1400/09/15
بسم الله الرحمن الرحیم
موضوع: كتاب الإجارة/شرائط الإجارة /موارد التنافی فی بیع عین المستأجرة
بحث راجع به بیع عین مستأجرة بود؛ یعنی آیا جایز است مالکِ عینِ مستأجرة، اقدام به فروش ملکی کند که در إجاره است؟ اعم از این که به مستأجر بفرشد یا به غیر مستأجر؟؛ در جلسات گذشته به این نتیجه رسیدیم که چنین بیعی هیچ منعی ندارد به نحوی که ملکیتِ عین به مشتری منتقل می‌شود و مستأجر نیز تا پایان مدت إجاره، مستحق بهره‌مندی از منافع عین مستأجرة است و کسی حق ندارد او را وادار به تخلیه‌ی عین مستأجرة کند.
یکی از مصادیق بحث مانند خانه‌ای که مثلا شش ماه در إجاره‌ی کسی است و در همین مدت این خانه در معرض فروش قرار می‌گیرد و به ملکیت مشتری در می‌آید، در این فرض، متعلق بیع، عین است و متعلق إجاره منافع این عین است تا پایان مدت إجاره، بنا بر این هیچ تنافی بین عقد إجاره و عقد بیع وجود ندارد، البته قیمت عین مستأجره به جهت این نقصِ در بهره‌مندی از منافع کاهش پیدا نمی‌کند و مشتری حق گرفتن ارش را ندارد؛ اگر عیبی در خود عین ایجاد می‌شد مشتری حق گرفتن ارش پیدا می‌کرد.
قبلا بیان شد که در چنین فرضی دو احتمال قابل تصور است؛ احتمال اول جایی است که مشتری خبر دارد که منافعِ این عین مورد نظر در مدت إجاره در اختیار مستأجر است، در این فرض هیچ تردیدی در صحت و لزوم بیع وجود ندارد؛ احتمال دوم آن است که مشتری از مستأجرة بودن عین اطلاعی نداشته است در این فرض، مشتری مخیر است بین این که رضایت به اصل بیع دهد و تا آخر مدت إجاره صبر کند و بین این که از حق خیار فسخ استفاده کند و این خیار بنا بر قول مشهور به جهت نقصی که در بهره‌مندی از منافع عین مورد معامله وجود دارد ایجاد شده است.
فروش عین مستأجره به خود مستأجر: احتمال دارد عین مستأجرة به غیر مستأجر فروخته شود مانند تمام مباحثی که تا کنون در این موضوع داشتیم و احتمال دارد چنین عینی به خود مستأجر فروخته شود، در این فرض مباحثی مطرح می‌شود؛
کسی که به عنوان مستأجر استحقاق بهره‌مندی از منافع عین مستأجره را در مدت إجاره دارد با این معامله‌ای که انجام داد هم اکنون به عنوان مالک، حق بهره‌مندی از منافع آن را نیز پیدا کرده است، در این فرض این سؤال پیش می‌آید که آیا نمونه‌هایی در فقه پیدا می‌شود که کسی از دو جهت استحقاق بهره‌مندی از منافع یک عین را داشته باشد به نحوی که از یک جهت مالک منافع باشد مثل این که خانه‌ای را تا مدت معین إجاره کرده باشد و از جهت دیگر مالک همان عین مستأجره باشد و به تبع، مالک منافع آن شده باشد؟
مثال اول: احتمال دارد کسی از پدر خود خانه یا مزرعه‌ای را إجاره کرده باشد، این مستأجر به جهت عقد إجاره تا پایان مدت إجاره استحقاق بهره‌مندی از عین مستأجره را دارد و اما احتمال دارد در همان مدت إجاره پدر این مستأجر فوت کند و شرعا همین خانه یا زمین مزروعی که در إجاره‌ی اوست از جهت ارث بودن به ملکیت همین پسر در‌آید در حقیقت این پسر از دو جهت استحقاق بهره‌مندی از منافع عین مستأجره را پیدا کرده است حال باید بررسی شود که آیا هر دو جهت «إجاره» و «ارث» بر «عین واحد» فعلیت دارند؟ و یا این که یکی از جهات اثر خود را از دست می‌دهد و تنها از یک جهت بهره‌مندی از منافع عین قابل تصور است؟.
مثال دوم: اگر کسی در خانه‌ای به عنوان مستأجر سکنی گزیده باشد و طبق عقد إجاره تا پایان مدت إجاره استحقاق بهره‌مندی از منافع عین مستأجره را پیدا کرده باشد هیچ منعی ندارد که به جهت وصیتِ مالکِ عینِ مستأجره، همین مستأجر مالک همین خانه شود؛ مثلا همان مالکی که تا کنون به عنوان موجر بوده است در این مدتِ إجاره از این مستأجر خوشش آمده و از جهتی او را نیازمند کمک دیده است و به همین جهت تصمیم گرفته به عنوان وصیت در ثلث اموال خود، این کار خیر را در حق این مستأجر عملی کند، در این فرض پس از فوتِ مالکِ عینِ مستأجره، طبق وصیت او این ملک به همین مستأجر که حالا به عنوان موصی له است خواهد رسید و در حقیقت کسی که هم اکنون خانه در تصرف اوست از دو جهت استحقاق بهره‌مندی از منافع عین مستأجره را پیدا می‌کند؛ جهت اول چون مستأجر است مالک منافع این عین مستأجره تا پایان مدت اجاره است و جهت دیگر چون مالک این خانه شده به تبع مالک منافع آن نیز خواهد شد، در این مثال نیز این سؤال مطرح می‌شود که آیا هر دو جهت استحقاقِ از بهره‌مندی از منافع در حق این مستأجر فعلیت دارند؟ یا این که فقط تصور یکی از جهات قابل قبول است؟
اختلاف در صحت إجاره به جهت بیع آن به خود مستأجر: ثابت کردیم که هیچ اشکالی ندارد عین مستأجره از طرق شرعی به ملکیت خود مستأجر در‌آید ولی در این جا این سؤال پیش می‌آید در چنین فرضی آیا تداوم عقد إجاره مشروعیت خواهد داشت و تعهد‌آور خواهد بود؟ یا این که کلا پس از انتقال ملکیت عین به مستأجر دیگر هیچ تعهدی از جهت عقد إجاره باقی نمی‌ماند؟ در پاسخ به این سؤال، اختلافاتِ مطرح شده در صحت تداوم عقد إجاره در صورت مالک شدن مستأجر نسبت به عین مستأجره را مورد بررسی قرار می‌دهیم.
اقوال در بطلان عقد إجاره در صورت بیع عین مستأجره به خود مستأجر: در صورت فروش عین مستأجره به خود مستأجر در این که عقد بیع صحیح است هیچ اختلافی وجود ندارد و اتّفاق علماء در تأیید این صحت وجود دارد ولی برخی علماء در این مسئله قائل به بطلان عقد إجاره شده‌اند:
کلام مرحوم فاضل لنکرانی: «بيع العين المستأجرة من المستأجر و له نظائر كثيرة في أبواب الفقه، كاستئجار أحد الورّاث مال مورّثه في حال حياته ثمّ انتقاله إليه بالموت، و استئجار مال الموصي ثمّ إيصائه به للمستأجر، و استئجاره ماله من المستأجر و غير ذلك من الموارد، و لا خلاف هنا أيضاً من حيث صحّة البيع، و أمّا من حيث الإجارة و أنّها هل تبطل بالبيع أم لا؟ فالمشهور أيضاً أنّها صحيحة، و المحكي عن إرشاد العلّامة خلاف ذلك، و حكي عن الفخر في شرح الإرشاد نسبته إلى الشيخ أيضاً، و في مفتاح الكرامة أنّه غير موجود في كتبه الثلاثة و لم يحكه عنه غير الفخر.»[1]
بیان استاد: مرحوم فاضل لنکرانی در اصل صحت بیع عین مستأجره حتی در صورتی که خریدار خود مستأجر باشد هیچ تردیدی نمی‌کند و مدعی می‌شود که در این مسئله هیچ اختلافی بین فقهاء وجود ندارد ولی در این که آیا عقد إجاره در فرضی که مشتری خود مستأجر باشد باطل می‌شود یا خیر؟ مباحثی را مطرح می‌نماید؛ در پاسخ به این سؤال ایشان می‌فرمایند: علاوه بر صحت بیع عین مستأجره به خود مستأجر، حتی عقد إجاره نیز همچنان به قوّت خود باقی است و صحت این عقد إجاره را به مشهور فقهاء نسبت می‌دهد ولی ایشان یک قول مخالف را بیان می‌فرمایند که همان قول حکایت شده‌ی مرحوم علامه حلی در ارشاد است؛ از مرحوم فخر المحققین در شرح ارشاد نقل شده است که ایشان این قول را در بطلان عقد إجاره در صورت بیع عین مستأجره به خود مستأجر علاوه بر مرحوم علامه به جناب شیخ طوسی علیه الرحمه نیز نسبت داده است ولی صاحب مفتاح الکرامه نقل کرده است که در هیچ کدام از کتاب‌های سه گانه‌ی مرحوم شیخ طوسی چنین قولی یافت نشد و تنها مرحوم فخر چنین قولی را به مرحوم شیخ نسبت داده است.
کلام مرحوم علامه حلی: «و لو باع على المستأجر صح، و الأقرب بطلان الإجارة على إشكال.»[2]
بیان استاد: مرحوم علامه حلی در صحت بیع عین مستأجره به خود مستأجر تردیدی ندارند ولی در صحت عقد إجاره‌ای که بر روی این عین مستأجره واقع شده تردید وارد می‌کند و می‌فرماید: اقرب بطلان عقد إجاره است. البته ایشان اقربیت این بطلان را بدون اشکال ندانسته‌اند.
کلام مرحوم فخر المحققین به نقل مفتاح الکرامة: «و حکاه ولده فی شرحه أی الإرشاد عن الشیخ و لم یحکه غیره عنه و لا وجدناه فی کتبه الثلاثة بعد فضل التتبع.»[3]
بیان استاد: همان طور که در مطالب فوق بیان شد تنها کسی که مخالف صحت عقد إجاره در صورت بیع عین مستأجره به خود مستأجر میباشد مرحوم علامه است و مرحوم فخر المحققین فرزند علامه، علاوه بر مرحوم علامه در صدد هستند این قول را به مرحوم شیخ طوسی نیز نسبت دهند ولی در کتاب مفتاح الکرامه این چنین اسنادی نفی شده و بیان می‌شود که در هیچ کدام از کتب ثلاثه شیخ علیه الرحمه چنین قولی از ایشان ثبت نشده است.
وجه بطلان إجاره در صورت بیع عین مستأجره به خود مستأجر: در اصل صحت بیع عین مستأجره مطلقا چه به خود مستأجر و چه به غیر مستأجر بحثی نیست ولی بنا بر قول مرحوم علامه ایشان هر چند بیع عین مستأجره را حتی نسبت به خود مستأجر جایز می‌داند ولی در صورتی که مشتری خود مستأجر باشد عقد إجاره را باطل می‌داند و این مشتری که سابقا مستأجر بود فقط از طریق ملکیت بر عین، تسلط بر منافع خواهد داشت، برای اثبات این قول نظائری از احکام شرعی مثال زده شده است؛
دلیل اول: سیطره‌ی استحقاق از منافع یک عین از طریق بیع نسبت به استحقاق از منافع همان عین از طریق عقد إجاره:
مثال اول: اگر کسی کنیز کسی را به عقد خودش در‌آورد چنین کسی زوج کنیز خواهد بود و فقط تمتعات زناشویی برای این زوج نسبت به کنیز جایز خواهد بود ولی حق امر و نهی و استفاده از کار و مهارت او را نخواهد داشت زیرا این کنیز و تمام اعضاء و جوارح او در ملکیت مالک خودش است و زوج فقط مالک منافع بضع این کنیز است ولی اگر همین زوج اقدام کند و همین کنیز را در حالی که در عقد اوست از مالک کنیز خریداری کند در این فرض از جهت ملکیت نیز این کنیز نسبت به این زوج حلال خواهد بود، علمایی مانند علامه حلی در این فرض می‌فرمایند با تحقق ملکیت دیگر عقد نکاح باطل می‌شود و از این پس این مرد به جهت این که مالک این کنیز شده حق تمتع از این کنیز را دارد نه از جهت این که او را به عقد خود در‌آورده است زیرا حق بهره‌مندی از بضع کنیز اگر از طریق مکلیت باشد قوی‌تر از حق بهره‌مندی از طریق نکاح است، با وجود سبب قوی‌تر سبب ضعیت از اعتبار ساقط می‌شود.
مثال دوم: اگر کسی حق استفاده از منافع یک خانه به جهت عقد إجاره را پیدا کرده باشد و در همان مدت إجاره و قبل از اتمام این مدت اقدام کند و از مالک عین مستأجره این خانه را خریداری کند در این فرض این مستأجر از جهت ملکیت نیز حق استفاده از منافع را پیدا خواهد کرد؛ بنا بر نظر مرحوم علامه حلی در این فرض استحقاق از طریق عقد إجاره باطل می‌شود و این مستأجر فقط از طریق استحقاق به جهت بیع، مالک منافع این خانه می‌شود زیرا با وجود سبب قوی‌تر که همان ملکیت است سبب ضعیت که عقد إجاره است از اعتبار ساقط می‌شود.
إن شاء الله بیان دلیل دوم در جلسه‌ی آینده