1400/09/13
بسم الله الرحمن الرحیم
موضوع: كتاب الإجارة/شرائط الإجارة /خیار الفسخ فی بیع العین المستأجرة
لا تبطل الإجارة بالبیع: «(مسألة 10):لا تبطل الإجارة بالبيع، فتنتقل العين إلى المشتري مسلوبة المنفعة في مدّتها. نعم، للمشتري مع جهله بها خيار الفسخ، بل له الخيار لو علم بها وتخيّل أنّ مدّتها قصيرة فتبيّن أنّها طويلة، ولو فسخ المستأجر الإجارة أو انفسخت، رجعت المنفعة في بقيّة المدّة إلى المؤجر لا المشتري، وكما لا تبطل الإجارة ببيع العين المستأجرة على غير المستأجر، لا تبطل ببيعها عليه، فلو استأجر داراً ثمّ اشتراها بقيت الإجارة على حالها، ويكون ملكه للمنفعة في بقيّة المدّة بسبب الإجارة لا تبعية العين، فلو انفسخت الإجارة رجعت المنفعة في بقيّة المدّة إلى البائع، ولو فسخ البيع بأحد أسبابه بقي ملك المشتري المستأجر للمنفعة على حاله.»[1]
«مسأله 10- اجاره با بيع باطل نمى‌شود، پس در مدت اجاره، عين به طور مسلوب المنفعه به خريدار منتقل مى‌شود. البته اگر خريدار جاهل به اجاره باشد، خيار فسخ دارد، بلكه اگر بداند ولى خيال كند كه مدتش كوتاه است سپس معلوم شود كه طولانى است، خيار فسخ دارد. و اگر مستأجر، اجاره را فسخ نمايد يا منفسخ شود در بقيه مدت اجاره، منفعت به موجر بر مى‌گردد نه به خريدار. و چنان كه با فروش عين اجاره داده شده، به غير مستأجر، اجاره باطل نمى‌شود، همچنين با فروش عين به مستأجر، اجاره باطل نمى‌شود؛ پس اگر خانه‌اى را اجاره نمايد سپس آن را بخرد، اجاره به حال خودش باقى است و مالكيت او بر منفعت در بقيّه مدت اجاره از ناحيه اجاره است، نه از جهت اينكه منفعت تابع عين است، پس اگر اجاره فسخ شود، منفعت در بقيه مدت به فروشنده بر مى‌گردد، و اگر بيع با يكى از اسباب فسخ، فسخ شود، مالكيت خريدار مستأجر، بر منفعت به حال خودش باقى مى‌ماند.»[2]
بیان استاد: بحث در مسئله‌ی دهم از سری مباحث کتاب الإجاره در تحریر الوسیله بود، اگر کسی مثلا خانه‌ای را خریداری کند در حالی که این خانه به مدّت شش ماه از إجاره‌ی آن به غیر باقی مانده باشد اصل این بیع صحیح است و باطل نیست زیرا متعلق بیع و متعلق إجاره متفاوت است ولی برای مشتری این خانه دو حالت قابل تصور است؛ حالت اول این که خبر داشته که این خانه مثلا تا شش ماه در إجاره‌ی غیر است و با این فرض «اقدم علی بیعه» با اختیار و اطلاع از وضعیت ملک اقدام به خرید این خانه کرده است در این مورد هیچ اختلافی در صحت و لزوم این بیع وجود ندارد ولی حالت دوم این است که مشتری خبر نداشته که این خانه به إجاره‌ی غیر در‌آمده است در این فرض برای مشتری دو انتخاب پیش رویش است یکی این که به اصل بیع رضایت دهد و منتظر شود که مدت إجاره به پایان برسد و انتخاب دیگر این که از حق خیار فسخ استفاده کند و این بیع را فسخ کند، در جایی که مشتری از خیار فسخ استفاده می‌کند این بحث در بین علماء مطرح است که منشأ این خیار فسخ چیست و به چه دلیل چنین حقی در فسخ بیع عین مستأجره از به نفع مشتری برقرار است؟.
سبب خیار فسخ برای بیع عین مستأجره: گفتیم اگر مشتری بعد از عقد بیع متوجه شود عین مستأجره را خریده است در این فرض اصل بیع باطل نیست ولی مشتری مخیر است یا به بیع رضایت دهد و صبر کند تا مدت إجاره به اتمام برسد یا این که از حق خیار فسخ استفاده کند در این که سبب این خیار فسخ از چه جهت ایجاد می‌شود در بین علماء اختلاف وجود دارد.
کلام مرحوم سید: «يجوز بيع العين المستأجرة قبل تمام مدة الإجارة، ولا تنفسخ الإجارة به فتنتقل إلى المشتري مسلوبة المنفعة مدة الإجارة، نعم للمشتري مع جهله بالإجارة خيار فسخ البيع، لأن نقص المنفعة عيب، ولكن ليس كسائر العيوب مما يكون المشتري معه مخيرا بين الرد والأرش فليس له أن لا يفسخ ويطالب بالأرش فإن العيب الموجب للأرش ما كان نقصا في الشئ في حد نفسه، مثل العمى والعرج، وكونه مقطوع اليد، أو نحو ذلك، لا مثل المقام الذي العين في حد نفسها لا عيب فيها، وأما لو علم المشتري أنها مستأجرة ومع ذلك أقدم على الشراء فليس له الفسخ أيضا»[3]
«(مسألة 1) فروختن عين مستأجره پيش از انقضاء زمان اجاره جايز است واجاره بسبب آن بهم نمى‌خورد ودر آن مدت عين بدون منفعت از مشترى است بلى مشترى اگر نداند خيار فسخ دارد زيرا كه نقص منفعت عيب است، لكن نه مثل ساير عيوب كه مشترى مخير باشد ميان رد وارش پس نمى‌تواند در اينجا ارش بگيرد بخلاف ساير عيوب كه در عين باشد مثل كورى وشلى وبي دستى ونحو آنها واما اگر مشترى بداند عين در اجاره ديگرى است وبخرد نمى‌تواند فسخ كند»[4]
بیان استاد: بنا بر فرمایش مرحوم سید، بیع عین مستأجره جایز است یعنی قبل از این که مدت إجاره که مثلا شش ماه بوده به اتمام برسد مالک عین می‌تواند آن عین را در معرض فروش قرار دهد و عقد بیع را جاری کند، گفته شد دلیل این جواز، تعدد متعلق بیع و إجاره است؛ اگر مشتری از این إجاره اطلاعی نداشته باشد مخیر است بین رضایت به بیع و بین اعمال خیار فسخ، زیرا ایشان نقص در منفعت را «عیب» معرفی می‌کنند، زیرا مشتری توقع داشته است که همزمان با انعقاد عقد بیع از تمام منافع آن بهره‌مند شود ولی این إجاره سبب شده قسمتی از منافع را در مدت إجاره مذکور از دست بدهد و همین محرومیت در مدت إجاره چنین حقی را به مشتری داده است.
مرحوم سید در ادامه می‌فرماید: «ولكن ليس كسائر العيوب مما يكون المشتري معه مخيرا بين الرد والأرش فليس له أن لا يفسخ ويطالب بالأرش فإن العيب الموجب للأرش ما كان نقصا في الشئ في حد نفسه، مثل العمى والعرج، وكونه مقطوع اليد، أو نحو ذلك، لا مثل المقام الذي العين في حد نفسها لا عيب فيها، وأما لو علم المشتري أنها مستأجرة ومع ذلك أقدم على الشراء فليس له الفسخ أيضا» یعنی مرحوم سید چنین عیبی را عیب حقیقی تلقی نکرده‌اند بلکه این عیب را عیب حکمی می‌دانند؛ اگر مثلا یک چهار‌پایی را می‌خرید و متوجه می‌شد پای این حیوان شل است یا اگر خانه‌ای می‌خرید و بعد از عقد بیع معلوم می‌شد این خانه در معرض تخریب است چنین عیوبی عیب در خلقت این اعیان به حساب می‌آید ولی اگر خود عین ایرادی نداشته باشد ولی از جهت منافع، قسمتی از منافع در اختیار غیر قرار داشته باشد چنین عیبی عیب در عین به حساب نمی‌آید بلکه عیب در منافع است البته چون مقصود مشتری استیفای تمام منفعت بوده می‌توان گفت به نوعی عیب در منافع عین وارد شده است.
اگر مثلا کسی اسبی بخرد و بعد از عقد بیع، معلوم شود این اسب شَل بوده یا ایرادی در چشمش وجود داشته در این فرض خود عین در خلقتش عیب وجود داشته و حکم چنین بیعی آن است که مشتری حق خیار عیب دارد و می‌تواند با اعمال چنین خیاری معامله را فسخ کند همچنین می‌تواند به اصل معامله رضایت دهد و ارش دریافت کند یعنی بایع باید تفاوت قیمت سالم و معیب را به مشتری برگرداند ولی اگر عیب عارض شده بر عین در خلقت عین و وجود خارجی عین نباشد بلکه در منافع آن باشد در این فرض جایز نیست که مشتری تفاوت قیمت بین عین طلق و عین مستأجره را به عنوان ارش دریافت کند زیرا دریافت ارش و رضایت به اصل معامله در جایی است که عیب مورد نظر در خلقت عین باشد نه در منفعت آن، زیرا قیمت خود عین طلق و عین مستأجره تفاوتی باهم ندارد البته مستأجره بودن عین می‌تواند در رغبت مشتری تأثیر داشته باشد.
کلام صاحب جواهر: «نعم يتخير المشتري مع جهله بين الصبر إلى انتهاء مدة الإجارة، وبين الفسخ باعتبار اقتضاء إطلاق العقد تعجيل التسليم للانتفاع كما هو الغالب، بخلاف العالم بذلك فإنه لا خيار له، ولو اتفق فسخ المستأجر بأحد أسبابه عادت المنفعة إلى البائع دون المشتري الذي قد استحق العين مسلوبة المنفعة إلى المدة.»[5]
بیان استاد: مرحوم محمد حسن جواهری صاحب جواهر الکلام در این مقام می‌فرمایند: بیع عین مستأجره جایز است ولی اگر مشتری خبر نداشت که عین مورد معامله در إجاره‌ی غیر بوده مخیر است بین فسخ معامله و بین این که به اصل معامله رضایت دهد و صبر کند تا مدت إجاره به اتمام برسد، دلیل این که مشتری چنین حقی پیدا می‌کند این است که غالبا در خرید و فروش عین، تمام منافع آن نیز لحاظ می‌شود و معدوم شدن قسمتی از منافع بر خلاف غالب است و به عبارتی اقتضای بیع عین، تعجیل در تسلیم است تا مشتری بلافاصله از منافع آن بهره‌مند شود مثل این که کسی خانه‌ای را بخرد و اثاث منزل خود را جمع کند تا در آن خانه مستقر شود ولی متوجه شود که این خانه تا مدتی در اختیار غیر است و مسلما چنین عینی برای مشتری آن معیوب از جهت منافع به حساب می‌آید فلذا مشتری خیار فسخ پیدا می‌کند.
اگر مشتری خبر دارد که در صدد خرید خانه‌ای است که تا مدتی در إجاره غیر است و با چنین علمی اقدام بر خرید آن کند در این صورت مسلوب المنفعة بودن عین تا انتهای عقد إجاره، حق خیار فسخ را برای مشتری ایجاد نمی‌کند و چنانچه عقد إجاره قبل از اتمام مدت إجاره توسط مستأجر با استفاده از یکی از اسباب خیار، فسخ شود در این صورت حق استفاده از منافع عین مستأجره تا اتمام مدت عقد إجاره در اختیار بایع قرار می‌گیرد نه مشتری زیرا مشتری مستحق عینی شده که تا اتمام مدت إجاره بهره‌ای از منافع آن ندارد.
اشکال مرحوم محقق اصفهانی بر استدلال صاحب جواهر: صاحب جواهر مدعی شدند اقتضای عقد بیع، غالبا تعجیل تسلیم است تا مشتری بلافاصله از منافع آن بهره‌مند شود و اگر کسی مثلا خانه‌ای را بخرد و بعد از عقد معلوم شود این خانه به إجاره‌ی غیر در‌آمده بود در این فرض چون با اقتضای عقد تناسبی ندارد به همین جهت حق خیار فسخ برای مشتری ایجاد می‌شود و مسلوب المنفعة بودن عین مستأجره در مدت إجاره عیب به حساب می‌آید و همین عیب سبب ایجاد حق فسخ عقد برای مشتری می‌گردد.
جوابی که مرحوم محقق اصفهانی در کتاب شرح کفایة به این استدلال می‌دهند این است که دلیل مطرح شده اخص از مدعاست و این دلیل عمومیت ندارد و شامل تمام موارد نمی‌شود زیرا امکان دارد مثلا یک خانه در إجاره‌ی غیر باشد در عین حال منافاتی با تسریع در انتفاع نداشته باشد مانند این که کسی خانه‌ی خود را به مستأجری داده باشد که یک سال بعد به مدت سه ماه از منافع این خانه استفاده کند، در این فرض درست است که این خانه در إجاره‌ی غیر است ولی مشتری بلافاصله می‌تواند بعد از عقد بیع، از منافع این خانه استفاده کند هرچند با فرارسیدن مدت إجاره موظف است طبق عقد إجاره‌ای که قبل از عقد بیع منعقد شده، خانه را در اختیار مستأجر قرار دهد بنا بر این نمی‌توان گفت بیع عین مستأجره در صورت جهل مشتری خلاف مقتضی عقد است.
قول سوم: گفتیم اگر مشتری بعد از عقد بیع، متوجه شود عین مستأجره را خرید است نه عین طلق را در این صورت می‌تواند رضایت به بیع دهد و صبر کند تا مدت إجاره به اتمام برسد و می‌تواند اعمال خیار فسخ کند و اما در بیان سبب این خیار علاوه بر اقول مطرح شده قول سومی هم بیان شده است مبنی بر این که وقتی یک مشتری مثلا خانه‌ای را می‌خرد با فرض این که این خانه بعد از عقد بلافاصله قابل انتفاع است اقدام به خرید آن نموده است و به عبارتی این خانه را به وصف طلق بودن و مستأجره نبودن خریده است و اگر بعد از عقد متوجه شود این خانه تا مدتی در إجاره‌ی غیر است این وضعیت، تخلف وصف به حساب می‌آید و می‌تواند خیار تخلف وصف را اعمال کند و این معامله را فسخ کند، إن شاء الله توضیحات بیشتر در این قول در جلسه‌ی آینده بیان خواهد شد.