1400/12/02
بسم الله الرحمن الرحیم
موضوع: كتاب الإجارة/العين المستأجرة /حکم تلف عین مستأجرة
کلام مرحوم امام در مسأله21: «لو تلفت العين المستأجرة قبل قبض المستأجر بطلت الإجارة، وكذا بعده بلا فصل معتدّ به، أو قبل مجي‌ء زمان الإجارة، ولو تلفت في أثناء المدّة بطلت بالنسبة إلى بقيّتها، ويرجع من الاجرة بما قابلها؛ إن نصفاً فنصف، أو ثلثاً فثلث وهكذا. هذا إن تساوت اجرة العين بحسب الزمان. و أمّا إذا تفاوتت تلاحظ النسبة؛ مثلًا: لو كانت اجرة الدار في الشتاء ضعف اجرتها في باقي الفصول، وبقي من المدّة ثلاثة أشهر الشتاء يرجع بثلثي الاجرة المسمّاة، ويقع في مقابل ما مضى من المدّة ثلثها، وهكذا الحال في كلّ مورد حصل الفسخ أو الانفساخ في أثناء المدّة بسبب من الأسباب. هذا إذا تلفت العين المستأجرة بتمامها. ولو تلف بعضها تبطل بنسبته من أوّل الأمر أو في الأثناء بنحو ما مرّ.»[1]
«اگر عين مستأجره، قبل از قبض كردن مستأجر تلف شود، اجاره باطل مى‌شود. و همچنين است بعد از قبض كردن بدون فاصله قابل توجه، يا قبل از آمدن زمان اجاره. و اگر در اثناى مدت تلف شود اجاره نسبت به بقيه مدت باطل مى‌شود و از اجرت به مقدارى كه مقابل آن مى‌باشد بر مى‌گردد، اگر نصف باشد، نصف و اگر يك سوم باشد، يك سوم و به همين صورت. اين در وقتى است كه اجرت عين به حسب زمان مساوى باشد، ولى اگر متفاوت باشد، نسبت آن ملاحظه مى‌شود، مثلًا اگر اجرت خانه در زمستان دو برابر اجرت آن در ساير فصول باشد (و به مدت 6 ماه اجاره داده شود) و از مدت اجاره سه‌ماهه زمستان باقى مانده باشد به دو سوم اجرت قرارداد شده رجوع مى‌شود و يك سوم در برابر آن مقدار از مدت كه گذشته قرار مى‌گيرد. و همين طور است حال در هر موردى كه در اثناى مدت اجاره به سببى از اسباب، فسخ كنند يا اجاره منفسخ شود. و اين در صورتى است كه تمام عين مورد اجاره تلف شود؛ و اگر بعضى از آن تلف شود به نسبت آن- از اول مدت اجاره يا در اثنا- به طورى كه گذشت اجاره باطل مى‌شود.»[2]
حکم عین مستأجرة در صورت تلف شدن: می‌توان حالات مختلف تلف عین مستأجرة و احکام مربوطه را به تفصیل در عبارات ذیل مطرح نمود:
تلف کامل عین مستأجرة
الف: اگر عین مستأجرة قبل از قبض مستأجر تلف شود حکم آن است که إجاره باطل می‌شود: «لو تلفت العين المستأجرة قبل قبض المستأجر بطلت الإجارة» مثلا اگر کسی دابّه‌ای را إجاره کند تا از منافع حمل آن استفاده کند ولی در دست موجر قبل از این که افسار آن را در اختیار مستأجر قرار دهد این دابّه دچار آفت و حادثه‌ای شود و بمیرد و یا این که چنان آسیب ببیند که امکان استیفای مورد نظر مقدور نباشد و یا مثل این که کسی خانه‌ای را إجاره کند و قبل از این که موجر کلید خانه را در دست مستأجر قرار دهد این خانه به جهت آتش‌سوزی یا سیل و زلزله و هر دلیل دیگری قابل استفاده نباشد در تمام این قبیل امور عقد إجاره باطل می‌شود «کأن لم یکن شیئاً مذکوراً» گویا اصلاً از اول عقد إجاره‌ای نبوده و چنانچه موجر مال الإجاره‌ای دریافت کرده باشد باید به مستأجر برگرداند و این یک حکمی است که علماء نسبت به آن اتفاق نظر دارند چنانچه مرحوم صاحب جواهر فرموده است: «ولو استأجر شيئا معينا فتلف قبل قبضه بطلت الإجارة بلا خلاف أجده فيه كما اعترف به في محكي التذكرة لفحوى ما دل عليه في البيع من النبوي وخبر عقبة وغيرهما، بل ظاهر الأصحاب في المقام اتحاد الحكم في المقامين، وأن المنفعة هنا بمنزلة المبيع، والأجرة هنا بمنزلة الثمن»[3] اگر کسی عین معینی را إجاره کند ولی قبل از قبض مستأجر تلف شود إجاره باطل می‌شود و در این حکم هیچ اختلافی نیست...
دلیل حکم
اول: حدیث نبوی: «عوالي اللآلي: عن النبيّ(ص)، أنّه قال: «كلّ مبيع تلف قبل قبضه، فهو من مال بائعه»[4] مضمون این روایت این است که اگر مبیع در دست بایع تلف شود و به قبض مشتری نرسد این تلف گویا از مال خود بایع بوده است؛ اگر به جای این که بگوییم یک عینی که بنا بود در یک بیع به عنوان مبیع قرار بگیرد تلف شود این بیع باطل است همچنین اگر همین عین به عنوان عین مستأجرة قرار بگیرد و قبل از قبض مستأجر تلف شود عقد إجاره نیز باطل خواهد شد چون با چنین تلفی موضوعی برای إجاره باقی نمی‌ماند تا قابلیت انتفاع از منافع داشته باشد؛ درست است که این روایت در باب بیع وارد شده است ولی با توجیهی که بیان خواهد شد قابل استفاده در باب إجاره نیز می‌باشد.
دوم: حدیث «محمد بن يعقوب، عن محمد بن يحيى، عن محمد بن الحسين، عن محمد بن عبدالله بن هلال، عن عقبة بن خالد، عن أبي عبدالله عليه‌السلام في رجل اشترى متاعا من رجل وأوجبه غير أنه ترك المتاع عنده ولم يقبضه، قال: آتيك غدا إن شاء الله فسرق المتاع، من مال من يكون؟ قال : من مال صاحب المتاع الذي هو في بيته حتى يقبض المتاع ويخرجه من بيته، فاذا أخرجه من بيته فالمبتاع ضامن لحقه حتى يرد ماله اليه.»[5] روایت عقبة بن خالد که از امام صادق(ع) می‌پرسد اگر مردی کالایی از دیگری به بیع لازم بخرد، ولی مشتری کالا را نزد فروشنده باقی بگذارد و بگوید ان شاء الله فردا خواهم آمد و در این فاصله آن کالا به سرقت برود، از مال چه کسی خواهد بود؟ امام(ع) در پاسخ فرمود: از مال صاحب آن کالا که در منزلش بر جای مانده است خواهد بود تا این که آن را به مشتری تحویل بدهد و از خانه بیرونش کند و وقتی آن را بیرون کرد، دیگر مشتری ضامن حق او خواهد بود تا این که مال او را به او برگرداند.
وجه تعدی از باب بیع به إجاره
بیان استاد: این دو روایت راجع به حکم بیع سخن به میان آورده‌اند ولی موضوع بحث ما إجاره است آیا می‌توان حکم بیع را به إجاره سرایت داد؟ ممکن است کسی اشکال کند چه توجیهی وجود دارد حکمی که در باب بیع وارد شده شما آن را به باب إجاره سرایت می‌دهید؟ ما در جواب می‌گوییم برای توجیه این مسأله برخی تمسک جسته‌اند به قاعده‌ی طریق اولویت، یعنی وقتی در بیع که یک مبادله مهمتری است و مربوط به عین است چنین حکمی جاری می‌شود به طریق اولی در إجاره که از فروعات عین به شمار می‌آید این حکم جاری خواهد شد ولی به نظر می‌رسد وجه قابل قبولی برای اولویت مطرح نشده است اگر بنا باشد در مسأله‌ای اولویت مطرح شود باید اولویت قطعیة باشد ولی در این موضوع چنین اولویتی وجود ندارد و اما توجیه دیگری که وارد شده این است که از طریق تسالم علماء این سرایت را انجام دهیم یعنی وقتی تسالم علماء بر این باشد که بگویند اگر روایتی در بابی وارد شده در سایر ابواب قابل استناد باشد در نتیجه سرایت حکم بیع به إجاره در این حکم منعی ندارد؛ ولی حق مطلب این است که چنین تسالمی وجود ندارد و اگر تسالمی هم وجود داشته باشد منشأ آن این دو روایت نمی‌باشد در مجموع تا این جا دلیلی برای توجیه مطلب نیافتیم و وجهی برای چنین تسالمی معلوم نیست و نمی‌توانیم در اثبات تعدی حکم بیع به إجاره در مسأله تلف عین مستأجره به این دو روایت تمسک کنیم ولی مرحوم صاحب جواهر استدلالی کرده‌اند که به نظر ما این استدلال درست است و قبول می‌کنیم که در عبارت ذیل مطرح شده است:
کلام مرحوم صاحب جواهر: «لكن قد يقال هنا إن الوجه في التعدية المزبورة مع اختصاص الدليل في البيع هو بناء أمثال هذه العقود على المعاوضة الشرعية والعرفية التي هي بمعنى تبديل سلطنة بسلطنة، بل لعل ذلك من مقوماتها، فتعذره حينئذ يقتضي انتفاؤها.»[6] مرحوم صاحب جواهر فرموده‌اند: چنین استدلال شده است که وجه سرایت حکم مذکور از بیع به إجاره آن است که بنای امثال این عقود بر معاوضه شرعی و عرفی استوار شده است و چنین معاوضاتی به معنای تبدیل سلطنت به سلطنت دیگر است بلکه چنین تبدیلی از مقومات معاوضه به حساب می‌آید با این اوصاف اگر مانعی مانند تعذر تسلیم عوض پیش آید مقتضی انتفاء اصل معاوضه خواهد بود در نتیجه امکان تبدیل سلطنت به سلطنت دیگر منتفی می‌شود دیگر فرق نمی‌کند سلطنت بر عین باشد که در بیع مطرح است یا سلطنت بر منافع باشد که در إجاره مطرح است.
بیان استاد: مرحوم صاحب جواهر در این عبارت در صدد این هستند که ثابت کنند در خصوص عقود معاوضی چنین سرایتی ممکن است؛ می‌توان در تبیین کلام صاحب جوار این چنین گفت که ماهیت بیع و ماهیت إجاره در حقیقتِ معاوضه از یک سنخ هستند؛ در باب بیع ملکیت عینی که به زید تعلق دارد به عمر منتقل می‌شود و ملکیت ثمن از مشتری به بایع منتقل می‌شود در سایر معاوضات مانند إجاره و هبه نیز مطلب همین است؛ مثلا در إجاره، منافع عین در ملکیت موجر است و به واسطه‌ی عقد إجاره در مدت إجاره به ملکیت مستأجر در می‌آید و مستأجر سلطنتی نسبت به منافع پیدا می‌کند و در این مدت موجر سلطنتی نسبت به این منافع ندارد و از طرفی ملکیت مال الإجاره از مستأجر به موجر منتقل می‌شود بنا بر این خاصیت و هنر معاوضات در این است که تبدیل سلطنت می‌کنند یعنی اگر کسی نسبت به یک عین و نسبت به منافع یک عین سلطنتی داشته باشد با استفاده از این معاوضات می‌توانیم ملکیت و سلطنت آن عین یا آن منافع را حال در مقابل یک عوض مانند باب بیع و إجاره و یا بدون عوض در باب هبه به دیگری منتقل نماییم در نتیجه همان طور که با تمسک به این دو روایت ثابت می‌کنیم که در صورت تلف عین قبل از قبض مشتری این تلف از مال بایع می‌باشد و ثمن باید به مشتری برگردد همچنین ثابت می‌کنیم در صورت تلف عین مستأجرة قبل از قبض مستأجر اگر تلف اتفاق بیافتد عقد إجاره باطل خواهد بود و باید مال الإجاره در صورتی که به موجر داده شده باشد به مستأجر برگردد در نتیجه ما در این حکم نسبت به باب بیع القای خصوصیت می‌کنیم و همان حکمی که در این دو روایت برای باب بیع وارد شده است را به سایر ابواب که دارای ماهیت معاوضی هستند سرایت می‌دهیم.
مختار استاد: این توجیهی که صاحب جواهر بیان کردند قابل پذیرش است زیرا هدف از معاوضات این است است که سلطنت بر دیگری منتقل شود دیگر چه فرقی می‌کند این انتقال سلطنت از بایع به مشتری باشد نسبت به ملکیت عین یا از موجر به مستأجر باشد نسبت به ملکیت منافع بنا بر این ما می‌توانیم با القاء خصوصیت بیع و سرایت آن به سایر معاوضات از جمله إجاره به این دو روایت تمسک کنیم در اثبات این مطلب که با تلف شدن عین مستأجرة قبل از قبض مستأجر چنین إجاره‌ای باطل است و باید مال الإجاره در صورت انتقال به موجر به مستأجر برگردد.
ب: اگر عین مستأجرة بعد از قبض و بلافاصله تلف شود: «وكذا بعده بلا فصل معتدّ به» در چنین شرائطی نیز إجاره باطل خواهد شد.
ج: اگر عین مستأجرة قبل از قبض و قبل از رسیدن مدّت إجاره تلف شود: «أو قبل مجي‌ء زمان الإجارة» این مورد نیز یکی از مواردی است که إجاره باطل خواهد شد.
د: اگر عین مستأجرة در إثنای مدّت إجاره تلف شود: «ولو تلفت في أثناء المدّة» حکم آن است که: «بطلت بالنسبة إلى بقيّتها، ويرجع من الاجرة بما قابلها؛ إن نصفاً فنصف، أو ثلثاً فثلث وهكذا. هذا إن تساوت اجرة العين بحسب الزمان. و أمّا إذا تفاوتت تلاحظ النسبة؛ مثلًا: لو كانت اجرة الدار في الشتاء ضعف اجرتها في باقي الفصول، وبقي من المدّة ثلاثة أشهر الشتاء يرجع بثلثي الاجرة المسمّاة، ويقع في مقابل ما مضى من المدّة ثلثها،. هذا إذا تلفت العين المستأجرة بتمامها.» اجاره نسبت به بقيه مدت باطل مى‌شود و از اجرت به مقدارى كه مقابل آن مى‌باشد بر مى‌گردد، اگر نصف باشد، نصف و اگر يك سوم باشد، يك سوم و به همين صورت. اين در وقتى است كه اجرت عين به حسب زمان مساوى باشد، ولى اگر متفاوت باشد، نسبت آن ملاحظه مى‌شود، مثلًا اگر اجرت خانه در زمستان دو برابر اجرت آن در ساير فصول باشد (و به مدت 6 ماه اجاره داده شود) و از مدت اجاره سه‌ماهه زمستان باقى مانده باشد به دو سوم اجرت قرارداد شده رجوع مى‌شود و يك سوم در برابر آن مقدار از مدت كه گذشته قرار مى‌گيرد.
بیان استاد: مطالبی که تا کنون راجع به حکم تلف عین مستأجرة گفتیم مربوط به زمانی بود که هنوز قبض عین مستأجرة به دست مستأجر محقق نشده باشد ولی این قمست از فرمایش مرحوم امام مربوط به جایی است که علاوه بر قبض، مدّتی نیز مستأجر از منافع عین مستأجرة استفاده کرده باشد در این فرض حکم مسأله آن است که إجاره نسبت به زمان قبل از تلف صحیح است و مستأجر موظف است أجرة المسمی یعنی همان مقداری که در قرارداد با هم توافق کرده‌اند را پرداخت نماید ولی نسبت به بعد از تلف إجاره باطل است زیرا از این زمان به بعد امکان استیفای منافع وجود ندارد بنا بر این باید نسبت به مقدار باقی مانده در صورتی که موجر تمام مال الإجاره را همان اول مدت إجاره دریافت کرده باشد به مستأجر برگرداند مثلا اگر خانه‌ای به مدت یک‌سال به قیمت دوازده میلیون إجاره شده باشد در صورتی که شش ماه از این خانه استفاده شود و در حادثه‌ای مانند سیل و زلزله این خانه تلف شود و دیگر قابل استفاده نباشد موجر موظف است مبلغ شش میلیون از مال الإجاره را که همان اول إجاره دریافت کرده است به مستأجر برگرداند این حکم در صورتی است که در طول مدت إجاره، إجاره بهاء به یک قیمت باشد ولی صورت دیگر مسأله آن است که قیمت إجاره بهاء در طول مدت إجاره متغیر باشد و در بعضی فصول قیمت بیشتر باشد در این فرض چنانچه در اثنای مدت إجاره بر عین مستأجرة تلف عارض شود مستأجر موظف است در مدت زمانی که استیفای منافع کرده است إجاره‌ی همان مدت را متناسب با قیمتی که نسبت به کل مال الإجاره داشته است پرداخت کند مثلا اگر خانه‌ای را به مدت یک‌سال به قیمت هجده میلیون إجاره کرده باشد به نحوی که إجاره بهاء در بهار و تابستان نصف إجاره بهاء در پائیز و زمستان باشد در این فرض چنانچه مستأجر موفق شود فقط در مدت بهار و تابستان از منافع این خانه استفاده کند ولی همان اول پائیز خانه تلف شود و قابل استفاده نباشد اگر موجر تمام هجده میلیون مال الإجاره را اول سال دریافت کرده باشد باید به مقدار دوازده میلیون به مستأجر برگرداند زیرا قیمت منافع خانه در پائیز و زمستان دوازده میلیون بوده و این مستأجر فقط از منافع فصول بهار و تابستان استفاده کرده که قیمت آن شش میلیون بوده است و اگر فقط از منافع عین مستأجره در فصل بهار استفاده کرده باشد که از جهت زمان ربع مدت إجاره است موجر موظف است مبلغ پانزده میلیون به مستأجر برگرداند زیرا قیمت پائیز و زمستان دوازده میلیون و دو برابر قیمت بهار و تابستان بود و قیمت تابستان سه میلیون و در مجموع پانزده میلیون خواهد شد و سایر فروض نیز به همین نسبت حساب می‌شود.
ر: اگر عقد إجاره به سببی از اسباب در إثنای مدت إجاره فسخ شود: «وهكذا الحال في كلّ مورد حصل الفسخ أو الانفساخ في أثناء المدّة بسبب من الأسباب» و همين طور است حال در هر موردى كه در اثناى مدت اجاره به سببى از اسباب، فسخ كنند يا اجاره منفسخ شود.
«هذا إذا تلفت العين المستأجرة بتمامها» تمام موارد فوق در صورتى است كه تمام عين مورد اجاره تلف شود.
تلف بعض عین مستأجرة : «ولو تلف بعضها تبطل بنسبته من أوّل الأمر أو في الأثناء بنحو ما مرّ» و اگر بعضى از آن تلف شود به نسبت آن- از اول مدت اجاره يا در اثنا- به طورى كه گذشت اجاره باطل مى‌شود.
إن شاء الله توضیح سایر مطالب در جلسه آینده.