درس خارج فقه استاد مقتدایی

موضوع: كتاب الإجارة/شرائط الإجارة /کیفیت تسلیم منفعت و تسلیم عمل در إجاره

در مباحث گذشته بیان شد که وظیفه موجر تسلیم عین به مستأجر است مانند این که چهارپا یا خانه‌ای که بناست مورد إجاره قرار گیرد باید به دست موجر تسلیم مستأجر شود و در عوض، وظیفه مستأجر پرداخت أجرت به موجر طبق توافقی که باهم کرده‌اند می‌باشد؛ غرض اصلی مستأجر بهره‌مندی از منفعت عین مستأجره است و موجر با تسلیم عین مستأجره در حقیقت إذن بهره‌مندی از منفعت را به مستأجر می‌دهد و تا پایان عقد إجاره ملکیت منفعت عین مستأجره در اختیار مستأجر خواهد بود.

قسم دیگری از إجاره وجود دارد که در آن عین مستأجره مبنای إجاره قرار نمی‌گیرد بلکه إجاره انفس مطرح می‌شود یعنی عمل و مهارت اجیر در معرض انتفاع مستأجر قرار می‌گیرد به نحوی که اجیر موظف می‌شود مثلا چاهی برای غیر حفر کند یا لباسی برای مستأجر بدوزد یا خانه‌ی او را رنگ‌آمیزی کند در این قبیل امور تسلیم و تحویل عمل همان فراغت از عمل و اتمام عمل است بزرگانی مانند مرحوم امام معیار تسلیم عمل را اتمام عمل دانسته‌اند ولی برخی دیگر از فقهاء معیار تسلیم عمل را علاوه بر اتمام کارِ سفارش شده، رساندن آن به دست مستأجر نیز دانسته‌اند؛ بنا بر این بر در بحث تسلیم عمل، مرحوم امام قول اقوی را در این دانسته‌اند که مثلا اگر خیاطی متعهد شده است که لباسی برای مستأجر بدوزد یا نقره سازی متعهد شده است انگشتری درست کند صرف اتمام عمل به معنای تسلیم آن است ولی برخی دیگر علاوه بر اتمام دوخت لباس و ساخته شدن انگشتر رساندن آن به دست مستأجر را نیز ملاک دانسته‌اند.

با توجه به دو ملاکی که در تسلیم عمل مطرح شده است دو فرع بر آن مترتب می‌شود؛ فرع اول آن است که پس از اتمام عمل مثلا پس از دوخته شدن لباس و قبل از رسیدن آن به دست مستأجر در همان زمانی که این عمل در اختیار اجیر است تلف سماوی عارض شود مثلا سیل یا زلزله و این قبیل امور طبیعی اتفاق بیافتد که اجیر هیچ نقشی در تلف شدن آن عمل نداشته باشد در این فرض بر اساس نظر مرحوم امام که اتمام عمل را به عنوان تسلیم عمل دانسته‌اند هیچ ضمانی نسبت به موصوف که همان پارچه است و نسبت به وصف که همان صفت دوخته بودن است بر عهده‌ی اجیر نخواهد بود و حتی مستحق دریافت اجرت نیز خواهد بود البته اگر در این مدت و قبل رسیدن لباس به دست مستأجر به جهت کوتاهی اجیر این عمل تلف شود مانند این که درب خانه را باز گذاشته باشد و به دنبال کار خود رفته باشد هم ضامن پارچه و هم ضامن إجرتی که به جهت دوخت پرداخت شده است خواهد بود.

اما فرع دوم آن است که بر اساس قول دوم که علاوه بر اتمام عمل رساندن آن به دست مستأجر را ملاک تسلیم عمل دانسته است در این فرض چنانچه در این فاصله به هر دلیلی این عمل، تلف شود اجیر هم ضامن موصوف که در مثال ما پارچه است خواهد بود و هم ضامن صفت که همان وصف دوخته بودن است.

کلام مرحوم امام در مسأله17: «لو بذل المستأجر الاجرة، أو كان له حقّ أن يؤخّرها بموجب الشرط، وامتنع المؤجر من تسليم العين المستأجرة، يجبر عليه، و إن لم يمكن إجباره فللمستأجر فسخ الإجارة و الرجوع إلى الاجرة، وله إبقاء الإجارة ومطالبة عوض المنفعة الفائتة من المؤجر. وكذا إن أخذها منه بعد التسليم بلا فصل أو في أثناء المدّة، لكن في الثاني لو فسخها تنفسخ بالنسبة إلى ما بقي من المدّة فيرجع إلى ما يقابله من الاجرة.»[1]

«اگر مستأجر، اجرت را بذل نمايد، يا به موجب شرط، حق داشته باشد آن را تأخير بيندازد، ولى موجر از تسليم عينى كه به اجاره داده خوددارى كند، اجبار به تسليم آن مى‌شود و اگر اجبار او ممكن نباشد، مستأجر حق دارد اجاره را فسخ و رجوع به اجرت نمايد و حق دارد كه اجاره را باقى بدارد و عوض منفعت از دست رفته را از موجر مطالبه نمايد. و همچنين است اگر بعد از تسليم، بدون فاصله يا در اثناى مدت اجاره عين را از او بگيرد؛ ليكن در صورت دوم اگر اجاره را فسخ نمود، فقط نسبت به باقى‌مانده مدت فسخ مى‌شود؛ در نتيجه به اجرتى كه مقابل آن است رجوع مى‌نمايد.»[2]

حکم امتناع تسلیم عین مستأجره به مستأجر: مرحوم امام در بیان مسائل مربوط به إجاره، متعرض مسأله‌ی هفدهم می‌شوند، در این مسأله فرعی مطرح می‌شود مبنی بر این که اگر قبل از تسلیم عین مستأجره مستأجر تمام إجاره بهاء را تسلیم موجر نماید یا بر اساس قرارداد فی مابین توافق کنند که زمان تحویل إجاره بهاء را به تأخیر بیاندازند ولی با این حال موجر از تسلیم عین مستأجره به مستأجر امتناع ورزد و إجازه ندهد که مستأجر از منافع آن استفاده کند در این فرض برای مستأجر این حق وجود دارد که یا شکایت خود را به قوای حکومتی إرائه دهد و با کمک ضابطین قضائی و نیروی انتظامی این موجر را وادار کنند که به مقتضای عقد إجاره تمکین نماید؛ - البته مرحوم امام مستند شرعیت این اجبار را نفرمودند ولی می‌توان گفت به جهت وضوح مطلب نیازی به بیان دلیل نبود زیرا آنچه معمول به بین عقلاء عالم است این است که اگر کسی از أداء حق کسی دیگر امتناع ورزید شخص ممتنع را وادار به تمکین می‌کنند- یا اگر به هر دلیلی این اجبار انجام نشود برای مستأجر حق دیگری موجود خواهد بود مبنی بر این که او می‌تواند اصل عقد إجاره را فسخ نماید و چنانچه إجاره بهاء داده باشد آن را پس بگیرد و این حق را هم دارد که به اصل إجاره پایبند باشد و به إزاء مدتی که از انتفاع مورد إجاره ممنوع شده است به همان نسبت جبران خسارت کند و این جبران خسارت او بر اساس إجاره بهاء همان روز حساب خواهد شد چنانچه مرحوم صاحب جواهر فرموده‌اند؛ مستند شرعیت این وجه نیز همان قوانین متداول بین عقلاء است و این یک قانون پذیرفته شده بین آنها می‌باشد مثلا اگر خانه‌ای را به قیمت دوازده میلیون تومان إجاره کرده باشد ولی پس از امضای عقد إجاره، قیمت ده درصد افزایش یابد به جهت این که مستأجر در مدت إجاره مالک منفعت شده است بنا بر این او حق دارد إجاره بهاء جدید را در مدّتی که از انتفاع ممنوع شده است از موجر مطالبه نماید مثلا اگر یک ماه از انتفاع ممنوع شده باشد می‌تواند به مبلغ یک میلیون و یک صد هزار تومان مطالبه‌ی خسارت نماید و یا مثل إجاره کردن یک چهارپا یا چند چهارپا برای مسافرت است و این مستأجر إجاره بهاء را پرداخت کرده باشد و یا توافق شده باشد که بعدا آن را پرداخت نماید ولی با این حال در زمان مقرر این دابّه‌ها تحویل داده نشود در حالی که احتمال دارد برنامه‌های مستأجر بهم بریزد و یا این که متاع او در معرض فساد و تلف باشد در این مثال نیز حکم همان است؛ یا موجر را اجبار به تمکین می‌نمایند و یا این که مستأجر می‌تواند إجاره را فسخ نماید و عوض خود را تحویل بگیرد و یا این که به اصل إجاره رضایت دهد و به میزان ممنوعیت او از انتفاع و حتی به میزان قیمت روز جبران خسارت نماید و إلی آخر.

احتمال دارد موجر بعد از تسلیم عین مستأجره بلافاصله و قبل از انتفاع مستأجر کلید را از دست مستأجر بگیرد و مانع ورود او شود در این فرض نیز حکمِ همان موردی را دارد که در فرض اول گفتیم و همچنین است در صورتی که مستأجر مدتی از عین مستأجره انتفاع ببرد و بعد از آن در مدت باقی مانده موجر مانع انتفاع مستأجر شود مثلا خانه‌ای را به مدت یک سال به إجاره داده باشد ولی بعد از گذشت شش ماه کلید را از دست مستأجر بگیرد و او را به خانه راه ندهد در این فرض نیز مستأجر حق دارد نسبت به زمان باقی مانده یا او را اجبار به تمکین نماید و اگر به هر دلیلی این اجبار امکان نداشت و یا نخواست از اجبار استفاده کند می‌تواند عقد إجاره را در مدت باقی مانده فسخ نماید و به همان میزان و حتی به قیمت روز جبران خسارت نماید البته در صورتی که مدتی از منافع عین مستأجره بهره‌ برده باشد این حکم فقط نسبت به مقدار باقی مانده از مدت إجاره قابلیت اجراء دارد.

کلام مرحوم امام در مسأله18: «لو آجر دابّة من زيد فشردت بطلت الإجارة؛ سواء كان قبل التسليم أو بعده في أثناء المدّة؛ إن لم يكن بتقصير من المستأجر في حفظها.»[3] «اگر چهارپايى را به زيد اجاره دهد و چهارپا فرار كند، اجاره باطل است؛ چه قبل از تسليم باشد يا بعد از تسليم در اثناى مدت اجاره؛ در صورتى كه فرار آن به خاطر اينكه مستأجر در حفظ آن تقصير كرده است نباشد.»[4]

بیان استاد: مرحوم امام در مسأله‌ی هجدهم به اختصار متعرض مطلبی می‌شوند؛ در این مسأله حکم إجاره‌ی چهارپای چموش و گریزان مطرح می‌شود به نحوی که اگر دابّه‌ای مانند اسب به کسی إجاره داده شود و قبل از تسلیم به مستأجر یا هم زمان با تسلیم فرار کند یا بعد از مدّتی که از آن استفاده شد فراری شود و در اختیار مستأجر نباشد در همه‌ی این فروض إجاره باطل است و باید إجاره بهاء به مستأجر برگردد البته در فرضی که مدتی از آن استفاده شده باشد نسبت به مابقی زمان إجاره باطل می‌شود إن شاء الله سایر جزئیات مسأله در جلسه‌ی آینده.