درس خارج فقه استاد مقتدایی

موضوع: كتاب الإجارة/شرائط الإجارة /حکم تداوم عقد إجاره در صورت موت یکی از متعاقدین

بحث راجع به مسئله‌ی یازدهم از سری مسائل کتاب الإجاره‌ی تحریر الوسیله‌ی مرحوم امام است:

«الظاهر أنّه لا تبطل إجارة الأعيان بموت المؤجر ولا بموت المستأجر، إلّاإذا كانت ملكية المؤجر للمنفعة محدودة بزمان حياته فتبطل بموته، كما إذا كانت منفعة دار موصى بها لشخص مدّة حياته، فآجرها سنتين ومات بعد سنة. نعم، لو كانت المنفعة في بقيّة المدّة لورثة الموصي أو غيرهم، فلهم أن يجيزوها في بقيّة المدّة، ومن ذلك ما إذا آجر العين الموقوفة البطن السابق ومات قبل انقضاء المدّة، فتبطل إلّاأن يجيز البطن اللاحق. نعم، لو آجرها المتولّي للوقف- لمصلحة الوقف و البطون اللاحقة- مدّة تزيد على مدّة بقاء بعض البطون، تكون نافذة على البطون اللاحقة، ولا تبطل بموت المؤجر ولا بموت البطن الموجود حال الإجارة. هذا كلّه في إجارة الأعيان. و أمّا إجارة النفس لبعض الأعمال فتبطل بموت الأجير. نعم، لو تقبّل عملًا وجعله في ذمّته لم تبطل بموته، بل يكون ديناً عليه يستوفى من تركته.»[1]

«مسئله یازدهم: ظاهر آن است كه اجاره اعيان، نه با مرگ موجر و نه با مرگ مستأجر باطل نمى‌شود، مگر اينكه مالكيت موجر بر منفعت، محدود به زمان حياتش باشد؛ كه با مرگ او باطل مى‌شود، مثل وقتى كه منفعت خانه‌اى براى شخصى مادامى‌كه حيات دارد، وصيت شده باشد، پس او دوساله آن را اجاره بدهد و بعد از يك سال بميرد. البته اگر منفعت آن در بقيه مدت، براى ورثه موصى يا غير آن‌ها باشد حق دارند اجاره را در بقيه مدت اجازه بدهند. و از اين قبيل است جايى كه بطن سابق، عين موقوفه را اجاره بدهد و قبل از انقضاى مدت آن بميرد، كه اجاره باطل مى‌شود، مگر اينكه بطن لا حق، آن را اجازه دهد.

البته اگر متولى وقف، به جهت مصلحت وقف و مصلحت بطن‌هاى بعدى، مدتى كه از مدت بقاى بعضى از بطون زيادتر باشد آن را اجاره دهد، بر بطن‌هاى بعدى نافذ مى‌باشد و نه به موت موجر و نه به موت بطنى كه در حال اجاره موجود بوده است باطل نمى‌شود.

اين مطالب تمامش در اجاره اعيان بود. و اما اجاره خود انسان براى بعضى از كارها، با مرگ اجير باطل مى‌شود. البته اگر عملى را قبول كند و آن را در ذمّه خودش قرار دهد، با مرگ او باطل نمى‌شود، بلكه بر عهده او دين است كه از تركه‌اش استيفا مى‌شود.»[2]

بیان استاد: عقد إجاره با موت موجر یا مستأجر فسخ نمی‌شود و طبق قرار داد باید مضمون آن تا پایان مدّت إجاره تداوم یابد؛ مثلا اگر عقد إجاره به مدّت پنج سال منعقد شده باشد و بعد از استقرار مستأجر و گذشت مدّتی، موجر فوت شود در این فرض ورثه‌ی موجر حق ندارند مستأجر را وادار به تخلیه‌ی عین مستأجره کنند و همچنین در صورت فوت مستأجر نیز إجاره کما کان به قوّت خود باقیست و خانواده و متعلقات مستأجر حق بهره‌مندی از منافع عین مستأجره را تا پایان مدت إجاره دارند؛ این قولی است که مرحوم امام متعرض آن شده‌اند ولی در این مسئله سه قول دیگر نیز مطرح شده است؛ قول دوم آن است که با موت موجر یا مستأجر عقد إجاره مطلقا باطل می‌شود؛ قول سوم قائل به تفصیل شده است مبنی بر این که با موت موجر عقد إجاره باطل می‌شود و اما قول چهارم برعکس قول سوم معتقد است به بطلان عقد إجاره در صورت موت مستأجر و اما این چهار قول مربوط بود به جایی که مورد إجاره أعیان باشد ولی در جایی که مورد إجاره أعمال باشد و کسی خود را اجیر قرار داده باشد در این فرض یک قول مطرح شده است مبنی بر این که موت موجر باعث بطلان إجاره است.

حکم تداوم عقد إجاره‌ی اعیان با موت یکی از متعاقدین: در صورتی که مورد إجاره از أعیان باشد چهار قول مطرح گردیده است:

قول اول: این قولی است که مرحوم امام در مسئله‌ی یازدهم متعرض آن شده‌اند؛ در تفصیل این قول می‌توان گفت: عقد إجاره از چنان استحکامی برخوردار است که با موت موجر یا مستأجر، این عقد باطل نمی‌شود؛ مثلا اگر موجر فوت کند ورثه‌ی موجر حق ندارند مستأجر را از خانه بیرون کنند بلکه طبق عقد إجاره تا آخر مدت، مستأجر حق بهره‌مندی از منافع را دارد همچنین در صورت موت مستأجر نیز این عقد منتفی نمی‌شود بلکه خانواده‌ی مستأجر این حق را دارند تا آخر مدت إجاره در خانه بمانند.

استثناء اول: ممکن است موجر مالک عین نباشد بلکه مالک منفعت باشد به نحوی که مالک اصلی این خانه وصیت کرده باشد تا زمانی که این موصی له زنده است منفعت آن در اختیار او باشد و این موصی له این خانه را به کسی إجاره داده باشد تا از إجاره بهای آن بهره‌مند شود در این فرض احتمال دارد که موجر فوت کند و طبق وصیت ملکیت او نسبت به منافع این خانه منتفی شود و یقینا کسی که مالک عینی نباشد نمی‌تواند آن را إجاره دهد بنا بر این اگر چه از مدت إجاره‌ی مثلا دو ساله هنوز یک سال باقی مانده باشد ولی به جهت زوال ملکیت موجر از عین مستأجره این إجاره باطل می‌شود؛ البته می‌توان از طریق دیگر موجبات تداوم این إجاره را تا پایان مدت إجاره تدارک دید به این نحو که اگر خود وصیت کننده که مالک اصلی عین مستأجره است زنده باشد در این صورت اختیار مال خود را دارد و می‌تواند به مستأجر إجازه‌ی بهره‌مندی از منافع را تا آخر مدت إجاره بدهد و یا اگر موصی فوت شده باشد ورثه‌ی او این حق را دارند که تا آخر مدت إجاره به مستأجر إجازه دهند که در این خانه سکنی داشته باشد و إلا اگر چنین إجازه‌ای در کار نباشد این عقد إجاره پس از فوت چنین موجری منتفی خواهد شد.

استثناء دوم: امکان دارد کسی خانه یا ملکی را مثلا وقف اولاد خود کند به نحوی که آنها إجازه‌ی فروش آن موقوفه را نداشته باشند ولی مجاز باشند از منافع آن استفاده کنند حال یا خود ساکن آن شوند یا این که آن را إجاره دهند و از إجاره بهای آن استفاده کنند و در ضمن متعهد شوند یک مجلس عزای امام حسین(ع) را با در‌آمد آن موقوفه برپاکنند؛ در این فرض، اولاد بلافصل واقف در طبقه‌ی اول قرار دارند و با وجود طبقه‌ی اول، طبقات دیگر موقوف علیهم مانند نوه‌های واقف حق تصمیم گیری و انتفاع استقلالی از وقف را نخواهند داشت؛ اگر طبقه‌ی اول ملک وقفی بر اساس حقی که داشت اقدام کند و این خانه‌ی وقفی را به عقد إجاره‌ی غیر در‌آورد در این فرض تا زمانی که این طبقه‌ی اول در قید حیات باشد که در این مثال ما در نقش موجر است، تعهد به این عقد إجاره تا پایان مدت إجاره لازم است مانند سایر عقودی که منعقد می‌شود ولی اگر موجر فوت کند و این ملک وقفی به طبقه‌ی دوم منتقل شود در این فرض إجاره‌ی قبلی از اعتبار ساقط می‌شود زیرا با فوت طبقه‌ی اول که در نقش موجر بود دیگر او اختیاری نسبت به ملک وقفی نخواهد داشت و صاحبان فعلی می‌توانند در نحوه‌ی بهره‌مندی از ملک وقفی تصمیم بگیرند با این اوصاف اگر صاحبان فعلی ملک وقفی رضایت به تداوم عقد إجاره نداشته باشند مستأجر باید این ملک را تخلیه کند ولی اگر به تداوم عقد إجاره تا پایان مدت إجاره رضایت دهند منعی از ادامه‌ی این إجاره تا پایان مدت توافق شده وجود ندارد.

مرحوم امام در همین استثناء دوم نیز یک استثنائی قائل شده‌اند مبنی بر این که اگر متولی وقف عقد إجاره را چنان تنظیم کند که مصلحت سایر بطون را لحاظ کرده باشد در این فرض ولو نوبت به طبقات بعدی برسد آنها حق برهم زدن عقد إجاره را تا پایان مدت إجاره نخواهند داشت.

در جلسه‌ی آینده إن شاء الله استدلال مربوط به این قول و سایر مطالب مربوطه را بیان خواهیم کرد.