درس خارج فقه استاد مقتدایی

موضوع: كتاب الإجارة/شرائط الإجارة /خیار الفسخ فی بیع العین المستأجرة

بحث در این بود که مرحوم امام در مسئله دهم فرمودند: منافاتی بین إجاره‌ی عین و بیع همان عین در مدت إجاره نیست «لا تبطل الإجاره بالبیع» زیرا متعلق این دو عقد مخلتف است و یکی نیست؛ مثلا کسی خانه‌ی خود را به مدت شش ماه به إجاره‌ی کسی می‌دهد و هنوز مدت اجاره تمام نشده یک مشتری خوبی برای این خانه پیدا می‌شود در این فرض هیچ اشکالی ندارد که این خانه مورد معامله قرار گیرد، با این معامله خود خانه و منافع آن به مشتری منتقل می‌شود به استثنای مدّتی که از مدت إجاره باقی مانده است؛ اگر مشتری می‌داند که در صدد خرید خانه‌ای است که به مدت مثلا شش ماه از مدت إجاره‌ی آن باقی مانده است، در این فرض این معامله کاملا صحیح است و باید تا آخر مدت إجاره صبر کند؛ فرض دیگر مسئله آن است که مشتری خبر نداشته که این خانه در عقد إجاره‌ی غیر است در این فرض نیز اصل بیع صحیح است ولی مشتری مخیر است بین رضایت به اصل بیع -در حالی که تا آخر مدت إجاره حق استفاده از منافع این خانه را نداشته باشد- و بین اعمال خیار فسخ؛ در فرضی که مشتری معامله را به جهت حق خیار، فسخ می‌کند در بین علماء در بیان سبب این حق فسخ، اقوال مختلفی مطرح گردیده است؛

قول اول: قول مشهور است که قائلند خیاری که برای مشتری حاصل می‌شود خیار عیب است زیرا ممنوعیت از بهره‌مندی از منافع عین در مدت إجاره عیبی است که بر عین عارض شده است و همین عیب سبب استحقاق از خیار فسخ شده است زیرا چنین عینی ناقص است و برخی از منافع آن نمی‌تواند در اختیار مشتری قرار گیرد بنا بر این عین معیوبی به فروش رفته و مشتری از این عیب خبر نداشته در نتیجه حق خیار عیب خواهد داشت؛

قول دوم: که مطرح شد قول مرحوم صاحب جواهر است، ایشان معتقد هستند اقتضای عقد بیع آن است که مشتری از همان زمان عقد هم مالک عین شود و هم مالک تمام منفعت ولی در موضوع بحث ما وضعیت طوری است که مشتری از بهره‌مندی از منافع عین در مدت إجاره محروم است و این بر‌خلاف عقود متعارف است، بنا بر این همین تخلف از مقتضای عقد سبب می‌شود برای اعمال خیار عیب؛ مرحوم محقق اصفهانی در مقابل این نظر مرحوم صاحب جواهر می‌فرمایند: این استدلال مرحوم صاحب جواهر کلیت ندارد و دلیل اخص از مدعاست زیرا مواردی می‌توان مثال زد که عقد بیع با عقد إجاره بر خلاف مقتضای عقد نباشد مانند این که کسی خانه‌ای را إجاره کرده که مثلا یک‌سالِ بعد، از منافع آن بهره‌مند شود یعنی الآن عقد إجاره را منعقد کرده است ولی مدت إجاره یک‌سال بعد است در این فرض مشتری می‌تواند بلافاصله بعد از عقد بیع از منافع این خانه بهره‌مند شود و در زمانی که مدت إجاره فرارسید آن را در اختیار مستأجر قرار دهد به نظر ما هم این ایراد محقق اصفهانی وارد است.

قول سوم: قول سوم این بود که خیار، خیار تخلف وصف است زیرا مشتری به هدف این که عین خریداری شده تمام منافع را دارا باشد اقدام به این خرید نموده است ولی بعد از بیع، متوجه شده که این وصف در مورد معامله، موجود نیست به همین جهت حق اعمال خیار تخلف وصف را خواهد داشت.

اشکال به قول سوم: می‌توان این ایراد را به استدلال قول سوم مطرح کرد که همه جا چنین تخلفی عنوان تخلف وصف پیدا نمی‌کند؛ اگر در ضمن عقد تصریح شده باشد که این مورد معامله باید واجد این وصف باشد و در عمل فاقد چنین وصفی شود در این فرض، مشتری حق خیار تخلف وصف را پیدا خواهد کرد مثلا کسی عبد زیادی دارد ولی نیازمند عبد کاتب است که به امورات او رسیدگی کند و با همین هدف عبدی را خریداری کرده به وصف این که کاتب باشد ولی در واقعیت این عبد کتابت بلد نباشد در این فرض می‌توان گفت تخلف وصف رخ داده است و در چنین موردی می‌توان گفت خیار تخلف وصف واقع شده است.

مختار استاد: در موضوع بحث ما فرض بر این است که مشتری خانه‌ای خریده است و ظاهر مطلب آن است که توقع دارد از تمام منافع آن بهره‌مند شود ولی متوجه می‌شود این ملکِ خریداری شده تا مدتی در إجاره‌ی غیر است؛ درست است که باید تمام منافع این ملک در اختیار مشتری قرار بگیرد ولی در این فرض نمی‌تون گفت به جهت تخلف وصف، این مشتری حق خیار تخلف وصف پیدا کرده است زیرا زمانی چنین حقی ایجاد می‌شود که در ضمن عقد، تصریح شده باشد که این عین باید واجد این وصف باشد ولی در موضوع بحث ما چنین تصریحی در ضمن عقد وجود ندارد این که از جهات دیگری ثابت شود که خیار فسخ برای مشتری وجود دارد آن یک بحث دیگری است ولی در فرض بحث ما از جهت خیار تخلف وصف نمی‌توان اعمال خیار وصف نمود؛ در تخلف شرط هم چنین وضعیت قابل طرح است یعنی اگر در ضمن عقد شرط مخصوصی تصریح شد و بعد از معلوم شد که این عین واجد این شرط نیست در این صورت برای مشتری خیار تخلف شرط وجود دارد ولی اگر تصریح نشده باشد و بعد از عقد معلوم شود که این عین فاقد شرطی است که مد نظر مشتری بوده در این فرض نمی‌تواند اعمال خیار تخلف شرط کند، البته وجوه دیگری مطرح شده است که طرح آن وجوه لزومی ندارد.

بیعُ عین المستأجرة مع جهل المشتری بمدّة الإجارة: در جلسه‌ی قبل، مسئله‌ی دهم از سری مسائل کتاب الإجاره را از تحریر الوسیلة مرحوم امام نقل کردیم در این جلسه نیز یاد‌آور این مسئله می‌شویم و نکته‌ی دیگری از این مسئله را نیز بیان خواهیم کرد: «لا تبطل الإجارة بالبيع، فتنتقل العين إلى المشتري مسلوبة المنفعة في مدّتها. نعم، للمشتري مع جهله بها خيار الفسخ، بل له الخيار لو علم بها وتخيّل أنّ مدّتها قصيرة فتبيّن أنّها طويلة...»[1] «اجاره با بيع باطل نمى‌شود، پس در مدت اجاره، عين به طور مسلوب المنفعه به خريدار منتقل مى‌شود. البته اگر خريدار جاهل به اجاره باشد، خيار فسخ دارد، بلكه اگر بداند ولى خيال كند كه مدتش كوتاه است سپس معلوم شود كه طولانى است، خيار فسخ دارد.»[2]

بیان استاد: همان طور که در کلام مرحوم امام و سایر بزرگان بیان شد مبنی بر این که اگر مشتری بعد از عقد متوجه شود عین مورد معامله‌ی او عین مستأجره است می‌تواند رضایت به بیع دهد و تا پایان مدت إجاره صبر کند و می‌تواند از خیار فسخ استفاده کند و معامله را به جهت نقصی که در منافع آن وارد شده است رد نماید همچنین در ادامه، مرحوم امام می‌فرماید: «بل له الخيار لو علم بها وتخيّل أنّ مدّتها قصيرة فتبيّن أنّها طويلة.» یعنی اگر مشتری خبر دارد که عین مورد معامله‌ی او به غیر إجاره داده شده است و به گمان این که این مدت إجاره کوتاه است رضایت به این بیع داده است ولی بعد از عقد اگر متوجه شود که این مدت طولانی است در این فرض نیز حق دارد از خیار فسخ استفاده کند، مثلا خیال می‌کرده مدت إجاره دو ماه یا سه ماه است و این مقدار برای او قابل اغماض بوده است ولی بعد از عقد متوجه شده است این مدت إجاره دو سال است و اگر می‌دانست مدت إجاره این قدر طولانی است هرگز رضایت به چنین بیعی نمی‌داد، مرحوم امام به صراحت در چنین فرضی نیز خیار فسخ برای مشتری قائل شده‌اند.

حکم بیع عین مستأجره به خود مستأجر: در اصل صحت بیع عین مستأجره بالإتفاق شکی نیست، موضوع دیگر این است که اگر مالک عین، همین عینی که در إجاره‌ی مستأجر است به خود مستأجر بفروشد چه حکمی دارد؟ در این فرض هم در صحت بیع عین مستأجره اشکالی وجود ندارد بحث راجع به این است که مدت إجاره در مسئله چه وضعیتی پیدا میکند؟ زیرا مستأجر از دو جهت مستحق منافع عین مستأجره در مدت إجاره است جهت اول آن است که در این مدت به جهت عقد إجاره چنین حقی پیدا کرده است و جهت دیگر این که مالک عین شده است و استحقاق بهره‌مندی از تمام منافع عین از جمله منافعی که در مدت إجاره حق او بود، پیدا کرده است حال سؤال در این خصوص است که آیا چنین استحقاقی که دو جهت داشته باشد جایز است یا خیر؟ إن شاء الله در جلسه‌ی آینده بیان خواهد شد.