درس خارج فقه استاد مقتدایی

موضوع: كتاب الإجارة/شرائط الإجارة /موارد التنافی فی بیع عین المستأجرة

خلاصه‌ی بحث گذشته: بحث در این بود که مالکِ عینِ مستأجره می‌تواند در مدت إجاره، همین عین را در معرض فروش قرار دهد مثلا یک خانه، شش ماهه إجاره داده شود و همین خانه در همین زمان به شخص ثالث فروخته شود، گفته شد که چنین بیعی منافاتی با إجاره ندارد زیرا متعلق هر دو عقد متفاوت است زیرا متعلق بیع، عین مستأجره است و متعلق إجاره منافع این عین در مدت إجاره است و همین مقدار تفاوت کفایت در صحت بیع می‌کند و قابلیت جمع وجود دارد.

اگر خریدار عین مستأجره خبر دارد که اقدام به خرید خانه‌ای کرده است که در مدت إجاره مسلوب المنفعة است، در این فرض هیچ اختلافی وجود ندارد که چنین بیعی صحیح است ولی اگر نمی‌دانست که اقدام به خرید عین مستأجره کرده است در این فرض نیز اصل بیع صحیح است ولی مشتری مخیر است که رضایت به بیع دهد و صبر کند تا مدت إجاره به پایان برسد و می‌تواند به جهت نقصی که در منافع ایجاد شده است معامله را فسخ کند هر چند این معامله از طرف بایع لزوم پیدا کرده است.

بحث جدیدی که در جلسه قبل مطرح نمودیم این بود که اگر مالک عین مستأجره اقدام به فروش همین عین به خود مستأجر نماید در این فرض نیز اصل بیع صحیح است و هیچ اختلافی در آن مطرح نشده است یعنی کسی که تا حالا از منافع یک خانه به عنوان مستأجر استفاده می‌کرده است پس از خرید این خانه تا پایان مدت إجاره از دو جهت استحقاق بهره‌مندی از منافع را پیدا می‌کند هم از جهت عقد إجاره و هم از جهت بیع عین مستأجره، و این قول مشهور بین فقهاست به استثنای مرحوم علامه که در جلسه قبل کلام ایشان از کتاب ارشاد و حواشی آن را بیان کردیم؛ مرحوم علامه هر چند بیع عین مستأجره را صحیح می‌داند حتی اگر به مستأجر فروخته شود ولی إجتماع بیع و إجاره در یک شخص را جایز نمی‌داند و در این فرض قائل به بطلان عقد إجاره و فعلیت عقد بیع می‌باشند.

توجیه اول: اما در توجیه کلام مرحوم علامه عده‌ای تشبیه کرده‌اند بیع عین مستأجره به خود مستأجر را به خرید کنیز غیر در حالی که تا کنون در عقد نکاح این مشتری بوده است؛ این مشتری تا حالا به جهت عقد نکاح، مالک منافع بضع این کنیز بوده ولی حق امر و نهی و به کار گیری او را نداشته زیرا مالک او کس دیگری بوده است ولی بعد از خرید این کنیز مالک او می‌شود و از جهت مالک کل بودن نیز تمتع از بضع این کنیز برای او مشروع می‌شود؛ هر چند از دو جهت استحقاق تمتع از بضع این کنیز را پیدا می‌کند ولی به جهت قوّت ملکیت نسبت به نکاح، تمتع از جهت نکاح مندک در تمتع از جهت ملکیت می‌شود و اصلا مورد اهمیت واقع نمی‌شود.

وقتی مستأجر، همان عین مستأجره را خریداری می‌کند مانند این است که کسی کنیزی را به عقد نکاح در آورده باشد و از طرفی همان کنیز را خریداری کند همان طور که اهمیت ملکیت بر کنیز بالاتر از نکاح با اوست اهمیت بیع عین مستأجره بالاتر از إجاره‌ی آن است فلذا استحقاق بهره‌مندی از منافع خانه از طریق إجاره، مندک و محو در استحقاق منافع از طریق ملکیت این خانه می‌شود و در حقیقت نگاه استقلالی به استحقاق منافع این خانه به جهت إجاره نمی‌شود و اصل در این استحقاق را به جهت ملکیت بر عین تلقی می‌کنند نه به جهت إجاره.

توجیه دوم: عند العرف قابل قبول نیست که یک شخص هم مالک یک عین باشد و از طریق ملکیت مستحق منافع باشد و هم آن را إجاره کرده باشد و به جهت إجاره مستحق منافع گردد.

عند العقلاء پذیرفته نیست که کسی از دو جهت هزینه بدهد تا از منافع یک عین بهره‌مند شود مانند این که هم إجاره بها دهد و هم همان عین مستأجره را خریداری کند بنا بر این عرف عقلاء وقتی می‌شنوند که یک مستأجر اقدام به خرید عین مستأجره کرده است مسلم می‌دانند که بین مالک عین مستأجره و این مستأجر که مشتری همان خانه شده است یک تبانی و توافقی مبنی بر إقاله‌ی باقیمانده‌ی مدت إجاره صورت گرفته است.

مختار استاد: به نظر این توجیه دوم نیز توجیه خوبی است بنا بر این صحیح است که مستأجرِ یک خانه اقدام به خرید همان خانه کند ولی پس از خرید، إجاره باطل می‌شود و این خریدار به جهت مالک بودن مستحق منافع می‌شود نه به جهت مستأجر بودن.

تقارن بین عقد بیع و عقد إجاره: احتمال دارد کسی خانه‌ای داشته باشد که خالی مانده باشد و این خالی بودن را به صلاح نبیند و به همین جهت به وکیل خود می‌گوید: «باید تکلیف این خانه را روشن کنیم یا باید إجاره دهیم و یا اگر مشتری خوبی پیدا شد به فروش رسانیم» به خود مالک کسی مراجعه می‌کند و تقاضای إجاره‌ی خانه را می‌کند و بین مالک و متقاضی، عقد إجاره منعقد می‌شود و مالک خانه می‌گوید: «آجرتُکَ هذا الدار»؛ اتفاقا مقارن عقد إجاره در یک مکان دیگری یک مشتری خوبی به وکیل مراجعه می‌کند و این وکیل برای این که مشتری را از دست ندهد عقد بیع این ملک را جاری می‌کند و می‌گوید: «بعتُکَ هذا الدار».

در این مثال اگر زمان یکی از این دو عقد متأخر از دیگری باشد مسلما آن عقدی که متأخر است از اعتبار ساقط می‌شود و وجهی برای تحقق آن باقی نمی‌ماند فرض ما در جایی است که نتوان تشخیص داد کدام یک از این دو عقد زودتر اتفاق افتاده است.

به هر حال برای چنین فرضی سه تصور قابل بررسی است:

تصور اول: هر دو عقد صحیح است؛ همان طور که مشهور علماء قائل هستند بیع عین مستأجره صحیح است حتی در صورتی که مشتری خبر نداشته باشد که اقدام به خرید عین مستأجره نموده است و در این صورت مخیر بین رضایت به اصل عقد و صبر تا اتمام مدت إجاره و مخیر بین اعمال خیار فسخ بود به جهت مسلوب المنفعه بودن در قسمتی از منافع، در تقارن بین عقد بیع وعقد إجاره نیز چنین اجتماعی بین عقد إجاره و عقد بیع جایز است به نحوی که خریدار باید صبر کند تا مدت إجاره به اتمام برسد و بعد از آن علاوه بر ملکیت عین مورد معامله مالک منافع آن نیز خواهد شد و یا این که از حق خیار فسخ به جهت نقص در منافع استفاده کند.

تصور دوم: هر دو عقد باطل است به دلیل این که وقتی مثلا صاحب ملک به متقاضی إجاره می‌گوید: «آخرتُکَ هذا الدار» منافع این خانه را در مدت إجاره مستقیما به متقاضی إجاره واگذار می‌کند و متقارن با مالک، وکیل او به مشتری همان خانه می‌گوید: «بعتُکَ هذا الدار» در حقیقت با عقد بیع منافع این خانه را به واسطه‌ی عقد بیع به تملک مشتری در می‌آورد در این فرض تزاحم بین دو عقد إجاره و بیع واقع می‌شود و ترجیح یکی از این دو عقد بر دیگری ترجیح بلامرجح است بنا بر این هر دو عقد باطل می‌شود.

تصور سوم: إجاره صحیح است ولی بیع باطل است؛ درست است که هر دو عقد همزمان صادر شده است ولی انتقال منفعت با عقد إجاره بالأصالة است ولی انتقال منفعت با عقد بیع بالتبع است یعنی در عقد بیع اول ملکیت عین به مشتری منتقل می‌شود و بعدا بالتبع خریدار مالک منافع عین می‌گردد بنا بر این رتبه‌ی عقد إجاره در انتقال منافع نسبت به رتبه‌ی انتقال منافع در عقد بیع مقدم است در نتیجه عقد بیع باطل است و عقد إجاره مشروع خواهد بود.

إن‌شاء الله توضیحات بیشتر در جلسه‌ی آینده.