1400/09/22
بسم الله الرحمن الرحیم
موضوع: كتاب الإجارة/شرائط الإجارة /حکم تداوم عقد إجاره در صورت موت یکی از متعاقدین
بحث راجع به مسئله‌ی یازدهم از سری مسائل مربوط به کتاب الإجاره‌ی تحریر الوسیله‌ی مرحوم امام بود؛ در این مسئله فرضی مطرح شده است مبنی بر حکم تداوم عقد إجاره در صورت موت موجر یا مستأجر در حالتی که مدّت إجاره باقی باشد در بیان حکم مسئله چهار قول مطرح شده است؛
قول اول: آن است که مطلقا عقد إجاره صحیح است چه موجر فوت کند یا مستأجر، البته در همین قول دو استثناء مطرح شد؛ یکی مربوط به وصیت است به نحوی موصی وصیت می‌کند تا زمانی که موصی له زنده است از منافع عین مستأجره بهره‌مند شود و این موصی له عین را به إجاره‌ی غیر دهد و مدّتی بعد از عقد إجاره و استقرار مستأجر این موجر فوت شود در این مورد گفته شد که إجاره در مدت باقی مانده باطل است مگر این که ورثه موصی راضی باشند یا اگر خود موصی زنده است خود رضایت به تدام إجاره دهد همچنین در وقفی که طبقه اول بر اساس حق خود اقدام به إجاره دادن عین موقوفه کرده باشند در صورت فوت موجر و تصدی طبقه‌ی دوم در این فرض نیز إجاره در مدت باقی مانده باطل است مگر این که رضایت این طبقه بر تداوم إجاره محرز شود، این قول را از تحریر الوسیله‌ی مرحوم امام نقل کردیم همچنین بزرگان دیگری نیز قائل به این قول هستند؛
عبارت مفتاح الکرامة: «[فی أنّ الإجارة لا تبطل بموت أحد الطرفین] قوله: و لا بموت أحدهما علی رأی و هو خیرة «کافی» أبی الصلاح و «السرائر و الشرائع و النافع و کشف الرموز و التحریر و الإرشاد و المختلف و الإیضاح و القواعد» للشهید و «اللمعة و المقتصر و التنقیح و إیضاح النافع و جامع المقاصد و المسالک و الروضة و مجمع البرهان و الکفایة و المفاتیح و الریاض» و حکاه فی «السرائر» عن الأکثرین المحصّلین و عن علم الهدی، و ستعرف ما وجدناه من کلامه. و فی «المسالک» علیه المتأخّرون أجمع.»[1] این قول مشهور بین مـتأخرین است.
قول دوم: بطلان عقد إجاره در صورت موت موجر یا مستأجر:
کلام مرحوم حکیم در مستمسک: مرحوم حکیم در شرح عبارت مرحوم سید که فرموده‌اند: «لا تبطل الإجارة بموت المؤجر ولا بموت المستأجر على الأقوى.» چنین تعبیری به کار برده‌اند: «والمشهور بين القدماء أنها تبطل بالموت مطلقاً.»[2] یعنی عقد إجاره در صورت موت یکی از متعاقدین چه موجر و چه مستأجر باطل می‌شود و این قول بین قدماء از علماء مشهور می‌باشد.
عبارت مفتاح الکرامة: «و أمّا القول ببطلانها بموت أحد المتعاقدین فهو خیرة «المقنعة و النهایة و الخلاف و المبسوط» فی موضعین منها و «المراسم و المهذّب و الوسیلة و الغنیة و جامع الشرائع» و هو ظاهر «التذکرة» بل و «السرائر» فی موضع آخر کما ستسمع کلامیهما. و هو المحکی فی «کشف الرموز» عن البشری. و حکاه القاضی فی «المهذّب» عن السیّد کما فهمه منه فی «التنقیح».»[3]
بیان استاد: احتمال دارد مراد قائلین قول دوم این باشد که چنین عقدی از اصل باطل باشد «بطلان العقد من اصله» نه این که این إجاره بعد از موت موجر یا مستأجر باطل شده است بلکه از اول چنین إجاره‌ای واقع نشده است و این موت کشف از بطلان عقد می‌کند بنا بر این موجر مستحق اجرة المثل می‌شود نه اجرة المسمی زیرا در صورتی موجر مستحق اجرة المسمی می‌شد که این إجاره تا پایان مدت إجاره برقرار می‌ماند ولی با موت موجر معلوم شده است که این إجاره از اصل باطل بوده است بنا بر این اگر در این مدت موجر بر اساس اجرة المسمی اجرت گرفته باشد باید مازاد بر اجرة المثل از ماترک او به مستأجر برگردد.
کلام مرحوم شیخ طوسی: «الموت يفسخ الإجارة سواء كان الميت المؤجر أو المستأجر عند أصحابنا.»[4]
کلام مرحوم إبن زهره: «وتنفسخ الإجارة بموت أحد المتعاقدين.»[5]
بیان استاد: برخی بزرگان قول به فسخ إجاره در صورت موت هر یک از موجر یا مستأجر را به جناب شیخ نسبت داده‌اند و چنانچه در مبسوط وارد شده است مرحوم شیخ قائل شده‌اند در صورت فوت یکی از موجر یا مستأجر إجاره فسخ می‌شود و ایشان این قول را به اصحاب شیعه و علمای شیعه نسبت داده‌اند؛ مرحوم ابن زهره تقریبا عبارتی شبیه به عبارت شیخ ایراد کرده است مبنی بر فسخ إجاره در صورت موت یکی از متعاقدین.
قول مرحوم مرتضی در کتاب کشف الرموز: «ومذهب المرتضى وأبي الصلاح والمتأخر وشيخنا، أنها لا تبطل بموت أحدهما، وهو المختار.»[6]
فرق فسخ إجاره با بطلان إجاره آن است که در فسخ از اصل و از ابتداء، إجاره باطل نیست و به همین جهت موجر تا زمان فسخ نسبت به زمان سپری شده مستحق اجرة المسمی می‌شود بر خلاف بطلان إجاره که موجر مستحق اجرة المثل می‌گردد نه اجرة المسمی و اما یک احتمال در این بحث وجود دارد که عده‌ای قائل شده‌اند که امکان دارد مقصود از بطلان که در بیان برخی بزرگان استعمال شده است، همان فسخ إجاره است، در این صورت همان حکم فسخ برای بطلان به این معنا نیز بار خواهد شد یعنی در زمانی که موجر یا مستأجر فوت شود باید زمان اول مدت إجاره تا این زمان حساب شود و همان اجرة المسمی به نسبت مدتی که سپری شده است به موجر داده شود.
قول سوم: تفصیل بین این که آیا موت بر موجر عارض شود که در این صورت إجاره به قوت خود باقیست و یا این که این موت بر مستأجر عارض شود که در این صورت إجاره باطل خواهد شد.
کلام مرحوم شیخ: «و الأظهر عندهم أن موت المستأجر يبطلها، و موت الموجر لا يبطلها، و فيه خلاف.»[7]
بیان استاد: در تأیید قول سوم تمسک جسته شده به قول مرحوم شیخ؛ ایشان در کتاب مبسوط قائل به تفصیل شده‌اند چنانچه بعد از قول به بطلان إجاره در صورت موت یکی از موجر یا مستأجر -الموت يفسخ الإجارة سواء كان الميت المؤجر أو المستأجر عند أصحابنا- در ادامه فرموده‌اند: عقیده اصحاب فقهای شیعه بر این استوار است که موت مستأجر إجاره را باطل می‌کند ولی موت موجر آن را باطل نمی‌کند و در این قول اختلاف است.
کلام مرحوم ابن طاووس: برخی از بزرگان این قول را به مرحوم سید ابن طاووس نسبت داده‌اند مبنی بر این که در صورت موت مستأجر إجاره باطل می‌شود ولی در صورت موت موجر إجاره به قوت خود باقی می‌ماند.
قول چهارم: بر عکس قول سوم است یعنی تفصیل بین این که اگر موجر فوت کند إجاره باطل است ولی اگر مستأجر فوت کند إجاره به قوت خود باقی است.
کلام مرحوم فاضل لنکرانی: «و أمّا العكس فهو الذي نسبه العلّامة في محكي التذكرة إلى بعض علمائنا، حيث قال: و قال بعض علمائنا تبطل بموت المؤجر خاصّة دون المستأجر، و عكس آخرون، و حكي عن الشهيد قدس سره في نكته أنّ هذا القول غير موجود بين أصحابنا، و لعلّ المنشأ في توهّم وجود القائل بهذا ما حكي عن المرتضى و ابن الجنيد من تصريحهما بعدم البطلان بموت المستأجر، من دون تعرّض لموت المؤجر، مع أنّ عدم التعرّض لا دلالة فيه على القول بالبطلان بموت المؤجر، كما هو غير خفيّ.»[8]
بیان استاد: مرحوم فاضل لنکرانی در استناد به قائلین قول چهارم متمسک شده‌اند به عبارت مرحوم علامه در آنچه از تذکره حکایت شده که به بعض علماء نسبت داده‌اند در جایی که فرموده‌اند: بعضی از علمای شیعه قائلند إجاره فقط با موت موجر باطل می‌شود نه مستأجر، ولی عده‌ای عکس این قول را قائلند یعنی می‌گویند: با موت مستأجر إجاره باطل می‌شود نه موجر.
مرحوم فاضل در ادامه فرموده‌اند: از مرحوم شهید در کتاب نکت ایشان نقل شده است که «این قول در بین اصحاب فقهای شیعه موجود نیست و چه بسا منشأ این توهم مبنی بر قول چهارم عبارتی است که از مرحوم سید مرتضی و ابن جنید نقل شده است در جایی که به صراحت گفته‌اند با موت مستأجر إجاره باطل نمی‌شود ولی متعرض حکم مسئله در صورت موت موجر نشده‌اند؛ این که حکم إجاره در صورت موت مستأجر بیان شده است ولی حکم موجر در صورت موت بیان نشده است دلیل بر این نیست که حکم إجاره در صورت موت موجر بطلان است.»
مستندات اقوال چهار‌گانه: برای هر کدام از اقوال مطرح شده در خصوص حکم عقد إجاره در صورت موت یکی از متعاقدین استدلالاتی مطرح شده است.
مستندات قول اول: بنا بر قول اول با موت موجر یا مستأجر لطمه‌ای به صحت إجاره وارد نمی‌شود و تا پایان مدت إجاره کسی حق برهم زدن إجاره را ندارد، در اثبات این قول تمسک جسته شده است به اموری؛
کلام مرحوم صاحب جواهر: «نعم عن كشف الرموز أنه قول ابن طاوس، ويمكن إرادته كالمحكي عن الأكثر على فرض صحة الأجير الخاص، وقد ظهر بما ذكرنا انحصار الخلاف المعتد به في القولين، الأول والأخير، ولا ريب في قوة الثاني لعموم ﴿أَوْفُوا﴾ والاستصحاب وكون الإجارة من العقود اللازمة التي شأنها عدم البطلان بالموت، وإطلاق ما دل على لزوم الكري فيها كصحيح ابن يقطين وغيره.»[9]
بیان استاد: مرحوم صاحب جواهر در استدلال به قول اول، تمسک جسته‌اند به عمومات دال بر لزوم هر نوع عقدی و همچنین تمسک جسته‌اند به اصل استصحاب و به کمک این اصل ثابت کرده‌اند در صورت موت یکی از متعاقدین شک می‌شود در صحت عقد إجاره، با توجه به یقینی که بر لزوم این إجاره وجود دارد این شک قابل اعتناء نیست و إجاره کماکان بر قوّت خود باقی است؛ همچنین مرحوم صاحب جواهر تمسک جسته‌اند به روایت علی بن یقطین از امام کاظم(ع) مبنی بر لزوم عقد و از این بیان امام(ع) استفاده کرده‌اند که در صورت موت یکی از متعاقدین دلیلی بر انتفاء این لزوم وجود ندارد؛ این روایت در نظر صاحب جواهر یک روایت صحیحه و قابل اعتماد است.
تمسک به مقتضای عقد إجاره: وقتی متعاقدین با رعایت ضوابط شرعی عقد إجاره را منعقد می‌کنند طبیعت این عقد اقتضاء می‌کند که تا پایان مدت إجاره مضمون عقد محفوظ بماند و موت یکی از متعاقدین دلیل بر بطلان این عقد نمی‌تواند باشد زیرا مقتضای قواعد اصولی مانند اصل استصحاب نیز مؤید این صحت است.
روایت اول: «محمّد بن الحسن بإسناده عن الحسين بن سعيد، عن صفوان، عن عبد الرحمن بن الحجاج، عن علي بن يقطين قال: سألت أبا الحسن عليه‌السلام عن الرجل يتكارى من الرجل البيت أو السفينة سنة أو أكثر من ذلك أو أقل؟ قال: الكراء لازم له إلى الوقت الذي تكاري إليه، والخيار في أخذ الكراء إلى ربّها إن شاء أخذ وإن شاء ترك.»[10]
بیان استاد: این روایت از جهت سند صحیحه است و تمام روات آن از راویان مورد وثوق و مورد اطمینان هستند چنانچه مرحوم صاحب جواهر بر این مطلب تصریح نموده است و اما این روایت را علی بن یقطین از امام کاظم(ع) نقل می‌کند، راوی از امام(ع) سؤال می‌کند راجع به حکم إجاره‌ی خانه یا کشتی که مثلا تا مدت یک سال إجاره شده باشد؛ در ظاهر سؤال مطلبی که مرتبط با موضوع بحث ما باشد وجود ندارد و گویا قرائنی موجود بوده که راوی به همین اندازه از سؤال اکتفاء کرده است ولی با توجه به جواب امام(ع) می‌توانیم مقصود خود را از این روایت برداشت کنیم زیرا امام(ع) در پاسخ فرمودند: این کرایه طبق عقد إجاره تا پایان مدت عقد لازم الأداء است و نباید تخلف شود و این صاحب خانه و کشتی است که در دریافت إجاره بها و بخشش آن مخیر است.
استفاده‌ای که ما می‌توانیم از این روایت ببریم این است که زمان عقد إجاره، احتمال موت یکی از متعاقدین در طول مدت إجاره وجود داشت ولی با این حال امام(ع) با قاطعیت فرمودند که این عقد إجاره لازم است بنا بر این اگر چنین اتفاقی در واقع محقق شود و یکی از متعاقدین از دنیا برود دلیلی بر بطلان عقد إجاره وجود ندارد.
در اثبات این قول روایات دیگری نیز وجود دارد که إن شاء الله در جلسه‌ی آینده بیان خواهد شد.