درس خارج فقه استاد مقتدایی

موضوع: كتاب الإجارة/العين المستأجرة /حکم تلف عین مستأجرة

کلام مرحوم امام در مسأله22: «لو آجر داراً فانهدمت بطلت الإجارة إن خرجت عن الانتفاع الذي هو مورد الإجارة بالمرّة، فإن كان قبل القبض، أو بعده بلا فصل قبل أن يسكن فيها، رجعت الاجرة بتمامها، وإلّا فبالنسبة كما مرّ. و إن أمكن الانتفاع بها من سنخ مورد الإجارة بوجه يعتدّ به عرفاً، كان للمستأجر الخيار بين الإبقاء والفسخ، ولو فسخ كان حكم الاجرة على حذو ما سبق. و إن انهدم بعض بيوتها، فإن بادر المؤجر إلى تعميرها- بحيث لم يفت الانتفاع أصلًا- ليس فسخ ولا انفساخ على الأقوى، وإلّا بطلت الإجارة بالنسبة إلى ما انهدمت، وبقيت بالنسبة إلى البقيّة بما يقابلها من الاجرة، وكان للمستأجر خيار تبعّض الصفقة.»[1]

«اگر خانه‌اى را اجاره دهد سپس خراب شود، در صورتى كه به طور كلى از انتفاعى كه مورد اجاره است خارج شود، اجاره باطل مى‌شود؛ پس اگر قبل از قبض باشد يا بعد از قبض بدون فاصله، قبل از آن‌كه در آن ساكن شود، تمام اجرت بر مى‌گردد، وگرنه بالنسبه است، چنان كه گذشت. و اگر انتفاع بردن از آن به انتفاعى كه از سنخ مورد اجاره به گونه‌اى كه عرفاً قابل توجه است، ممكن باشد، مستأجر بين باقى گذاردن و فسخ آن خيار دارد. و اگر فسخ كند، حكم اجرت به گونه‌اى است كه گذشت. و اگر بعضى از اتاق‌هايش خراب شود، پس اگر موجر به طورى به تعمير مبادرت جويد كه انتفاع اصلًا فوت نشود بنابر اقوى نه فسخى هست و نه انفساخى (كه خود به خود فسخ شود) وگرنه اجاره نسبت به آنچه كه خراب شده باطل مى‌شود و نسبت به بقيه به مقدارى از اجرت كه مقابل آن قرار مى‌گيرد، باقى مى‌ماند. و مستأجر حق خيار تبعض صفقه (خيار ناشى از تبعيض و تجزيه در مورد معامله) را دارد.»[2]

بیان استاد: مسأله‌ی22 در بعضی قسمت‌ها شباهت‌هایی به مسأله‌ی21 دارد ولی نکاتی در این مسأله وجود دارد که موجب شده است دو مسأله‌ی مجزا مطرح شود، یکی از نکات آن است که این مسأله در خصوص خرابی و انهدام خانه‌ای که در معرض إجاره واقع شده است عنوان شده است؛

خرابی خانه‌ی إجاره‌ای: در این مسأله فرضی بیان شده است که در آن خانه‌ای به إجاره‌ی مستأجر داده شده است ولی قبل از قبض و استیفای از منافع، این خانه دچار خرابی و انهدام گردیده است و یا بعد از قبض ولی با فاصله‌ی بسیار کمی این خرابی اتفاق افتاده است به نحوی که پس از استقرار و قبل از استیفای معتد به چنین اتفاقی واقع شود در این فرض می‌توان دو حالت را در نظر گرفت:

حالت اول: اگر این خرابی خانه‌ی إجاره‌ای به قدری زیاد باشد که هیچ امکان استیفای از منافع مقدور نباشد إجاره باطل خواهد بود و چنانچه مال الإجاره‌ای به موجر پرداخت شده باشد باید تمام آن به مستأجر برگردد و اگر مستأجر مدتی از منافع خانه استیفاء نماید و قبل از اتمام مدت إجاره این خرابی اتفاق بیافتد در این فرض مانند مسأله21 إجاره نسبت به مدت باقی مانده باطل خواهد شد و موجر موظف است به نسبت زمان باقی مانده، إجرة المسمی را به مستأجر باز گرداند و نسبت به مدتی که استیفای از منافع محقق شده إجاره صحیح خواهد بود و طبق قرارداد باید إجاره بهای این مدت پرداخت شود.

حالت دوم: اگر قبل از قبضِ خانه‌ی إجاره شده توسط مستأجر و یا بعد از قبض ولی با فاصله‌ی بسیار کمی که استیفای در این فاصله معتد به نباشد این خانه دچار خرابی شود ولی این خرابی طوری نباشد که انتفاع از خانه را کلاً منتفی کند و این خرابی از سنخی باشد که در عرف همچنان برای آن منافع معتد به را قائل باشند در این فرض حکم آن است که مستأجر مخیر است بین فسخ إجاره و پس گرفت مال الإجاره به طور کامل و بین رضایت به اصل إجاره و رجوع به مال الإجاره نسبت به منافعی که از دست رفته است و اما اگر موجر بلا‌فاصله قبل از این که منافعی از آن فوت کند مبادرت به تعمیر خانه کند و خرابی عارض شده را بر طرف کند در این فرض مرحوم امام می‌فرمایند بنا بر اقوی نه فسخی اتفاق خواهد افتاد و نه انفساخی؛ مقصود از فسخ آن است که به اراده و اختیار مستأجر می‌باشد ولی مقصود از انفساخ آن است که از اراده و اختیار مستأجر خارج شده باشد و به خودی خود بطلان إجاره واقع شود؛ شاید کسی اشکال کند که بعد از تعمیر خرابی عارض شده، عین مستأجره‌ی فعلی هرگز همان عین مستأجره‌ای که عقد إجاره بر روی آن واقع شده نخواهد بود و معنایی ندارد که بگوییم همچنان إجاره قبلی برقرار است بلکه باید بگوییم اگر بنا باشد این مستأجر با این شرائط همچنان از منافع این خانه استفاده کند گویا یک إجاره‌ی جدیدی اتفاق افتاده است و اما در جواب این اشکال می‌گوییم: هرگز خود عین مستأجرة موضوع اصلی إجاره نمی‌باشد بلکه این سکنی است که موضوعیت دارد بنا بر این اگر موجر بتواند با سرعت و بدون فوت منافع، خرابی عارض شده را برطرف کند و همان منافع مورد إجاره را احیاء کند در این فرض دلیلی وجود ندارد که بحث از فسخ و انفساخ إجاره به میان آید؛ فرض دیگر مسأله آن است که اگر خانه‌ی إجاره شده چند اتاق دارد و این خرابی نسبت به بعضی از اتاق‌ها واقع شود و امکان تعمیر خرابی در مدت إجاره مقدور نباشد حکم آن است که مستأجر مخیر است بین فسخ إجاره به جهت تبعض صفقه و بین رضایت به اصل إجاره و پس گرفتن مقداری از مال الإجاره که در مقابل اتاق‌های خراب شده پرداخت کرده است و همچنین اگر مدتی از تمام منافع عین مستأجرة استفاده کند و بعدا چنین خرابی نسبت به برخی از اتاق‌ها واقع شود حکم آن است که نسبت به مدتی که به طور کامل استیفای منافع شده باشد إجاره صحیح خواهد بود و تا این مدت باید إجاره بهاء طبق قرار داد پرداخت شود ولی نسبت به مدتی که بعضی از اتاق‌ها از حیّز انتفاع خارج شده است مستأجر موظف است نسبت به منافع اتاق‌های باقی مانده إجاره بهاء پرداخت کند البته از همان زمانی که این خرابی واقع شده است این حق را هم دارد که به جهت تبعض صفقه مدت باقی مانده إجاره را فسخ کند.