1400/11/30
بسم الله الرحمن الرحیم
موضوع: كتاب الإجارة/العين المستأجرة /حکم تلف عین مستأجرة
تذکر: به جهت همزمانی برخی مناسبت‌ها در موالید شریف و شهادت‌ها و وفیات با جلسات درسی، چند روز اخیر احتراماً لهذه الأیام تعطیل شد تا فرصت کافی برای شرکت در مجالس موالید و مجالس حزن مانند مناسبت وفات حضرت زینب(س) و شرکت در مراسم معنوی این ایام مانند اعمال ام داود برای همگان ایجاد شود.
کلام مرحوم امام در مسأله20: «إذا غصب العين المستأجرة غاصب، ومنع المستأجر عن استيفاء المنفعة، فإن كان قبل القبض تخيّر بين الفسخ و الرجوع بالاجرة المسمّاة على المؤجر لو أدّاها وبين الرجوع إلى الغاصب باجرة المثل، و إن كان بعد القبض تعيّن الثاني.»[1]
«اگر غاصبى عين مورد اجاره را غصب كند و نگذارد مستأجر منفعت را استيفا نمايد، پس اگر قبل از قبض باشد، بين اينكه فسخ كند و براى گرفتن اجرتى كه قرارداد شده- در صورتى كه آن را ادا كرده باشد به موجر رجوع نمايد و يا آن‌كه براى گرفتن اجرت المثل به غاصب مراجعه كند، مخيّر است. و اگر بعد از قبض باشد، دومى متعيّن است.»[2]
بیان استاد: این مسأله در جلسات قبلی به طور مفصل بحث شد و از باب یادآوری تکرار شد و به همین مقدار اکتفاء می‌کنیم.
کلام مرحوم امام در مسأله21: «لو تلفت العين المستأجرة قبل قبض المستأجر بطلت الإجارة، وكذا بعده بلا فصل معتدّ به، أو قبل مجي‌ء زمان الإجارة، ولو تلفت في أثناء المدّة بطلت بالنسبة إلى بقيّتها، ويرجع من الاجرة بما قابلها؛ إن نصفاً فنصف، أو ثلثاً فثلث وهكذا. هذا إن تساوت اجرة العين بحسب الزمان. و أمّا إذا تفاوتت تلاحظ النسبة؛ مثلًا: لو كانت اجرة الدار في الشتاء ضعف اجرتها في باقي الفصول، وبقي من المدّة ثلاثة أشهر الشتاء يرجع بثلثي الاجرة المسمّاة، ويقع في مقابل ما مضى من المدّة ثلثها، وهكذا الحال في كلّ مورد حصل الفسخ أو الانفساخ في أثناء المدّة بسبب من الأسباب. هذا إذا تلفت العين المستأجرة بتمامها. ولو تلف بعضها تبطل بنسبته من أوّل الأمر أو في الأثناء بنحو ما مرّ.»[3]
«اگر عين مستأجره، قبل از قبض كردن مستأجر تلف شود، اجاره باطل مى‌شود. و همچنين است بعد از قبض كردن بدون فاصله قابل توجه، يا قبل از آمدن زمان اجاره. و اگر در اثناى مدت تلف شود اجاره نسبت به بقيه مدت باطل مى‌شود و از اجرت به مقدارى كه مقابل آن مى‌باشد بر مى‌گردد، اگر نصف باشد، نصف و اگر يك سوم باشد، يك سوم و به همين صورت. اين در وقتى است كه اجرت عين به حسب زمان مساوى باشد، ولى اگر متفاوت باشد، نسبت آن ملاحظه مى‌شود، مثلًا اگر اجرت خانه در زمستان دو برابر اجرت آن در ساير فصول باشد (و به مدت 6 ماه اجاره داده شود) و از مدت اجاره سه‌ماهه زمستان باقى مانده باشد به دو سوم اجرت قرارداد شده رجوع مى‌شود و يك سوم در برابر آن مقدار از مدت كه گذشته قرار مى‌گيرد. و همين طور است حال در هر موردى كه در اثناى مدت اجاره به سببى از اسباب، فسخ كنند يا اجاره منفسخ شود. و اين در صورتى است كه تمام عين مورد اجاره تلف شود؛ و اگر بعضى از آن تلف شود به نسبت آن- از اول مدت اجاره يا در اثنا- به طورى كه گذشت اجاره باطل مى‌شود.»[4]
حکم عین مستأجرة در صورت تلف شدن: می‌توان حالات مختلف تلف عین مستأجرة و احکام مربوطه را به تفصیل در عبارات ذیل مطرح نمود:
تلف کامل عین مستأجرة
الف: اگر عین مستأجرة قبل از قبض مستأجر تلف شود حکم آن است که إجاره باطل می‌شود: «لو تلفت العين المستأجرة قبل قبض المستأجر بطلت الإجارة» مثلا اگر کسی دابّه‌ای را إجاره کند تا از منافع حمل آن استفاده کند ولی در دست موجر قبل از این که افسار آن را در اختیار مستأجر قرار دهد این دابّه دچار آفت و حادثه‌ای شود و بمیرد و یا این که چنان آسیب ببیند که امکان استیفای مورد نظر مقدور نباشد و یا مثل این که کسی خانه‌ای را إجاره کند و قبل از این که موجر کلید خانه را در دست مستأجر قرار دهد این خانه به جهت آتش‌سوزی یا سیل و زلزله و هر دلیل دیگری قابل استفاده نباشد در تمام این قبیل امور عقد إجاره باطل می‌شود و موجر اگر مال الإجاره‌ای دریافت کرده باشد باید به مستأجر برگرداند و این یک حکمی است که علماء نسبت به آن اتفاق نظر دارند چنانچه مرحوم صاحب جواهر فرموده است: «ولو استأجر شيئا معينا فتلف قبل قبضه بطلت الإجارة بلا خلاف أجده فيه كما اعترف به في محكي التذكرة لفحوى ما دل عليه في البيع من النبوي وخبر عقبة وغيرهما، بل ظاهر الأصحاب في المقام اتحاد الحكم في المقامين، وأن المنفعة هنا بمنزلة المبيع، والأجرة هنا بمنزلة الثمن»[5] اگر کسی عین معینی را إجاره کند ولی قبل از قبض مستأجر تلف شود إجاره باطل می‌شود و در این حکم هیچ اختلافی نیست...
دلیل حکم
اول: حدیث نبوی: «عوالي اللآلي: عن النبيّ(ص)، أنّه قال: «كلّ مبيع تلف قبل قبضه، فهو من مال بائعه»[6] مضمون این روایت این است که اگر مبیع در دست بایع تلف شود و به قبض مشتری نرسد این تلف گویا از مال خود بایع بوده است؛ درست است که این روایت در باب بیع وارد شده است ولی با توجیهی که بیان خواهد شد قابل استفاده در باب إجاره نیز می‌باشد.
دوم: حدیث «محمد بن يعقوب، عن محمد بن يحيى، عن محمد بن الحسين، عن محمد بن عبدالله بن هلال، عن عقبة بن خالد، عن أبي عبدالله عليه‌السلام في رجل اشترى متاعا من رجل وأوجبه غير أنه ترك المتاع عنده ولم يقبضه، قال: آتيك غدا إن شاء الله فسرق المتاع، من مال من يكون؟ قال : من مال صاحب المتاع الذي هو في بيته حتى يقبض المتاع ويخرجه من بيته، فاذا أخرجه من بيته فالمبتاع ضامن لحقه حتى يرد ماله اليه.»[7] روایت عقبة بن خالد که از امام صادق(ع) می‌پرسد اگر مردی کالایی از دیگری به بیع لازم بخرد، ولی مشتری کالا را نزد فروشنده باقی بگذارد و بگوید ان شاء الله فردا خواهم آمد و در این فاصله آن کالا به سرقت برود، از مال چه کسی خواهد بود؟ امام(ع) در پاسخ فرمود: از مال صاحب آن کالا که در منزلش بر جای مانده است خواهد بود تا این که آن را به مشتری تحویل بدهد و از خانه بیرونش کند و وقتی آن را بیرون کرد، دیگر مشتری ضامن حق او خواهد بود تا این که مال او را به او برگرداند.
وجه تعدی از باب بیع به إجاره
بیان استاد: این دو روایت راجع به حکم بیع سخن به میان آورده‌اند ولی موضوع بحث ما إجاره است آیا می‌توان حکم بیع را به إجاره سرایت داد؟ برای توجیه مسأله برخی تمسک جسته‌اند به قاعده‌ی طریق اولویت، یعنی وقتی در بیع که یک مبادله مهمتری است و مربوط به عین است چنین حکمی جاری می‌شود به طریق اولی در إجاره که از فروعات عین به شمار می‌آید این حکم جاری خواهد شد ولی به نظر می‌رسد وجه قابل قبولی برای اولویت مطرح نشده است و اما توجیه دیگری که وارد شده این است که از طریق تسالم علماء این سرایت را انجام دهیم یعنی وقتی تسالم علماء بر این باشد که بگویند اگر روایتی در بابی وارد شده در سایر ابواب قابل استناد باشد در نتیجه سرایت حکم بیع به إجاره در این حکم منعی ندارد ولی حق مطلب این است که چنین تسالمی وجود ندارد در مجموع تا این جا دلیلی برای توجیه مطلب نیافتیم ولی مرحوم صاحب جواهر استدلالی کرده‌اند که به نظر ما این استدلال درست است و قبول می‌کنیم که در عبارت ذیل مطرح شده است:
کلام مرحوم صاحب جواهر: «لكن قد يقال هنا إن الوجه في التعدية المزبورة مع اختصاص الدليل في البيع هو بناء أمثال هذه العقود على المعاوضة الشرعية والعرفية التي هي بمعنى تبديل سلطنة بسلطنة، بل لعل ذلك من مقوماتها، فتعذره حينئذ يقتضي انتفاؤها.»[8] مرحوم صاحب جواهر فرمود: چنین استدلال شده است که وجه سرایت حکم مذکور از بیع به إجاره آن است که بنای امثال این عقود بر معاوضه شرعی و عرفی استوار شده است و چنین معاوضاتی به معنای تبدیل سلطنت به سلطنت دیگر است بلکه چنین تبدیلی از مقومات معاوضه به حساب می‌آید با این اوصاف اگر مانعی مانند تعذر تسلیم عوض پیش آید مقتضی انتفاء اصل معاوضه خواهد بود در نتیجه امکان تبدیل سلطنت به سلطنت دیگر منتفی می‌شود دیگر فرق نمی‌کند سلطنت بر عین باشد که در بیع مطرح است یا سلطنت بر منافع باشد که در إجاره مطرح است.
ب: اگر عین مستأجرة بعد از قبض و بلافاصله تلف شود: «وكذا بعده بلا فصل معتدّ به» در چنین شرائطی نیز إجاره باطل خواهد شد.
ج: اگر عین مستأجرة قبل از قبض و قبل از رسیدن مدّت إجاره تلف شود: «أو قبل مجي‌ء زمان الإجارة» این مورد نیز یکی از مواردی است که إجاره باطل خواهد شد.
د: اگر عین مستأجرة در إثنای مدّت إجاره تلف شود: «ولو تلفت في أثناء المدّة» حکم آن است که: «بطلت بالنسبة إلى بقيّتها، ويرجع من الاجرة بما قابلها؛ إن نصفاً فنصف، أو ثلثاً فثلث وهكذا. هذا إن تساوت اجرة العين بحسب الزمان. و أمّا إذا تفاوتت تلاحظ النسبة؛ مثلًا: لو كانت اجرة الدار في الشتاء ضعف اجرتها في باقي الفصول، وبقي من المدّة ثلاثة أشهر الشتاء يرجع بثلثي الاجرة المسمّاة، ويقع في مقابل ما مضى من المدّة ثلثها،. هذا إذا تلفت العين المستأجرة بتمامها.» اجاره نسبت به بقيه مدت باطل مى‌شود و از اجرت به مقدارى كه مقابل آن مى‌باشد بر مى‌گردد، اگر نصف باشد، نصف و اگر يك سوم باشد، يك سوم و به همين صورت. اين در وقتى است كه اجرت عين به حسب زمان مساوى باشد، ولى اگر متفاوت باشد، نسبت آن ملاحظه مى‌شود، مثلًا اگر اجرت خانه در زمستان دو برابر اجرت آن در ساير فصول باشد (و به مدت 6 ماه اجاره داده شود) و از مدت اجاره سه‌ماهه زمستان باقى مانده باشد به دو سوم اجرت قرارداد شده رجوع مى‌شود و يك سوم در برابر آن مقدار از مدت كه گذشته قرار مى‌گيرد.
ر: اگر عقد إجاره به سببی از اسباب در إثنای مدت إجاره فسخ شود: «وهكذا الحال في كلّ مورد حصل الفسخ أو الانفساخ في أثناء المدّة بسبب من الأسباب» و همين طور است حال در هر موردى كه در اثناى مدت اجاره به سببى از اسباب، فسخ كنند يا اجاره منفسخ شود.
«هذا إذا تلفت العين المستأجرة بتمامها» تمام موارد فوق در صورتى است كه تمام عين مورد اجاره تلف شود.
تلف بعض عین مستأجرة : «ولو تلف بعضها تبطل بنسبته من أوّل الأمر أو في الأثناء بنحو ما مرّ» و اگر بعضى از آن تلف شود به نسبت آن- از اول مدت اجاره يا در اثنا- به طورى كه گذشت اجاره باطل مى‌شود.
إن شاء الله توضیح تفصیلی در جلسه آینده.