1400/09/07
بسم الله الرحمن الرحیم
موضوع: كتاب الإجارة/شرائط الإجارة /حکم تعیین مدت در إجاره
بحث در مسئله هشتم از سری مسائلی است که مرحوم امام در کتاب الإجاره فرموده‌اند: «لا يشترط اتّصال مدّة الإجارة بالعقد، فلو آجر داره في شهر مستقبل معيّن صحّ؛ سواء كانت مستأجرة في سابقه أم لا، ولو أطلق تنصرف إلى الاتّصال بالعقد لو لم تكن مستأجرة، فلو قال: «آجرتك داري شهراً» اقتضى الإطلاق اتّصاله بزمان العقد. ولو آجرها شهراً وفهم الإطلاق- أعني الكلّي الصادق على المتّصل و المنفصل- فالأقوى البطلان.»[1] «اتصال مدت اجاره به عقد، شرط نيست؛ پس اگر خانه‌اش را براى ماهى كه بعد مى‌آيد و معيّن است اجاره دهد صحيح است، چه قبل از آن در اجاره باشد يا نه. و اگرمدت، مطلق باشد، در صورتى كه در اجاره نباشد انصراف به اتصال به عقد پيدا مى‌كند. پس اگر بگويد: «خانه‌ام را يك‌ماهه به تو اجاره مى‌دهم»، اين اطلاق اقتضا مى‌كند كه از همان زمان عقد باشد. و اگر آن را يك‌ماهه اجاره دهد و از يك ماه اطلاق فهميده شود يعنى كلى‌اى باشد كه هم به ماه متصل به عقد و هم به ماه منفصل از آن صادق است، اقوى باطل بودن آن است.»[2]
شرط تعیین مدت در عقد إجاره: قبل از این که بحث کنیم آیا زمان بهره‌مندی از منافع عین مستأجره یا عمل باید از حین عقد إجاره لحاظ شود و به هم متصل باشند یا این دو زمان می‌توانند منفصل باشند؟ بهتر است مشخص کنیم آیا تعیین مدت إجاره در عقد إجاره لازم است یا خیر؟ و بعد از اثبات این شرط به سراغ بحث بعدی برویم که آیا اتصال بین عقد إجاره و زمان بهره‌مندی از منافع إجاره لازم است یا خیر؟ بنا بر این بحث این خواهد بود: «هل یعتبر فی عقد الإجاره تعیین المدة او لا یعتبر؟.»
إجاره به دو منظور انجام می‌شود؛ یا برای تملیک منفعت عین است یا برای تملیک عمل است؛ تملیک منفعت عین مانند إجاره کردن یک خانه یا مغازه یا مرکب و امثال این اعیان که مستأجر می‌خواهد از منفعت سکنی و رکوب این موارد بهره‌مند شود در پایان إجاره نیز این اعیان را به موجر تحویل دهد، تملیک عمل مانند استخدام یک خیاط یا بنّا و امثال این صاحب حِرَف که مستأجر می‌خواهد در بر‌آوردن نیاز خود در تهیه لباس و منزل مسکونی و این قبیل امور از مهارت این افراد بهره‌مند شود.
بنا بر این بدون تعیین مدت و بدون تعیین ظرف زمان عقد، إجاره مجهول و غرری خواهد بود و این غرر موجب بطلان عقد إجاره می‌شود مثلا اگر بگوید من خانه را به تو إجاره دادم ولی مشخص نکند که مدت إجاره دو ماه باشد یا چهار ماه و کاملا مبهم باشد چنین عقد إجاره‌ای مشروع نخواهد بود، زیرا اگر مدت إجاره معلوم نشود مثل این است که چیزی وجود ندارد و بخواهیم آن را إجاره دهیم، مسلما چنین إجاره‌ای جایز نیست؛ وجود پیدا کردن منفعت به این است که مدت معلوم شود تا بتوان قیمت این منفعت را ارزش گذاری کرد.
تعیین مدت إجاره در إجاره‌ی منفعت عین مستأجره: مثلا وقتی موجر می‌گوید: «آجرتُکَ الدارَ خمسة أشهُر» آیا این پنج ماه از همان زمان عقد باید شروع شود یا این که جایز است شروع إجاره مثلا دو ماه یا چند ماه بعد از عقد إجاره باشد؟ مثال دیگر این که هنوز چند ماه تا محرم و صفر باقی مانده آیا موجر جایز است بگوید: «من خانه خود را برای تمام محرم و صفرِ امسال به فلان هیئت إجاره دادم»؟ سؤال این است که آیا تعیین مدّت در عقد إجاره لازم است به نحوی که ظرفیت زمانی آن مشخص باشد یا می‌توان بدون تعیین مدت و به صورت مبهم نیز عقد إجاره را منعقد کرد؟ اگر ثابت کردیم که باید مدت إجاره معین باشد بعد به سراغ آن خواهیم رفت که این مدت باید از حین عقد إجاره شروع شود یا این که جایز است فاصله‌ای بین این دو زمان وجود داشته باشد؟
بیان استاد: در جواب می‌گوییم: تعیین مدت إجاره یک شرط بدیهی برای صحت عقد إجاره است و این شرط یک شرط عقلائی به شمار می‌آید زیرا تا چیزی مشخص نشود عقلاء نمی‌توانند برای آن ارزشی قائل شوند و چیزی که ارزش آن مجهول باشد نمی‌توان عوضی را در قبال آن تعیین کرد و به همین جهت جهل به مدت إجاره منتهی به غرر می‌شود و نتیجه آن خواهد شد که ارکان إجاره تزلزل پیدا می‌کنند و شرعاً إجازه تصرف برای طرفین در عوضین ایجاد نمی‌شود.
تعیین مدت إجاره در عمل و استخدام: این قسم از إجاره با إجاره‌ی منفعت عین مستأجره تفاوتی دارد زیرا می‌توان إجاره‌ی عمل را به دو صورت تصور کرد؛
صورت اول:کسی که دارای مهارتی است را تا یک مدت معین استخدام کنند مانند استخدام یک خیاط برای کار در یک کارگاه خیاطی، در این مثال غرض کارفرما این نیست که یک لباس یا تعداد لباس مشخصی به دست این خیاط دوخته شود بلکه غرض آن است که در این مدت این خیاط به شکل متعارف مشغول به خیاطی باشد و تولید این کارگاه متوقف نشود؛ مثال دیگر مانند استخدام یک بنّا برای بنّایی در شرکت تولید ساختمان مسکونی، در این مثال نیز یک ساختمان یا چند ساختمان مد نظر نیست بلکه صرف فعالیت این بنّا در جهت تولید ساختمان ملاک است به هر تعداد که مقدور باشد.
صورت دوم: استخدام کسی که دارای مهارت است برای انجام یک کار مشخص بدون تعیین مدّت و ظرف زمانی البته با تعیین غایت زمانی؛ مثال اول: اگر کسی خیاطی را استخدام کند که یک لباس یا چند لباس مشخص را بدوزد ولی تعیین نکند که در چه مدّت این دوخت انجام شود، در واقع آنچه برای مستأجر مهم است دوخته شدن لباس است ولی این دوخت در چه مدّتی انجام شود چندان اهمیتی ندارد البته یک غایت و نهایت زمانی را در نظر می‌گیرد تا حداکثر در این مدت سفارش او آماده شود مثلا می‌گوید: «این لباس را برای من تا یک ماه آماده کن.» زیرا احتمال دارد مشتری این لباس را مثلا برای عید می‌خواهد.
مثال دوم: اگر کسی بنّایی را استخدام کند که مثلا یک ساختمان مسکونی مشخص در یک زمین مشخص برای او بسازد، در این مثال مدّت ساخته شدن ساختمان برای کارفرما مهم نیست آنچه برای او مهم است و غرض اصلی اوست تکمیل ساختمان است البته این توقع را هم ندارد که با معطلی و وقت تلفی این کار پیش رود به همین جهت یک غایت و نهایت زمانی مشخصی را برای بنّا اعلام می‌کند.
نتیجه: إجاره‌ی عمل در جایی که مصداق مشخص مد نظر نباشد بلکه صرف بهره‌مندی از مهارت أجیر در مصادیق کلی بدون تعیین تعداد، مورد توجه باشد در این فرض باید مدت و ظرف زمانی این عمل معین شود و إلا موجب جهل در مقدار عمل می‌شود و این جهل موجب غرر خواهد بود زیرا اگر خیاط یا بنّایی أجیر شود ولی معلوم نشود که چه مدت از مهارت آنها استفاده خواهد شد در این فرض نمی‌توان اُجرت مشخصی را برای کار او معین نمود در نتیجه شرط تعیین عوضین مختل می‌شود و موجب بطلان عقد إجاره خواهد شد البته در جایی که غرض اصلی خود لباس و خود منزل مسکونی باشد و مدّت و ظرف زمانی انجام این عمل اهمیتی برای کارفرما نداشته باشد باز هم عرفا از جهت غایت و نهایت محدوده‌ی زمانی نیاز است که این زمان مشخص شود، این طور نیست که این خیاط و بنّا تا آخر عمر فرصت داشته باشند هر وقت تمایل داشتند این کار را تحویل دهند بلکه عرف این توقع را دارد که در اولین فرصت و بدون معطلی این سفارش آماده شود تا کارفرما بتواند در اولین فرصت از آن استفاده کند.
اقوال در شرط اتصال عقد إجاره به مدت إجاره: در این بحث می‌توان دو قول را مطرح نمود:
قول مشهور: مشهور علماء از جمله مرحوم امام اتصال عقد إجاره به مدت إجاره را شرط نمی‌دانند و می‌فرمایند: «لا يشترط اتّصال مدّة الإجارة بالعقد، فلو آجر داره في شهر مستقبل معيّن صحّ.» یعنی اگر موجر بگوید من خانه‌ی خود را به تو إجاره دادم به مدّت یکسال و توافق کنند که شروع این إجاره یک ماه بعد باشد اشکالی ندارد و این عقد صحیح است، بنا بر این وقتی گفته می‌شود اتصال زمان عقد به مدت إجاره شرط نیست دو حالت را می‌شودتصور کرد؛ حالت اول آن است که مدت إجاره مطلق می‌آورد و معلوم نمی‌کند که از چه زمانی این مدت شروع خواهد شد و حالت دوم آن است که زمان شروع إجاره در آینده معین می‌شود مثلا گفته می‌شود یک ماه بعد از عقد إجاره یا سه ماه بعد از عقد إجاره شروع إجاره واقع شود یا مثلا در ماه ذی حجه عقد إجاره نوشته می‌شود و زمان شروع إجاره دو ماه محرم و صفر توافق می‌شود، اگر پذیرفته باشیم که اتصال بین زمان عقد و زمان شروع إجاره شرط نیست و انفصال را صحیح بدانیم صحت این دو حالت را باید بپذیریم، اصلا می‌تواند قید اتصال و انفصال را ذکر نکند مثلا نگوید از الآن و یا از پنچ ماه دیگر و یا اصلا به صراحت زمانی را برای شروع إجاره اعلام کند که منفصل از زمان عقد إجاره باشد، در دو حالت چنین إجاره‌ای صحیح است.
قول غیر مشهور: برخی فقهاء از جمله مرحوم شیخ طوسی اتصال مدت إجاره را به زمان عقد، شرط می‌داند چنانچه در مبسوط فرموده‌اند: «فإذا ثبت أنها لا بد أن تكون معلومة، و المنفعة معلومة، فمن شرط صحة العقد أن تكون المنفعة متصلة بالعقد، و يشرط أنها من حين العقد، فإذا قال آجرتك هذه الدار شهرا و لم يقل من هذا الوقت، و لكنه أطلق الشهر فإنه لا يجوز و كذلك إن آجره الدار في شهر مستقبل بعد ما دخل، فإنه لا يجوز، فعلى هذا إذا قال في رجب آجرتك هذه الدار شهر رمضان، لم تصح الإجارة، و عند قوم تصح و هو قوي.»[3]
و در خلاف فرموده‌اند: «إذا قال: آجرتك هذه الدار شهرا، و لم يقل من هذا الوقت و أطلق، فإنه لا يجوز. و كذلك إذا آجره الدار في شهر مستقبل بعد ما دخل، فإنه لا يجوز... دليلنا: أن عقد الإجارة حكم شرعي، و لا يثبت إلا بدلالة شرعية، و ليس على ثبوت ما قاله دليل، فوجب أن لا يكون صحيحا.»[4]
بیان استاد: مرحوم شیخ طوسی اتصال زمان عقد با مدت إجاره را لازم می‌داند و در صورتی که کلا زمان شروع إجاره معلوم نباشد و یا زمان شروع إجاره معلوم باشد ولی فاصله‌ای بین زمان عقد و زمان شروع إجاره لحاظ شده باشد این دو نوع إجاره که اتصال بین زمان عقد و زمان شروع إجاره در آن وجود ندارد را باطل می‌داند.
مرحوم شیخ طوسی برای اثبات این ادعای خود این چنین استدلال می‌کند که إجاره یک امر شرعی است و صحت هر امر شرعی متوقف بر دلیل شرعی می‌باشد، در عقدی که زمان عقد به زمان شروع إجاره متصل است تردیدی در صحت آن نیست و تصوّر اولیه‌ای که از إجاره در ذهن متبادر می‌شود اتصال زمان عقد إجاره به زمان شروع إجاره است و این مورد نیازی به دلیل ندارد ولی اگر بنا باشد بین این دو زمان انفصال ایجاد شود صحت آن نیاز به دلیل دارد و ادعای مرحوم شیخ آن است که ما چنین دلیلی نداریم.
دلیل عدم اشتراط اتصال زمان عقد إجاره و مدت إجاره: قائلین به عدم اشتراط اتصال بین زمان عقد إجاره و مدت إجاره تمسک جسته‌اند به آیه‌ی: ﴿يَا أَيُّهَا الَّذِينَ آمَنُواْ أَوْفُواْ بِالْعُقُودِ أُحِلَّتْ لَكُم بَهِيمَةُ الأَنْعَامِ إِلاَّ مَا يُتْلَى عَلَيْكُمْ غَيْرَ مُحِلِّي الصَّيْدِ وَأَنتُمْ حُرُمٌ إِنَّ اللّهَ يَحْكُمُ مَا يُرِيدُ﴾[5] «اى كسانى كه ايمان آورده‌ايد! به پيمانها و قراردادها وفا كنيد! چهار پايان و جنين آنها براى شما حلال شده است؛ مگر آنچه بر شما خوانده مى‌شود و استثنا خواهد شد). و در حالى كه در احرام هستيد، صيد را حلال نشمريد. خداوند هر چه را بخواهد و مصلحت باشد حكم مى‌كند.»[6]
بیان استاد: در این آیه‌ی کریمه خدای متعال خطاب به مؤمنین به طور مطلق وفای به هر نوع عقدی را واجب نموده است و اگر بین دو نفر عقد إجاره واقع شود و زمان عقد با زمان مدت إجاره فاصله داشته باشد به هر حال این عقد نیز یکی از مصادیق عقودی است که امر به وفای آن شده است و دلیلی نداریم که چنین عقدی را از حکم سایر عقود استثناء کنیم و آن حکم عام که وجوب وفای به عقود است شامل این مورد نیز می‌شود، شاید سؤال شود که دلیل صحت چنین عقدی از کجا استخراج می‌شود؟ در جواب می‌گوییم: همین که خدای متعال وفای به عقود را واجب کرده است و این عقد نیز یکی از مصادیق عقود به شمار آید خود وجوب وفای به عقود دلالت بر صحت این عقد نیز خواهد کرد زیرا خداوند هرگز یک عقد باطل را واجب نمی‌کند.