1400/10/25
بسم الله الرحمن الرحیم
موضوع: كتاب الإجارة/شرائط الإجارة /خیار غبن در إجاره؛ شرط مطالبه منفعت و عمل
درس قبلی راجع به مسأله13 بود که تقریبا تمام نکات بیان شد و اما خلاصه آن چنین است که اگر مستأجر، در عين اجاره شده، عيبى بيابد كه مربوط به قبل از اجاره باشد، در صورتى كه آن عيب سبب كم شدن منفعت آن- مانند لنگى در چهارپا- يا كم شدن اجرت آن- مانند اينكه گوش و دم بريده باشد- شود، حق فسخ اجاره را دارد؛ اين در صورتى است كه متعلق اجاره عين مشخصى باشد. و اما در صورتى كه كلى باشد و آن فردى كه گرفته است معيوب درآيد حق فسخ عقد را ندارد، بلكه حق مطالبه بدل را دارد، مگر اينكه گرفتن بدل، غير ممكن باشد كه حق فسخ پيدا مى‌كند؛ اين در مورد عين مستأجره است. و اما اجرت، پس اگر عين مشخصى باشد و موجر در آن عيبى بيابد حق فسخ دارد و آيا حق مطالبه ارش را دارد؟ داراى اشكال است. و اگر كلى باشد حق مطالبه بدل دارد و حق فسخ عقد را ندارد، مگر وقتى كه بدل آن، غير ممكن باشد.
خیار غبن در عقد إجاره:
کلام مرحوم امام در مسأله14: «لو ظهر الغبن للمؤجر أو المستأجر فله خيار الغبن إلّاإذا شرط سقوطه.»[1] «اگر براى موجر يا مستأجر «غبن» ظاهر شود حق خيار غبن دارد مگر اينكه سقوط آن شرط شده باشد.»[2]
کلام مرحوم سید در عروة: «إذا تبين غبن المؤجر أو المستأجر فله الخيار إذا لم يكن عالما به حال العقد إلا إذا اشترطا سقوطه في ضمن العقد.»[3]
کلام مرحوم فاضل لنکرانی: «و كيف كان، فجريان خيار الغبن في الإجارة بالإضافة إلى المؤجر أو المستأجر ممّا لا إشكال فيه، و كذا في سقوطه عند شرط السقوط كما في البيع.»[4]
بیان استاد: یکی از مسائل محتمل در عقد إجاره آن است که ممکن است هر کدام از متعاقدین تحت تأثیر تعریفات و بازار گرمی‌های طرف مقابل واقع شوند و نا‌خواسته تن به إجاره‌ای دهند که از جهت قیمت توافق شده متعارف نباشد، مثلا موجر با زد و بندی که قبلا با دلّالی انجام داده است شروع می‌کنند به تعریف کردن از عین مستأجرة و مثلا بگویند: «برای این خانه می‌شود دو برابر قیمتی که به شما پیشنهاد دادیم مستأجر پیدا کرد ولی بخاطر عجله‌ای که داریم به تو ارزان می‌دهیم و هر کجا بروی بهتر از این پیدا نمی‌کنی» و با امثال این تعاریف موجب شوند که با یک قیمت بالا و غیر متعارف این عقد إجاره منعقد شود و ممکن است موجر نیز تحت تأثیر ایراد تراشی‌ها و جوسازی‌های مستأجر قرار بگیرد و با قیمت پائین خانه‌ی خود را إجاره دهد و در هر دو صورت معلوم شود که طرف مقابل کلاه به سر او گذاشته است و عقد إجاره به قیمت غیر متعارف و کاملا به ضرر او تنظیم شده است در چنین فرضی حکم آن است که با اعمال خیار غبن این حق برای شخص مغبون وجود دارد که عقد إجاره را فسخ نماید و از خسارت پیش آمده جلوگیری کند چنانچه مرحوم امام در این مسأله می‌فرمایند: «لو ظهر الغبن للمؤجر أو المستأجر فله خيار الغبن» یعنی چنانچه برای موجر یا مستأجر ظاهر شود که دچار غبن در عقد إجاره شده‌اند حق دارند اعمال خیار غبن نمایند، چنین تعبیری در کتاب عروة از مرحوم سید ثبت شده است در جایی که می‌فرمایند: «إذا تبين غبن المؤجر أو المستأجر فله الخيار إذا لم يكن عالما به حال العقد» تفاوتی که در بیان مرحوم سید و مرحوم امام وجود دارد این است که مرحوم سید در این قسمت از مسأله قید «إذا لم يكن عالما به حال العقد» را مطرح نموده‌اند یعنی زمانی که عقد إجاره منعقد می‌شده طرف مغبون خبر از غبنی بودن إجاره نداشته باشد ولی اگر با رضایت و اطلاع خود اقدام به چنین إجاره‌ای کرده باشد حق اعمال خیار غبن را نخواهد داشت؛ عبارتی به همین مضمون که از مرحوم امام و مرحوم سید نقل کردیم در کتاب تفصیل الشریعة از مرحوم فاضل لنکرانی نقل شده است در جایی که می‌فرمایند: «و كيف كان، فجريان خيار الغبن في الإجارة بالإضافة إلى المؤجر أو المستأجر ممّا لا إشكال فيه» یعنی جریان خیار غبن در عقد إجاره نسبت به موجر و مستأجر از اموری است که هیچ جای اشکال و تردید در آن راه ندارد.
شرط سقوط خیار غبن در عقد إجاره: یکی دیگر از مباحث مطرح شده در عقد إجاره‌ی غبنی آن است که اگر طرفین عقد با اختیار و علم توافق کنند و شرط کنند که حق اعمال خیار غبن از طرف مقابل سلب شود چنین توافقی نافذ خواهد بود و در صورت ظهور غبن برای شخص مغبون حق اعتراض و حق اعمال خیار غبن نخواهد بود چنانچه مرحوم امام در ادامه مسأله فرموده‌اند: «إلّاإذا شرط سقوطه» یعنی طرفین عقد إجاره حق اعمال خیار غبن را در صورت ظهور غبن دارند مگر این که سقوط خیار غبن را شرط کرده باشند، همچنین مرحوم سید نیز در ادامه مطلب خود فرموده‌اند: «إلا إذا اشترطا سقوطه في ضمن العقد» مگر این که طرفین عقد در ضمن عقد شرط کرده باشند در صورت ظهور غبن حق اعمال خیار غبن را نداشته باشند؛ تعبیری که مرحوم فاضل لنکرانی در این قسمت مسأله دارند نیز مانند تعبیر مرحوم امام و مرحوم سید است در جایی که می‌فرمایند: «و كذا في سقوطه عند شرط السقوط كما في البيع» در بیان ایشان همان طور که اعمال خیار غبن در صورت بروز غبن از اموری است که هیچ اشکالی در آن نیست و همه بر آن صحه گذاشته‌اند همچنین در صورت شرط سقوط خیار غبن هیچ اشکالی نیست که چنین شرطی نافذ می‌باشد.
مختار استاد: به نظر ما نیز همین قول مقبول است؛ از طرفی اگر غبنی برای طرفین عقد إجاره ظاهر شود هر دو طرف حق دارند با اعمال خیار غبن با خسارت تحمیل شده مقابله کنند و این حکمی است که هیچ اختلافی در آن نیست و از طرف دیگر اگر متعاقدین با علم و اختیار خود شرط کنند و اعمال خیار غبن را ساقط کنند چنانچه پس از عقد غبن قطعی شود حق اعمال خیار غبن را نخواهند داشت و باید از این جهت به مضمون عقد إجاره وفادار باشند.
شرط مطالبه منفعت و عمل: این مسأله راجع به فروع مرتبط با تملیک و مطالبه عوضین در عقد إجاره مطرح شده است.
کلام مرحوم امام در مسأله15: «يملك المستأجر المنفعة في إجارة الأعيان، والعمل في إجارة النفس على الأعمال، وكذا المؤجر و الأجير الاجرة بمجرّد العقد، لكن ليس لكلّ منهما مطالبة ما ملكه إلّابتسليم ما ملّكه، فعلى كلّ منهما و إن وجب التسليم، لكن لكلّ منهما الامتناع عنه إذا رأى من الآخر الامتناع عنه.»[5]
«در اجاره اعيان، مستأجر، مالك منفعت و در اجاره انسان براى اعمال، مالك كار مى‌شود. و همچنين موجر و اجير، به مجرّد عقد اجاره، اجرت را مالك مى‌شوند؛ ليكن هيچ كدام از آن دو حق ندارد آنچه را كه مالك شده مطالبه نمايد، مگر اينكه آنچه را ملك ديگرى نموده تسليم نمايد، پس بر هر كدام از آن‌ها اگر چه تسليم واجب است، ليكن در صورتى كه ببيند ديگرى از تسليم خوددارى مى‌كند، او هم حق خوددارى دارد.»[6]
بیان استاد: عقد إجاره را از جهتی می‌توان به دو لحاظ مختلف در نظر گرفت:
الف: إجاره‌ی اعیان: در این قسم، مستأجر بر اساس عقد توافق شده در مقابل عوضی که به عنوان مال الإجارة متعهد می‌شود پرداخت نماید مالک منفعت عین مستأجرة می‌شود و همچنین موجر در مقابل تسلیم منفعت عین مستأجرة، مالک مال الإجارة می‌شود و هر دو ملکیت به محض قطعی شدن عقد إجاره ایجاد می‌شود.
ب: إجاره‌ی انفس: در این قسم، مستأجر بر اساس عقد توافق شده در مقابل أجرتی که متعهد می‌شود به اجیر پرداخت نماید مالک عمل و مهارت اجیر می‌شود و اجیر نیز متعهد می‌شود عمل خواسته شده را در زمان توافق شده در اختیار مستأجر قرار دهد و این عمل بر اساس مضمون عقد إجاره به ملکیت مستأجر در می‌آید.
شرط مطالبه منفعت و عمل: در صورتی که موضوع إجاره عین باشد درست است که به محض قطعی شدن عقد إجاره، مستأجر مالک منفعت عین مستأجرة می‌شود و موجر مالک مال الإجاره می‌شود و همچنین در إجاره‌ای که مربوط به انفس است قبول داریم که به محض قطعیت عقد إجاره مستأجر مالک عمل و مهارت اجیر در زمان توافق شده می‌شود و اجیر نیز مالک أجرت توافق شده می‌شود ولی هیچ کدام از طرفین حق مطالبه‌ی آنچه مالک آن شده‌اند را ندارند مگر این که هم زمان طرفین عقد إجاره در صدد تحویل مورد تعهد شده‌ی خود باشند، مثلا اگر کسی خانه‌ای إجاره کرده است و مالک منافع آن خانه شده است حق ندارد مطالبه‌ی استیفای فوری منافع آن خانه را بنماید مگر این که قبل از تصرف منافع خانه، مال الإجاره را به موجر تقدیم نماید و هم چنین در إجاره انفس، مستأجر حق ندارد به محض اتمام عقد إجاره از اجیر بخواهد که شروع به کار کند در حالی که أجرت توافق شده را پرداخت نکرده باشد و این مطالبه زمانی نافذ خواهد بود که طرف مقابل نیز در صدد اجرای تعهد خود باشد.