان مساوى باشد، ولى اگر متفاوت باشد، نسبت آن ملاحظه مى‌شود، مثلًا اگر اجرت خانه در زمستان دو برابر اجرت آن در ساير فصول باشد (و به مدت 6 ماه اجاره داده شود) و از مدت اجاره سه‌ماهه زمستان باقى مانده باشد به دو سوم اجرت قرارداد شده رجوع مى‌شود و يك سوم در برابر آن مقدار از مدت كه گذشته قرار مى‌گيرد. و همين طور است حال در هر موردى كه در اثناى مدت اجاره به سببى از اسباب، فسخ كنند يا اجاره منفسخ شود. و اين در صورتى است كه تمام عين مورد اجاره تلف شود؛ و اگر بعضى از آن تلف شود به نسبت آن- از اول مدت اجاره يا در اثنا- به طورى كه گذشت اجاره باطل مى‌شود.»[3]
حکم عین مستأجرة در صورت تلف شدن: می‌توان حالات مختلف تلف عین مستأجرة و احکام مربوطه را به تفصیل در عبارات ذیل مطرح نمود:
تلف کامل عین مستأجرة
الف: اگر عین مستأجرة قبل از قبض مستأجر تلف شود حکم آن است که إجاره باطل می‌شود: «لو تلفت العين المستأجرة قبل قبض المستأجر بطلت الإجارة» مثلا اگر کسی دابّه‌ای را إجاره کند تا از منافع حمل آن استفاده کند ولی در دست موجر قبل از این که افسار آن را در اختیار مستأجر قرار دهد این دابّه دچار آفت و حادثه‌ای شود و بمیرد و یا این که چنان آسیب ببیند که امکان استیفای مورد نظر مقدور نباشد و یا مثل این که کسی خانه‌ای را إجاره کند و قبل از این که موجر کلید خانه را در دست مستأجر قرار دهد این خانه به جهت آتش‌سوزی یا سیل و زلزله و هر دلیل دیگری قابل استفاده نباشد در تمام این قبیل امور عقد إجاره باطل می‌شود «کأن لم یکن شیئاً مذکوراً» گویا اصلاً از اول عقد إجاره‌ای نبوده و چنانچه موجر مال الإجاره‌ای دریافت کرده باشد باید به مستأجر برگرداند و این یک حکمی است که علماء نسبت به آن اتفاق نظر دارند چنانچه مرحوم صاحب جواهر فرموده است: «ولو استأجر شيئا معينا فتلف قبل قبضه بطلت الإجارة[4] بلا خلاف أجده فيه كما اعترف به في محكي التذكرة لفحوى ما دل عليه في البيع من النبوي وخبر عقبة وغيرهما، بل ظاهر الأصحاب في المقام اتحاد الحكم في المقامين، وأن المنفعة هنا بمنزلة المبيع، والأجرة هنا بمنزلة الثمن»[5] اگر کسی عین معینی را إجاره کند ولی قبل از قبض مستأجر تلف شود إجاره باطل می‌شود و در این حکم هیچ اختلافی نیست...
دلیل حکم
اول: حدیث نبوی: «عوالي اللآلي: عن النبيّ(ص)، أنّه قال: «كلّ مبيع تلف قبل قبضه، فهو من مال بائعه»[6] مضمون این روایت این است که اگر مبیع در دست بایع تلف شود و به قبض مشتری نرسد این تلف گویا از مال خود بایع بوده است؛ اگر به جای این که بگوییم یک عینی که بنا بود در یک بیع به عنوان مبیع قرار بگیرد تلف شود این بیع باطل است همچنین اگر همین عین به عنوان عین مستأجرة قرار بگیرد و قبل از قبض مستأجر تلف شود عقد إجاره نیز باطل خواهد شد چون با چنین تلفی موضوعی برای إجاره باقی نمی‌ماند تا قابلیت انتفاع از منافع داشته باشد؛ درست است که این روایت در باب بیع وارد شده است ولی با توجیهی که بیان خواهد شد قابل استفاده در باب إجاره نیز می‌باشد.
دوم: حدیث «محمد بن يعقوب، عن محمد بن يحيى، عن محمد بن الحسين، عن محمد بن عبدالله بن هلال، عن عقبة بن خالد، عن أبي عبدالله عليه‌السلام في رجل اشترى متاعا من رجل وأوجبه غير أنه ترك المتاع عنده ولم يقبضه، قال: آتيك غدا إن شاء الله فسرق المتاع، من مال من يكون؟ قال : من مال صاحب المتاع الذي هو في بيته حتى يقبض المتاع ويخرجه من بيته، فاذا أخرجه من بيته فالمبتاع ضامن لحقه حتى يرد ماله اليه.»[7] روایت عقبة بن خالد که از امام صادق(ع) می‌پرسد اگر مردی کالایی از دیگری به بیع لازم بخرد، ولی مشتری کالا را نزد فروشنده باقی بگذارد و بگوید ان شاء الله فردا خواهم آمد و در این فاصله آن کالا به سرقت برود، از مال چه کسی خواهد بود؟ امام(ع) در پاسخ فرمود: از مال صاحب آن کالا که در منزلش بر جای مانده است خواهد بود تا این که آن را به مشتری تحویل بدهد و از خانه بیرونش کند و وقتی آن را بیرون کرد، دیگر مشتری ضامن حق او خواهد بود تا این که مال او را به او برگرداند؛ بنا بر این تا زمانی که مبیع تحویل مشتری نشده باشد چنانچه مبیع تلف شود از مال بایع تلف شده است و اگر ثمن به بایع داده شده باشد باید به مشتری برگردد زیرا دیگری مبیعی وجود ندارد که به مشتری داده شود؛ کسانی که در باب إجاره نیز در این مسأله به این روایت تمسک جسته‌اند در صدد این بوده‌اند که بگویند با تلف عین مستأجرة در دست موجر دیگر موضوع إجاره منتفی می‌شود و دیگر عینی وجود ندارد که منافع آن در معرض إجاره قرار گیرد و نتیجه آن خواهد بود که إجاره باطل است و باید مال الإجاره به مستأجر برگردد.
وجه تعدی از باب بیع به إجاره
بیان استاد: این دو روایت راجع به حکم بیع سخن به میان آورده‌اند ولی موضوع بحث ما إجاره است آیا می‌توان حکم بیع را به إجاره سرایت داد؟ ممکن است کسی اشکال کند چه توجیهی وجود دارد حکمی که در باب بیع وارد شده شما آن را به باب إجاره سرایت می‌دهید؟ ما در جواب می‌گوییم برای توجیه این مسأله برخی تمسک جسته‌اند به قاعده‌ی طریق اولویت، یعنی وقتی در بیع که یک مبادله مهمتری است و مربوط به عین است چنین حکمی جاری می‌شود به طریق اولی در إجاره که از فروعات عین به شمار می‌آید این حکم جاری خواهد شد ولی به نظر می‌رسد وجه قابل قبولی برای اولویت مطرح نشده است اگر بنا باشد در مسأله‌ای اولویت مطرح شود باید اولویت قطعیة باشد ولی در این موضوع چنین اولویتی وجود ندارد و اما توجیه دیگری که وارد شده این است که از طریق تسالم علماء این سرایت را انجام دهیم یعنی وقتی تسالم علماء بر این باشد که بگویند اگر روایتی در بابی وارد شده در سایر ابواب قابل استناد باشد در نتیجه سرایت حکم بیع به إجاره در این حکم منعی ندارد؛ ولی حق مطلب این است که چنین تسالمی وجود ندارد و اگر تسالمی هم وجود داشته باشد منشأ آن این دو روایت نمی‌باشد در مجموع تا این جا دلیلی برای توجیه مطلب نیافتیم و وجهی برای چنین تسالمی معلوم نیست و نمی‌توانیم در اثبات تعدی حکم بیع به إجاره در مسأله تلف عین مستأجره به این دو روایت تمسک کنیم ولی مرحوم صاحب جواهر استدلالی کرده‌اند که به نظر ما این استدلال درست است و قبول می‌کنیم که ان شاء الله در جلسه بعد مورد بررسی قرار خواهد گرفت.