درس خارج فقه استاد مقتدایی

موضوع: كتاب الإجارة/عین المستأجرة / حکم عیب موجود در عین مستأجرة و أجرت

کلام مرحوم امام در مسأله13: «لو وجد المستأجر بالعين المستأجرة عيباً سابقاً، كان له فسخ الإجارة إن كان ذلك العيب موجباً لنقص المنفعة، كالعرج في الدابّة، أو الاجرة، كما إذا كانت مقطوعة الاذن و الذنب. هذا إذا كان متعلَّق الإجارة عيناً شخصية. ولو كان كلّياً وكان الفرد المقبوض معيباً فليس له فسخ العقد، بل له مطالبة البدل إلّاإذا تعذّر، فله الفسخ. هذا في العين المستأجرة. و أمّا الاجرة فإن كانت عيناً شخصية ووجد المؤجر بها عيباً، كان له الفسخ، فهل له مطالبة الأرش؟ فيه إشكال. ولو كانت كلّية فله مطالبة البدل، وليس له فسخ العقد إلّا إذا تعذّر البدل.»[1]

«اگر مستأجر، در عين اجاره شده، عيبى بيابد كه مربوط به قبل از اجاره باشد، در صورتى كه آن عيب سبب كم شدن منفعت آن- مانند لنگى در چهارپا- يا كم شدن اجرت آن- مانند اينكه گوش و دم بريده باشد- شود، حق فسخ اجاره را دارد؛ اين در صورتى است كه متعلق اجاره عين مشخصى باشد. و اما در صورتى كه كلى باشد و آن فردى كه گرفته است معيوب درآيد حق فسخ عقد را ندارد، بلكه حق مطالبه بدل را دارد، مگر اينكه گرفتن بدل، غير ممكن باشد كه حق فسخ پيدا مى‌كند؛ اين در مورد عين مستأجره است. و اما اجرت، پس اگر عين مشخصى باشد و موجر در آن عيبى بيابد حق فسخ دارد و آيا حق مطالبه ارش را دارد؟ داراى اشكال است. و اگر كلى باشد حق مطالبه بدل دارد و حق فسخ عقد را ندارد، مگر وقتى كه بدل آن، غير ممكن باشد.‌»[2]

بیان استاد: در تحقق مفهوم إجاره از جمله اموری که حتما باید لحاظ شود عوضین یعنی عین مستأجرة و أجرت می‌باشد؛ مرحوم امام در مسأله13 متعرض حکم عیب عارض شده بر عوضین شده‌اند؛ ابتداءً احکام مربوط به عیب عین مستأجرة را مطرح نموده‌اند چنانچه می‌فرمایند: «‌لو وجد المستأجر بالعين المستأجرة عيباً سابقاً» یعنی ابتداء فروع مترتب بر عیبی که مستأجر در عین مستأجره بیابد در حالی که که معلوم شود قبل از انعقاد إجاره این عیب موجود بوده مورد بررسی قرار می‌گیرد:

حکم عیبِ عین مستأجرة: پس از تکمیل مراحل إجاره و تحویل عین مستأجره به مستأجر ممکن است او متوجه شود ایرادی در عین مستأجره است که چه بسا اگر قبل از عقد إجاره متوجه آن می‌شد اقدام به چنین إجاره‌ای نمی‌کرد مثلا خانه‌ای را إجاره کرده است و بعد از استقرار در آن متوجه شده است در هنگام بارندگی آب از سقف آن چکّه می‌کند و آب باران از سطح حیاط به داخل اتاق‌ها نفوذ می‌کند و یا شبکه‌ی برق آن مشکلات اساسی دارد که به راحتی نمی‌توان این عیوب را برطرف کرد به هر حال عیوب موجود در عین مستأجرة موجب می‌شود که فروعاتی در آن مطرح شود.

فرع اول: اگر عین مستأجرة عین شخصی باشد: «إذا كان متعلَّق الإجارة عيناً شخصية» مثلا کسی خانه‌ای إجاره داده و به غیر از این خانه خانه‌ی دیگری ندارد که مستأجر بتواند از آن استفاده کند و معلوم شود این خانه از اول این عیوب را داشته است و یا کسی تنها یک دابّه داشته باشد و آن را به کسی إجاره دهد و بعدا معلوم شود از سابق در این دابّه ایرادی وجود داشته است در این فرض می‌توان از دو جهت مسأله را مورد بررسی قرار داد:

الف: «إن كان ذلك العيب موجباً لنقص المنفعة» اگر این عیب موجود در عین مستأجرة باعث نقص در منفعت باشد و مستأجر نتواند به آن هدف عرفی مورد نظر خود دست بیابد مثلا دابّه‌ای باشد که توان حمل بار حداقلی را به جهت لنگی و غیر آن نداشته باشد در این فرض حکم آن است که: «كان له فسخ الإجارة» مستأجر حق دارد این إجاره را فسخ کند و هر چه به عنوان مال الإجارة پرداخته باشد پس بگیرد.

ب: «إن كان ذلك العيب موجباً لنقص...أو الأجرة» ممکن است ایراد موجود در عین مستأجرة طوری نباشد که باعث نقص در منفعت باشد ولی عیبی است که معمولا رغبت مردم به جهت آن عیب کاهش می‌یابد و موجب می‌شود اجرت کمتری پرداخت کنند: «كما إذا كانت مقطوعة الاذن و الذنب» مثل گوش بریده یا دم بریده بودن دابّه، حکم این فرض نیز مانند حکم همان فرضی است که عیب موجود باعث نقص در منفعت باشد یعنی: «كان له فسخ الإجارة» یعنی حق فسخ إجاره برای مستأجر محفوظ است.

فرع دوم: اگر عین مستأجره کلی باشد و آنچه تحویل گرفته شده معیب از کار درآید: «ولو كان كلّياً وكان الفرد المقبوض معيباً» مثلا کسی چند خانه یا چند دابّه دارد و پس از این که یکی از این خانه‌ها یا یکی از این دابّه‌ها به مستأجر تحویل داده شد معلوم می‌شود که از سابق ایرادی در آنها بوده است در این فرض حکم آن است که: «فليس له فسخ العقد، بل له مطالبة البدل إلّاإذا تعذّر، فله الفسخ» مستأجر حق فسخ إجاره را ندارد و باید به تمام تعهدات خود پایبند باشد ولی این حق را دارد که به جای این خانه یا دابّه یا هر موردی که عین مستأجرة معیب از کار درآید و برای موجر مقدور باشد که بدل آن را در اختیار مستأجر قرار دهد باید به بدل آن رضایت دهد ولی چنانچه عین مستأجرة طوری باشد که امکان تهیه بدل برای آن نباشد در این فرض این حق قطعی مستأجر است که إجاره را فسخ نماید.

حکم عیبِ در أجرت: «و أمّا الاجرة» چنانچه موجر در مال الإجاره‌ای که در عوض عین مستأجرة دریافت کرده است عیبی بیابد مثلا خانه‌ای را به مدت یک سال إجاره داده و در عوض یک دابّه به عنوان إجرت دریافت کرده است و یا یک قالی 12 متری کاشان را دریافت کرده است ولی بعدا معلوم می‌شود که این دابّه معیب است و یا این قالی اصل نیست در این فرض نیز می‌توان از دو جهت مسأله را بررسی کرد:

الف: «فإن كانت عيناً شخصية و وجد المؤجر بها عيباً» اگر آنچه به عنوان مال الإجارة پرداخت شده است یک عین شخصی باشد و قابل بدل نباشد مانند این که کسی یک قالی کاشان را به عنوان مال الإجاره داده باشد و غیر از این قالی با این خصوصیات قالی دیگری یافت نشود در این فرض حکم آن است که: «كان له الفسخ» موجر حق دارد که إجاره را فسخ نماید و عین مستأجرة را پس بگیرد ولی یک مسأله‌ی دیگری در این جا مطرح می‌شود: «فهل له مطالبة الأرش؟ فيه إشكال» چنانچه این عیب در مال الإجاره یافت شود آیا موجر می‌تواند به جای این که إجاره را فسخ نماید به اصل إجاره رضایت دهد ولی برای جبران این عیب موجود در مال الإجاره ارش دریافت کند؟ مرحوم امام در پاسخ به این سؤال می‌فرمایند: «فيه إشكال» یعنی چنین وجهی اشکال دارد زیرا مواردی که جواز ارش صادر شده است شامل مورد بحث ما نمی‌شود و این طور نیست که همه جا بتوان از ارش برای جبران عیب موجود استفاده کرد.

ب: «ولو كانت كلّية» اگر اجرت یک امر کلی باشد و در یک شخص تعین پیدا نکرده باشد مانند این که مستأجر چندین قالی شبیه به هم داشته باشد و یکی از قالی‌ها را به عنوان أجرت داده باشد ولی بعدا معلوم شود این قالی معیب است در این فرض حکم آن است که: «له مطالبة البدل، وليس له فسخ العقد» موجر حق دارد مطالبه‌ی بدل کند و حق فسخ إجاره را ندارد؛ ممکن است مستأجر از پرداخت بدل عذر داشته باشد در این فرض، موجر حق دارد که إجاره را فسخ نماید.