درس خارج فقه استاد مقتدایی

موضوع: كتاب الإجارة/العين المستأجرة /استقرار إجاره در صورت امتناع مستأجر از تحویل عین مستأجرة

کلام مرحوم امام در مسأله19: «لو تسلّم المستأجر العين المستأجرة، ولم يستوف المنفعة حتّى انقضت مدّة الإجارة- كما إذا استأجر داراً مدّة وتسلّمها ولم يسكنها حتّى مضت المدّة- فإن كان ذلك باختيار منه استقرّت عليه الاجرة. وفي حكمه ما لو بذل المؤجر العين المستأجرة، فامتنع المستأجر عن تسلّمها واستيفاء المنفعة منها حتّى انقضت. وهكذا الحال في الإجارة على الأعمال، فإنّه إذا سلّم الأجير نفسه وبذلها للعمل، وامتنع المستأجر عن تسلّمه- كما إذا استأجر شخصاً يخيط له ثوباً معيّناً في وقت معيّن، وامتنع من دفعه إليه حتّى مضى الوقت- فقد استحقّ عليه الاجرة؛ سواء اشتغل الأجير- في ذلك الوقت مع امتناعه- بشغل آخر لنفسه أو غيره أو بقي فارغاً، و إن كان ذلك لعذر بطلت الإجارة، ولم يستحقّ المؤجر شيئاً من الاجرة؛ إن كان ذلك عذراً عامّاً لم تكن العين معه قابلة لأن تُستوفى منها المنفعة، كما إذا استأجر دابّة للركوب إلى مكان، فنزل ثلج مانع عن الاستطراق، أو انسدّ الطريق بسبب آخر، أو داراً للسكنى فصارت غيرمسكونة؛ لصيرورتها معركة أو مسبعة ونحو ذلك. ولو عرض مثل هذه العوارض في أثناء المدّة بعد استيفاء المستأجر مقداراً من المنفعة بطلت الإجارة بالنسبة، و إن كان عذراً يختصّ به المستأجر- كما إذا مرض ولم يتمكّن من ركوب الدابّة المستأجرة- ففي كونه موجباً للبطلان وعدمه وجهان، لا يخلو ثانيهما من رجحان. هذا إذا اشترط المباشرة؛ بحيث لم يمكن له استيفاء المنفعة ولو بالإجارة، وإلّا لم تبطل قطعاً.»[1]

«اگر مستأجر، عين مورد اجاره را تحويل بگيرد و منفعت آن را استيفا نكند تا مدت اجاره بگذرد، مثل اينكه خانه‌اى را مدتى اجاره كند و آن را تحويل بگيرد و ساكن آن نشود تا مدت بگذرد، پس اگر اين جريان با اختيار او باشد، اجرت بر او مستقر مى‌شود. و در حكم آن است جايى كه موجر، عين مستأجره را در اختيار بگذارد و مستأجر از تحويل گرفتن و استيفاى منفعت از آن خوددارى كند تا مدت بگذرد. و همچنين است حال در اجير گرفتن براى كارها، پس وقتى اجير خود را تسليم كند و براى عمل آماده شود و مستأجر از پذيرفتن وى خوددارى نمايد، مثل اينكه شخصى را اجير كند تا برايش لباس معينى را در وقت معيّنى بدوزد و از دادن پارچه به او خوددارى كند تا وقت بگذرد، كه اجير بر او استحقاق اجرت پيدا مى‌كند؛ چه در آن وقتى كه از پذيرش او خوددارى كرده، اجير براى خودش يا ديگرى به كارى مشغول بشود يا اينكه بى‌كار بماند. و اگر استيفا نكردن منفعت از روى عذر باشد، در صورتى كه آن عذر، عذرى عمومى باشد به طورىكه عين با بودن آن عذر، قابليت استيفاى منفعت را نداشته باشد، اجاره باطل است و موجر چيزى از اجرت را استحقاق پيدا نمى‌كند، مثل وقتى كه چهارپايى را براى سوار شدن تا جايى اجاره كند سپس برفى بيايد كه مانع پيمودن راه باشد، يا راه به جهت ديگرى بسته شود، يا آن‌كه خانه‌اى را براى سكونت اجاره كند، سپس آنجا به خاطر محل جنگ يا جاى درندگان شدن و مانند اين‌ها، غير مسكونى گردد. و اگر چنين عوارضى در اثناى مدت اجاره پيش بيايد، بعد از آن‌كه مقدارى از منفعت را استيفا كرده، اجاره به نسبت باطل مى‌شود. و اگر عذرى باشد كه اختصاص به مستأجر داشته باشد، مثل اينكه مريض شود و نتواند بر چهارپاى اجاره شده سوار شود، در اينكه موجب بطلان اجاره باشد يا نباشد دو وجه است، كه دوم آن‌ها خالى از رجحان نيست. اين در صورتى است كه شرط مباشرت شده باشد به طورى كه نتواند و لو با اجاره دادن (به ديگرى) استيفاى منفعت كند وگرنه قطعاً باطل نيست.‌»[2]

بیان استاد: مرحوم امام در مسأله19 فروعی را مطرح نموده‌اند که اکثر آن فروع را در جلسات گذشته بیان نمودیم و إن شاء الله مروری بر مطالب گفته شده خواهیم داشت و تتمه‌ی بحث نیز مطرح خواهد شد.

فرع اول: «لو تسلّم المستأجر العين المستأجرة، ولم يستوف المنفعة حتّى انقضت مدّة الإجارة- كما إذا استأجر داراً مدّة وتسلّمها ولم يسكنها حتّى مضت المدّة- فإن كان ذلك باختيار منه استقرّت عليه الاجرة.» موجر طبق مضمون عقد إجاره به موقع مثلا کلید خانه را تحویل مستأجر داد و هر نوع مانعی را از استیفای منفعت عین مستأجره برطرف نمود ولی خود مستأجر به میل خودش و طبق برنامه‌ی شخصی خودش از استیفای منفعت در مدت إجاره امتناع کرد در این فرض، حکمی که مرحوم امام مطرح نموده‌اند این است که موجر مستحق أجرت توافق شده می‌باشد ولو این که مستأجر هیچ انتفاعی از عین مستأجره در مدت إجاره نبرده باشد زیرا امکان بهره‌مندی از عین مستأجره از طرف موجر محقق شده بود ولی این تضییع استیفای منفعت در مدت مذکور تماما مستند به عدم استیفاء از ناحیه خود مستأجر بوده است و نسبت به پرداخت مال الإجارة ضامن و مسئول می‌باشد.

در مدتی که مستأجر از عین مستأجرة استفاده نکند ولی موظف به پرداخت مال الإجارة باشد چنانچه موجر به جهت مصلحت حفظ عین مستأجرة از تلف و تخریب آن و یا هر دلیل دیگری، خودش یا مستأجر دیگری را در آن مستقر نماید اشکالی ندارد و این موجر چنین حقی را دارد ولو این که از مستأجر دیگر مال الإجارة نیز دریافت نماید همچنان مستأجر اول موظف به پرداخت مال الإجارة توافق شده می‌باشد.

فرع دوم: «وفي حكمه ما لو بذل المؤجر العين المستأجرة، فامتنع المستأجر عن تسلّمها واستيفاء المنفعة منها حتّى انقضت.» در این فرض، موجر، کاملا آمادگی دارد که عین مستأجرة را تسلیم مستأجر نماید و تمام موانع را برطرف نماید و طبق قرارداد در زمان مقرر مثلا کلید خانه را تحویل دهد ولی خود مستأجر به دلیل مسائل مربوط به خودش از تحویل گرفتن کلید و تحویل گرفتن عین مستأجرة امتناع می‌کند در این فرض نیز مستأجر ضامن و مسئول مال الإجارة می‌باشد و تضییع منفعت عین مستأجرة در این مدت مستند به مستأجر خواهد بود چنانچه در فرض فوق الذکر که کلید را تحویل گرفته بود نیز همین حکم را جاری نمودیم.

فرع سوم: «و هكذا الحال في الإجارة على الأعمال، فإنّه إذا سلّم الأجير نفسه وبذلها للعمل، وامتنع المستأجر عن تسلّمه- كما إذا استأجر شخصاً يخيط له ثوباً معيّناً في وقت معيّن، وامتنع من دفعه إليه حتّى مضى الوقت- فقد استحقّ عليه الاجرة؛ سواء اشتغل الأجير- في ذلك الوقت مع امتناعه- بشغل آخر لنفسه أو غيره أو بقي فارغاً» این فرع مربوط به إجاره انفس و اعمال است؛ اگر مستأجر اجیر را مثلا به مدت یک هفته به استخدام خود در آورد که تعدادی لباس برای او بدوزد یا در ساخت خانه کمک کار او باشد و یا تعدادی انگشتر برای او بسازد و بنا بر این باشد که مصالح این کارهای سفارش شده را خود مستأجر در اختیار اجیر قرار دهد و در این مدت اجیر آمادگی کامل برای اجرای مفاد قرارداد را داشته باشد ولی همچنان تا آخر هفته یا چند روز از هفته این مصالح مانند پارچه برای خیاطی در اختیار اجیر قرار نگیرد و این عدم امکان تماما مستند به خود مستأجر باشد در این فرض نیز مستأجر ضامن أجرت خواهد بود و بدون کم و کاست باید آن را به اجیر پرداخت نماید هر چند در این مدت هیچ کاری برای مستأجر انجام نداده باشد و حتی اجیر در این مدت إجازه دارد که به کار دیگری مشغول شود و مزد هم دریافت نماید و این نیست که شرط استحقاق اجرت از مستأجر اول این باشد که در این مدت مورد نظر بیکار مانده باشد.

مختار استاد: به نظر ما این فرمایش مرحوم امام در هر سه فرع فوق الذکر کاملا درست است و مطابق با قوانین پذیرفته شده‌ی متداول بین عقلاء می‌باشد.

فرع چهارم: «و إن كان ذلك لعذر بطلت الإجارة، ولم يستحقّ المؤجر شيئاً من الاجرة؛ إن كان ذلك عذراً عامّاً لم تكن العين معه قابلة لأن تُستوفى منها المنفعة، كما إذا استأجر دابّة للركوب إلى مكان، فنزل ثلج مانع عن الاستطراق، أو انسدّ الطريق بسبب آخر، أو داراً للسكنى فصارت غيرمسكونة؛ لصيرورتها معركة أو مسبعة ونحو ذلك. ولو عرض مثل هذه العوارض في أثناء المدّة بعد استيفاء المستأجر مقداراً من المنفعة بطلت الإجارة بالنسبة» فروعات سه گانه‌ای که در متن بالا ذکر شد مربوط به جایی بود که تمام کوتاهی مستند به مستأجر باشد و موجر در دو فرع اول و اجیر در فرع سوم هیچ کوتاهی نکرده باشد و تمام مقدمات استیفاء برای مستأجر مهیا باشد ولی خود مستأجر امتناع کند و استیفاء از منافع عین مستأجرة یا عمل اجیر محقق نشود در این فروع بیان شد که تمام اجرت باید به موجر تعلق بگیرد ولی فرع چهارم در موردی است که امتناع مستأجر از استیفای منافع مستند به خود مستأجر نیست بلکه مستند به عذر عامی است که امکان بهره‌مندی از منافع را از بین برده است مثلا چنانچه مستأجر دابّه‌ای را در مدت معین إجاره کند و موجر تمام موانعی که مربوط به او است را برطرف نماید و آماده‌ی تحویل دابّه به مستأجر باشد ولی مانعی مانند باریدن برف سنگین و به راه افتادن سیل و نا امن شدن راه موجب شود که به موقع مستأجر نتواند سر قرار حاضر شود و دابّه را تحویل بگیرد در این فرض إجاره باطل است و موجر مستحق هیچ نوع اجرتی نخواهد بود همچنین اگر موجر خانه‌ی خود را در معرض إجاره قرار دهد و مستأجر آماده شده باشد که در زمان توافق شده از منافع این خانه استفاده کند ولی به جهت عذر عامی مانند خراب شدن خانه به جهت زلزله و سیل و یا اشغال شدن خانه به دست اشرار و یا تبدیل شدن خانه به محل حیوانات درنده امکان بهره‌مندی از منافع عین مستأجرة برای مستأجر نباشد در این فرض نیز إجاره باطل است و موجر مستحق هیچ گونه أجرتی نمی‌باشد و مثال دیگر این که اگر اجیر خود را برای دریافت مصالح مورد نیاز از مستأجر آماده کرده باشد تا در زمان توافق شده عمل سفارش شده‌ی مستأجر را اجابت کند ولی به جهت مانع و عذر عامی که در اختیار مستأجر نباشد این مصالح به دست اجیر نرسد در این فرض نیز إجاره باطل است و اجیر مستحق اجرت نخواهد بود مانند إجاره‌ای که مستأجر با یک خیاط توافق کرده باشند که پارچه از طرف مستأجر آماده شود و خیاط در زمان معین این پارچه‌ها را تبدیل به لباس کند و یا مانند این که انگشتر ساز با مستأجر توافق کرده باشند که نقره خام از طرف مستأجر تحویل داده شود تا در زمان معین این نقره تبدیل به انگشتر شود ولی یک عذر عامی مانع رسیدن این مصالح به دست اجیر شود و کار تعطیل شود در این فرض نیز اجاره باطل است و اجیر مستحق هیچ نوع اجرتی نیست.

فرع پنجم: «و إن كان عذراً يختصّ به المستأجر- كما إذا مرض ولم يتمكّن من ركوب الدابّة المستأجرة- ففي كونه موجباً للبطلان وعدمه وجهان، لا يخلو ثانيهما من رجحان. هذا إذا اشترط المباشرة؛ بحيث لم يمكن له استيفاء المنفعة ولو بالإجارة، وإلّا لم تبطل قطعاً.» «و اگر عذرى باشد كه اختصاص به مستأجر داشته باشد، مثل اينكه مريض شود و نتواند بر چهارپاى اجاره شده سوار شود، در اينكه موجب بطلان اجاره باشد يا نباشد دو وجه است، كه دوم آن‌ها خالى از رجحان نيست. اين در صورتى است كه شرط مباشرت شده باشد به طورى كه نتواند و لو با اجاره دادن (به ديگرى) استيفاى منفعت كند وگرنه قطعاً باطل نيست.»

بیان استاد: اگر عدم امکان استیفای منفعت به جهت مانع عام باشد گفتیم که حکم آن است که إجاره باطل است و موجر مستحق هیچ گونه اجرتی نمی‌باشد ولی اگر عدم امکان استیفای منفعت به جهت عذری باشد که به شخص خود مستأجر مربوط است مانند این که مریض شود و توان استفاده از دابّه‌ی إجاره شده را نداشته باشد در این فرض آیا چنین عذری موجب بطلان إجاره است یا خیر؟ دو قول مطرح شده است ولی به نظر می‌رسد ترجیح با قولی است که عدم بطلان را تقویت می‌کند زیرا نباید حق موجر را نادیده گرفت نباید به جهت مشکل عارض شده بر شخص مستأجر ضرری بر موجر وارد شود و جهت این تردید را می‌توان توجه به حق موجر دانست این اختلاف در اقوال در صورتی است که توافق بر استفاده‌ی شخص مستأجر مباشرة صورت گرفته باشد به نحوی که از هیچ راه دیگری امکان استفاده از منافع عین مستأجرة حتی از طریق إجاره دادن به غیر مقدور نباشد ولی اگر چنین راهی ممکن باشد قطعا این إجاره باطل نخواهد بود و هر دو طرف باید به مضمون إجاره پایبند باشند زیرا وقتی درست است که مستأجر به جهت مشکل شخصی عارض شده قادر به استفاده مستقیم ندارد ولی اگر به او إجازه داده شده باشد که امکان استفاده برای غیر را ولو از راه إجاره به غیر ایجاد کند در این فرض قطعا إجاره باطل نیست و مال الإجارة طبق قرارداد فی مابین باید اداء شود.

کلام مرحوم امام در مسأله20: «إذا غصب العين المستأجرة غاصب، ومنع المستأجر عن استيفاء المنفعة، فإن كان قبل القبض تخيّر بين الفسخ و الرجوع بالاجرة المسمّاة على المؤجر لو أدّاها وبين الرجوع إلى الغاصب باجرة المثل، و إن كان بعد القبض تعيّن الثاني.»[3]

«اگر غاصبى عين مورد اجاره را غصب كند و نگذارد مستأجر منفعت را استيفا نمايد، پس اگر قبل از قبض باشد، بين اينكه فسخ كند و براى گرفتن اجرتى كه قرارداد شده- در صورتى كه آن را ادا كرده باشد به موجر رجوع نمايد و يا آن‌كه براى گرفتن اجرت المثل به غاصب مراجعه كند، مخيّر است. و اگر بعد از قبض باشد، دومى متعيّن است.»[4]

بیان استاد: مرحوم امام در سری مسائل مربوط به إجاره متعرض مسأله20 می‌شوند؛ در این مسأله حکم منع از استیفای منافع یک عین مستأجرة به جهت وقوع غصب مورد بررسی قرار می‌گیرد و حکم حالات مختلف در جریان کیفیتِ غصبِ واقع شده معین می‌گردد، در تفصیل مطالب مطرح شده می‌توان متذکر این امور شد:

اگر غاصبی عین مستأجرة را مورد غصب قرار دهد و به جهت چنین غصبی امکان استیفای منافع برای مستأجر میسر نشود در این فرض دو فرع قابل طرح است؛

فرع اول: قبل از این که مستأجر عین مستأجرة را از موجر تحویل بگیرد و کلید خانه را دریافت کند چنین غصبی اتفاق می‌افتد در این فرض یکی از این دو حکم قابل إجراء است و مستأجر مخیر است یکی از این راهها را برای استرداد حق خود انتخاب کند:

الف: «الفسخ و الرجوع بالاجرة المسمّاة على المؤجر لو أدّاها» انتخاب اول برای مستأجر آن است که می‌تواند عقد إجاره را فسخ کند و به سراغ موجر رود و در صورت پرداخت أجرة المسمی به موجر تمام آن را بی کم و کاست پس بگیرد و همچنین هر نوع پرداخت دیگری نیز نموده باشد همه‌ی آنها را به جهت این فسخ پس بگیرد.

ب: «الرجوع إلى الغاصب باجرة المثل» امکان دارد به دلائلی برای مستأجر مقدور نباشد مستقیما از خود موجر دریافت أجرة المثل و یا هر نوع پرداختی که به موجر داشته اتفاق بیافتد ولی امکان مراجعه به خود غاصب مهیا باشد و بتواند از طریقی این خسارت را از غاصب جبران کند مثلا از طریق ضابطین قضائی به حکم قاضی یا هر طریق مشروع و عقلائی دیگر در صدد جبران خسارت برآید.

فرع دوم: «و إن كان بعد القبض تعيّن الثاني» ممکن است پس از استقرار مستأجر در خانه‌ی إجاره شده غاصبی مستأجر را وادار کند که از استیفای منافع عین مستأجرة دست بکشد و خانه را تخلیه کند و یا ناچار شود در کنار غاصب از منافع این خانه استفاده کند در این فرض تنها حکمی که برای جبران خسارت مستأجر وجود دارد این است که به خود غاصب مراجعه کند و حق خود را پس بگیرد و اگر ناچار شد از طریق شکایت وارد عمل شود طرف شکایت او غاصب خواهد بود نه موجر.