درس خارج فقه استاد مقتدایی

موضوع: كتاب الإجارة/شرائط الإجارة /کیفیت تسلیم منفعت و تسلیم عمل در إجاره/

حکم امتناع تسلیم عین مستأجره به مستأجر

تذکر: ستاد مقابله با کرونا وضعیت شهر قم را قرمز و خطرناک اعلام می‌کند و لازم است که همگان این دستورالعمل‌ها را رعایت کنند؛ از خدای متعال مسئلت داریم آن وضعیت سلامت و آرامش قبل از کرونا به همه‌ی بلاد مخصوصا شهر قم برگردد و این بلیه از سر همه‌ی مردم مخصوصا شیعیان و روحانیت برطرف شود؛ برای همه‌ی شما عزیزان صحت و سلامتی و عافیت طلب می‌کنم برای هم خود شما و هم بستگان و نزدیکانتان به لطف و کرم و عنایت پروردگار قادر متعال.

بحث فقهی: در ادامه‌ی بحث إجاره رسیدیم به کیفیت تسلیم از جهت این که تسلیم و تحویلِ آنچه به عهده آمده است چگونه باید باشد؟ در إجاره‌ی عین مستأجره در مقام تسلیم منفعت هیچ شبهه‌ی نیست که چنین تسلیمی در ضمن تسلیم عین محقق می‌شود؛ وقتی موجر کلید خانه را در اختیار مستأجر قرار می‌دهد به قصد این که از این ساعت به بعد تا پایان مدت إجاره مستأجر حق استیفای منافع این خانه را داشته باشد این تحویل کلید به معنای تسلیم منفعت است.

در إجاره‌ی انفس کسی اجیر می‌شود که عملی را عهده‌دار شود و سابقا بیان شد که چنین إجاره‌ای به دو کیفیت محقق می‌شود؛ اول آنکه تعهد بر صرف انجام عمل خارجی و مستقل است بدون این که متاعی و مصالحی در انجام آن کار از طرف مستأجر در اختیار اجیر قرار گرفته باشد مانند: نماز و روزه‌ی استیجاری و حج نیابی و حفر چاه، در تمام این موارد و امثال آنها صرف اتمام عمل و فارغ شدن از آن صدق می‌کند که تسلیم عمل محقق شده است قسم دوم آن است که از طرف مستأجر متاعی و کالایی در اختیار اجیر قرار می‌گیرد تا عمل سفارش شده بر روی آن محقق شود.

در إجاره‌ی عین مستأجره تسلیم منفعت به تسلیم عین، مربوط است ولی در إجاره‌ی انفس استیفای عمل به دو نحو محقق می‌شود؛ اگر عمل سفارش شده صرف عمل خارجی و مستقل باشد در این فرض به محض اتمام عمل تسلیم آن نیز محقق شده است ولی اگر عمل سفارش شده به این کیفیت است که متاعی از طرف مستأجر در اختیار اجیر قرار گرفته است تا عمل سفارش شده بر روی آن پیاده شود مانند خیاطی که از طرف مستأجر پارچه‌ای در اختیار او قرار گرفته است تا لباسی برای او بدوزد و مانند انگشتر سازی که مستأجر به او نقره داده است تا برای او انگشتر بسازد در این فرض در تحقق معنای تسلیمِ عمل، دو قول مطرح است؛ قول اول آن است که به محض اتمام عمل چنین تسلیمی نیز محقق شده است مانند فرضی که صرف عمل مستقل مد نظر باشد و اما بنا بر قول دوم علاوه بر اتمام عمل سفارش شده بر روی متاع مد نظر، رساندن آن به دست مستأجر را نیز ملاک تسلیم عمل می‌داند؛ مرحوم امام قول اول را اختیار نموده‌اند یعنی به محض اتمام عمل بر روی مثلا پارچه‌ی متعلق به مستأجر این تسلیم محقق شده است.

مختار استاد: به نظر ما هم صرف اتمام عمل بر روی متاعی که متعلق به مستأجر است این تحویل و تسلیم مد نظر عملی شده است و در تحقق چنین تسلیمی نیاز نیست حتما آن را به دست مستأجر برساند.

فروع مترتب بر تلف متاع متعلق به مستأجر پس از اتمام عمل سفارش شده: تلف بر دو قسم است؛ قسم اول آن است که ضمان‌آور است و آن تلفی است که اجیر در نگهداری متاع و عملی که بر روی متاع انجام شده است کوتاهی نماید و این کوتاهی و سهل انگاری موجب تلف شود مانند این که حفاظ در خور شأن آن متاع آماده را به کار نبرد و مثلا آن لباس با وصف دوخته بودن به سرقت رود در این قسم بنا بر هر دو قول اجیر ضامن است؛ چه قولی که اتمام عمل را معیار تسلیم می‌داند و چه قولی که علاوه بر اتمام عمل رساندن آن به دست مستأجر را معیار تسلیم می‌داند؛ و اما اگر این تلف از قسم غیر ضمان‌آور باشد مانند آفت سماوی و حوادث طبیعی و اجیر در نگهداری آن متاع تکمیل شده کوتاهی نکرده باشد بنا بر قولی که اتمام عمل را معیار تسلیم می‌داند نه تنها این اجیر ضامن متاعی که متعلق به مستأجر است نمی‌باشد بلکه مستحق دریافت اجرت نیز می‌باشد و مفهوم این بیان مرحوم امام این است که بنا بر معیاری که رساندن متاع تکمیل شده را به دست مستأجر ملاک می‌داند باید خسارت وارد آماده را به مستأجر جبران نماید به نحوی که جواب‌گوی مثلا لباس به وصف دوخته بودن و آماده بودن باشد.

کلام مرحوم امام در مسأله17: «لو بذل المستأجر الاجرة، أو كان له حقّ أن يؤخّرها بموجب الشرط، وامتنع المؤجر من تسليم العين المستأجرة، يجبر عليه، و إن لم يمكن إجباره فللمستأجر فسخ الإجارة و الرجوع إلى الاجرة، وله إبقاء الإجارة ومطالبة عوض المنفعة الفائتة من المؤجر. وكذا إن أخذها منه بعد التسليم بلا فصل أو في أثناء المدّة، لكن في الثاني لو فسخها تنفسخ بالنسبة إلى ما بقي من المدّة فيرجع إلى ما يقابله من الاجرة.»[1]

«اگر مستأجر، اجرت را بذل نمايد، يا به موجب شرط، حق داشته باشد آن را تأخير بيندازد، ولى موجر از تسليم عينى كه به اجاره داده خوددارى كند، اجبار به تسليم آن مى‌شود و اگر اجبار او ممكن نباشد، مستأجر حق دارد اجاره را فسخ و رجوع به اجرت نمايد و حق دارد كه اجاره را باقى بدارد و عوض منفعت از دست رفته را از موجر مطالبه نمايد. و همچنين است اگر بعد از تسليم، بدون فاصله يا در اثناى مدت اجاره عين را از او بگيرد؛ ليكن در صورت دوم اگر اجاره را فسخ نمود، فقط نسبت به باقى‌مانده مدت فسخ مى‌شود؛ در نتيجه به اجرتى كه مقابل آن است رجوع مى‌نمايد.»[2]

حکم امتناع تسلیم عین مستأجره به مستأجر: مرحوم امام در بیان مسائل مربوط به إجاره، متعرض مسأله‌ی هفدهم می‌شوند، در این مسأله فرعی مطرح می‌شود مبنی بر این که اگر قبل از تسلیم عین مستأجره مستأجر تمام إجاره بهاء را تسلیم موجر نماید یا بر اساس قرارداد فی مابین توافق کنند که زمان تحویل إجاره بهاء را به تأخیر بیاندازند ولی با این حال موجر از تسلیم عین مستأجره به مستأجر امتناع ورزد و إجازه ندهد که مستأجر از منافع آن استفاده کند در این فرض برای مستأجر این حق وجود دارد که یا شکایت خود را به قوای حکومتی إرائه دهد و با کمک ضابطین قضائی و نیروی انتظامی این موجر را وادار کنند که به مقتضای عقد إجاره تمکین نماید و اگر به هر دلیلی این اجبار انجام نشود برای مستأجر حق دیگری موجود خواهد بود مبنی بر این که او می‌تواند اصل عقد إجاره را فسخ نماید و چنانچه إجاره بهاء داده باشد آن را پس بگیرد و این حق را هم دارد که به اصل إجاره پایبند باشد و به إزاء مدتی که از انتفاع مورد إجاره ممنوع شده است به همان نسبت جبران خسارت کند و این جبران خسارت او بر اساس إجاره بهاء همان روز حساب خواهد شد چنانچه مرحوم صاحب جواهر فرموده‌اند مثلا اگر خانه‌ای را به قیمت دوازده میلیون تومان إجاره کرده باشد ولی پس از امضای عقد إجاره، قیمت ده درصد افزایش یابد به جهت این که مستأجر در مدت إجاره مالک منفعت شده است بنا بر این او حق دارد إجاره بهاء جدید را در مدّتی که از انتفاع ممنوع شده است از موجر مطالبه نماید مثلا اگر یک ماه از انتفاع ممنوع شده باشد می‌تواند به مبلغ یک میلیون و یک صد هزار تومان مطالبه‌ی خسارت نماید و یا مثل إجاره کردن یک چهارپا یا چند چهارپا برای مسافرت است و این مستأجر إجاره بهاء را پرداخت کرده باشد و یا توافق شده باشد که بعدا آن را پرداخت نماید ولی با این حال در زمان مقرر این دابّه‌ها تحویل داده نشود در حالی که احتمال دارد برنامه‌های مستأجر بهم بریزد و یا این که متاع او در معرض فساد و تلف باشد در این مثال نیز حکم همان است؛ یا موجر را احبار به تمکین می‌نمایند و یا این که مستأجر می‌تواند إجاره را فسخ نماید و عوض خود را تحویل بگیرد و یا این که به اصل إجاره رضایت دهد و به میزان ممنوعیت او از انتفاع و حتی به میزان قیمت روز جبران خسارت نماید و إلی آخر.

احتمال دارد موجر بعد از تسلیم عین مستأجره بلافاصله و قبل از انتفاع مستأجر کلید را از دست مستأجر بگیرد و مانع ورود او شود در این فرض نیز حکمِ همان موردی را دارد که در فرض اول گفتیم و همچنین است در صورتی که مستأجر مدتی از عین مستأجره انتفاع ببرد و بعد از آن در مدت باقی مانده موجر مانع انتفاع مستأجر شود مثلا خانه‌ای را به مدت یک سال به إجاره داده باشد ولی بعد از گذشت شش ماه کلید را از دست مستأجر بگیرد و او را به خانه راه ندهد در این فرض نیز مستأجر حق دارد نسبت به زمان باقی مانده یا او را اجبار به تمکین نماید و اگر به هر دلیلی این اجبار امکان نداشت و یا نخواست از اجبار استفاده کند می‌تواند عقد إجاره را در مدت باقی مانده فسخ نماید و به همان میزان و حتی به قیمت روز جبران خسارت نماید البته در صورتی که مدتی از عین إجاره بهره‌برده است این حکم فقط نسبت به مقدار باقی مانده از مدت إجاره قابلیت اجراء دارد.