1400/12/03
بسم الله الرحمن الرحیم
موضوع: كتاب الإجارة/العين المستأجرة /حکم تلف عین مستأجرة
در جلسه گذشته حکم تلف عین مستأجرة در فرضی که قبل از قبض و یا پس از قبض ولی در فاصله زمانی بسیار نزدیک به قبض این تلف نسبت به عین مستأجرة واقع شود را بیان کردیم و حکم آن بطلان إجاره و برگشت تمام مال الإجاره به مستأجر بود و دلیل حکم را بر اساس استدلال علماء بر دو روایت مطرح نمودیم البته این دو روایت راجع به بیع وارد شده است ولی از باب این که بحث سلطه بر اموال مطرح است مرحوم صاحب جواهر چنین استدلال کرده‌اند که از این جهت بیع و إجاره از یک سنخ به حساب می‌آیند و حکم هر دو یکسان می‌شود؛ و اما توجیه دیگری که وارد شده این است که از طریق تسالم علماء این سرایت را انجام دهیم یعنی وقتی تسالم علماء بر این باشد که بگویند اگر روایتی در بابی وارد شده در سایر ابواب قابل استناد باشد در نتیجه سرایت حکم بیع به إجاره در این حکم منعی ندارد؛ ولی حق مطلب این است که چنین تسالمی وجود ندارد و اگر تسالمی هم وجود داشته باشد منشأ آن این دو روایت نمی‌باشد در مجموع تا این جا دلیلی برای توجیه مطلب نیافتیم و وجهی برای چنین تسالمی معلوم نیست و نمی‌توانیم در اثبات تعدی حکم بیع به إجاره در مسأله تلف عین مستأجره به این دو روایت تمسک کنیم ولی استدلالی که مرحوم صاحب جواهر کرده‌اند به نظر ما این استدلال درست است و قبول می‌کنیم و اما در ادامه مرحوم امام می‌فرمایند:
«... ولو تلفت في أثناء المدّة بطلت بالنسبة إلى بقيّتها، ويرجع من الاجرة بما قابلها؛ إن نصفاً فنصف، أو ثلثاً فثلث وهكذا. هذا إن تساوت اجرة العين بحسب الزمان. و أمّا إذا تفاوتت تلاحظ النسبة؛ مثلًا: لو كانت اجرة الدار في الشتاء ضعف اجرتها في باقي الفصول، وبقي من المدّة ثلاثة أشهر الشتاء يرجع بثلثي الاجرة المسمّاة، ويقع في مقابل ما مضى من المدّة ثلثها، وهكذا الحال في كلّ مورد حصل الفسخ أو الانفساخ في أثناء المدّة بسبب من الأسباب. هذا إذا تلفت العين المستأجرة بتمامها. ولو تلف بعضها تبطل بنسبته من أوّل الأمر أو في الأثناء بنحو ما مرّ.»[1]
«... و اگر در اثناى مدت تلف شود اجاره نسبت به بقيه مدت باطل مى‌شود و از اجرت به مقدارى كه مقابل آن مى‌باشد بر مى‌گردد، اگر نصف باشد، نصف و اگر يك سوم باشد، يك سوم و به همين صورت. اين در وقتى است كه اجرت عين به حسب زمان مساوى باشد، ولى اگر متفاوت باشد، نسبت آن ملاحظه مى‌شود، مثلًا اگر اجرت خانه در زمستان دو برابر اجرت آن در ساير فصول باشد (و به مدت 6 ماه اجاره داده شود) و از مدت اجاره سه‌ماهه زمستان باقى مانده باشد به دو سوم اجرت قرارداد شده رجوع مى‌شود و يك سوم در برابر آن مقدار از مدت كه گذشته قرار مى‌گيرد. و همين طور است حال در هر موردى كه در اثناى مدت اجاره به سببى از اسباب، فسخ كنند يا اجاره منفسخ شود. و اين در صورتى است كه تمام عين مورد اجاره تلف شود؛ و اگر بعضى از آن تلف شود به نسبت آن- از اول مدت اجاره يا در اثنا- به طورى كه گذشت اجاره باطل مى‌شود.»[2]
بیان استاد: اگر عین مستأجرة در إثنای مدّت إجاره تلف شود: «ولو تلفت في أثناء المدّة» حکم آن است که: «بطلت بالنسبة إلى بقيّتها، ويرجع من الاجرة بما قابلها؛ إن نصفاً فنصف، أو ثلثاً فثلث وهكذا. هذا إن تساوت اجرة العين بحسب الزمان. و أمّا إذا تفاوتت تلاحظ النسبة؛ مثلًا: لو كانت اجرة الدار في الشتاء ضعف اجرتها في باقي الفصول، وبقي من المدّة ثلاثة أشهر الشتاء يرجع بثلثي الاجرة المسمّاة، ويقع في مقابل ما مضى من المدّة ثلثها،. هذا إذا تلفت العين المستأجرة بتمامها.» اجاره نسبت به بقيه مدت باطل مى‌شود و از اجرت به مقدارى كه مقابل آن مى‌باشد بر مى‌گردد، اگر نصف باشد، نصف و اگر يك سوم باشد، يك سوم و به همين صورت. اين وقتى است كه اجرت عين به حسب زمان مساوى باشد، ولى اگر متفاوت باشد، نسبت آن ملاحظه مى‌شود، مثلًا اگر اجرت خانه در زمستان دو برابر اجرت آن در ساير فصول باشد (و به مدت 6 ماه اجاره داده شود) و از مدت اجاره سه‌ماهه زمستان باقى مانده باشد به دو سوم اجرت قرارداد شده رجوع مى‌شود و يك سوم در برابر آن مقدار از مدت كه گذشته قرار مى‌گيرد.
بیان استاد: مطالبی که تا کنون راجع به حکم تلف عین مستأجرة گفتیم مربوط به زمانی بود که هنوز قبض عین مستأجرة به دست مستأجر محقق نشده باشد ولی این قمست از فرمایش مرحوم امام مربوط به جایی است که علاوه بر قبض، مدّتی نیز مستأجر از منافع عین مستأجرة استفاده کرده باشد در این فرض حکم مسأله آن است که إجاره نسبت به زمان قبل از تلف صحیح است و مستأجر موظف است أجرة المسمی یعنی همان مقداری که در قرارداد با هم توافق کرده‌اند را پرداخت نماید ولی نسبت به بعد از تلف إجاره باطل است زیرا از این زمان به بعد امکان استیفای منافع وجود ندارد بنا بر این باید نسبت به مقدار باقی مانده در صورتی که موجر تمام مال الإجاره را همان اول مدت إجاره دریافت کرده باشد به مستأجر برگرداند مثلا اگر خانه‌ای به مدت یکسال به قیمت دوازده میلیون إجاره شده باشد در صورتی که شش ماه از این خانه استفاده شود و در حادثه‌ای مانند سیل و زلزله این خانه تلف شود و دیگر قابل استفاده نباشد موجر موظف است مبلغ شش میلیون از مال الإجاره را که همان اول إجاره دریافت کرده است به مستأجر برگرداند این حکم در صورتی است که در طول مدت إجاره، إجاره بهاء به یک قیمت باشد ولی صورت دیگر مسأله آن است که قیمت إجاره بهاء در طول مدت إجاره متغیر باشد و در بعضی فصول قیمت بیشتر باشد در این فرض چنانچه در اثنای مدت إجاره بر عین مستأجرة تلف عارض شود مستأجر موظف است در مدت زمانی که استیفای منافع کرده است إجاره‌ی همان مدت را متناسب با قیمتی که نسبت به کل مال الإجاره داشته است پرداخت کند مثلا اگر خانه‌ای را به مدت یکسال به قیمت هجده میلیون إجاره کرده باشد به نحوی که إجاره بهاء در بهار و تابستان نصف إجاره بهاء در پائیز و زمستان باشد در این فرض چنانچه مستأجر موفق شود فقط در مدت بهار و تابستان از منافع این خانه استفاده کند ولی همان اول پائیز خانه تلف شود و قابل استفاده نباشد اگر موجر تمام هجده میلیون مال الإجاره را اول سال دریافت کرده باشد باید به مقدار دوازده میلیون به مستأجر برگرداند زیرا قیمت منافع خانه در پائیز و زمستان دوازده میلیون بوده و این مستأجر فقط از منافع فصول بهار و تابستان استفاده کرده که قیمت آن شش میلیون بوده است و اگر فقط از منافع عین مستأجره در فصل بهار استفاده کرده باشد که از جهت زمان ربع مدت إجاره است موجر موظف است مبلغ پانزده میلیون به مستأجر برگرداند زیرا قیمت پائیز و زمستان دوازده میلیون و دو برابر قیمت بهار و تابستان بود و قیمت تابستان سه میلیون و در مجموع پانزده میلیون خواهد شد و سایر فروض نیز به همین نسبت حساب می‌شود.
اگر عقد إجاره به سببی از اسباب در إثنای مدت إجاره فسخ شود: «وهكذا الحال في كلّ مورد حصل الفسخ أو الانفساخ في أثناء المدّة بسبب من الأسباب» و همين طور است حال در هر موردى كه در اثناى مدت اجاره به سببى از اسباب، فسخ كنند يا اجاره منفسخ شود یعنی همان حکم تلف عین مستأجرة در صورتی که دو طرف با توافق هم إجاره را فسخ کنند یا به دلیلی إجاره منفسخ شود جاری خواهد بود.
«هذا إذا تلفت العين المستأجرة بتمامها» تمام موارد فوق در صورتى است كه تمام عين مورد اجاره تلف شود.
تلف بعض عین مستأجرة: «ولو تلف بعضها تبطل بنسبته من أوّل الأمر أو في الأثناء بنحو ما مرّ» و اگر بعضى از آن تلف شود به نسبت آن- از اول مدت اجاره يا در اثنا- به طورى كه گذشت اجاره باطل مى‌شود.
بین استاد: مواردی که در مسائل فوق ذکر کردیم مربوط بود به تلف تمام عین مستأجرة ولی در این قسمت مرحوم امام فرضی که بعض عین مستأجره تلف شده باشد را مطرح می‌فرمایند؛ در این فرض نیز حکم همان حکم فرض تلف تمام عین مستأجرة است به این نحو که به نسبت مقداری از عین مستأجرة که از قابلیت استیفاء خارج شده است باید أجرة المسمی به مستأجر برگردد، مثلا اگر کسی دو دابّه به قیمت دو میلیون تومان إجاره کرده باشد و إجاره‌ی هر دو مساوی باشد چنانچه یکی از این دابه‌ها تلف شود نصف أجرة المسمی به مستأجر بر می‌گردد و یا مثلا اگر دو اتاق به قیمت دو میلیون به مدت یکسال إجاره کرده باشد و قیمت هر دو یکسان بوده باشد ولی در اثنای إجاره یکی از اتاق‌ها تلف شود باید أجرة المسمی به نسبت مدت باقی مانده نسبت به مقدار تلفی که اتفاق افتاده و از استیفای مستأجر خارج شده به مستأجر برگردد.