درس خارج فقه استاد مقتدایی

موضوع: كتاب الإجارة/العين المستأجرة /اطلاق و انصراف در عقد إجاره

اطلاق و انصراف در عقد إجاره: مرحوم امام در مسئله هفتم می‌فرماید:

«لو كان وقت زيارة عرفة، واستأجر دابّة للزيارة فلم يصل وفاتت منه صحّت الإجارة، ويستحقّ المؤجر تمام الاجرة بلا خيار؛ ما لم يشترط عليه في عقد الإجارة إيصاله يوم عرفة، ولم يكن انصراف موجب للتقييد.»[1]

«اگر وقت زيارت عرفه باشد و چهارپايى را براى زيارت اجاره نمايد، پس به زيارت نرسد و زيارت از او فوت شود، اجاره صحيح است و موجر، تمام اجرت را بدون خيار، استحقاق پيدا مى‌كند مادامى‌كه در عقد اجاره بر او شرط نكند كه او را روز عرفه برساند و انصرافى كه موجب تقييد به آن شود در كار نباشد.»[2]

بیان استاد: فرض بر این است که اگر موسم زیارت عرفه باشد و مشتاقان فراوانی از اقصی نقاط بلاد اسلامی در صدد حرکت به طرف کربلاء و درک زیارت عرفه در حرم مطهر امام حسین(ع) باشند، در چنین فصلی زائری به مالک چهار‌پایی مانند اسب و شتر یا مالک ماشین ِ کرایه‌ای مراجعه می‌کند و به طور مطلق می‌گوید: «من را به زیارت کربلاء برسان.» ولی به صراحت نمی‌گوید حتما من را تا روز عرفه به کربلاء برسان و در عمل نیز مالک چهار‌پا موفق نمی‌شود تا روز عرفه این کاروان را به مقصد برساند و چند روز بعد می‌رسد، در این جا این سؤال پیش می‌آید که آیا چنین عقدی صحیح است؟ آیا موجر مستحق اُجرتی خواهد بود؟ در این فرض سه احتمال وجود دارد:

احتمال اول: با توجه به فرض مسئله که موسم زیارت عرفه است و هر جا سخن از مهیا شدن برای زیارت کربلاء مطرح است انصراف به زیارت کربلاء در روز عرفه در ذهن ایجاد می‌شود و حتی گاهی ابراز علاقه از طرف مستأجر مشاهده می‌شود مبنی بر این که دوست دارد در روز عرفه در کربلاء باشد هر چند در عقد إجاره چنین شرطی را مطرح نکرده باشد، برخی چنین انصرافی را «کالقید فی ضمن عقد الإجارة» تلقی می‌کنند و آن را مانند تصریح به قید می‌دانند و احکام مربوط به چنین قیدی را بر عقد إجاره بار می‌کنند و چنانچه تخلف از این قید رخ دهد موجر را مستحق اُجرت نمی‌دانند.

با وجود چنین انصرافی که معتبر عند العقلاء است اگر زمان کافی برای رسیدن به کربلاء در روز عرفه وجود نداشته باشد چنین عقد إجاره‌ای باطل است ولی اگر زمان کافی است این عقد صحیح است حال اگر به موقع به کربلاء برساند مستحق تمام مال الإجاره که همان اُجرة المسمی است خواهد شد ولی اگر به هر دلیل در روز عرفه این ایصال محقق نشود مستحق اُجرة المثل خواهد بود.

احتمال دوم: در این فرض مستأجر به صراحت شرط می‌کند که موجر او را در روز عرفه به کربلاء برساند، چنین شرطی صحیح است، و موجر موظف است طبق عقد إجاره مستأجر را در همان تاریخ به کربلاء برساند ولی چنانچه قبل از رسیدن به مقصد روز عرفه برسد و آنها هنوز در راه باشند در این صورت به دلیل تخلف شرط مستأجر حق إعمال تخلف شرط را دارد و می‌تواند کلاً عقد إجاره را فسخ کند و هیچ اُجرتی به موجر تعلق نگیرد و این حق را هم دارد که از این تخلفِ شرط اغماض کند و به ادامه سفر رضایت دهد در این صورت موجر فقط مستحق اُجرة المثل خواهد بود نه اُجرة المسمی.

احتمال سوم: چنانچه مستأجر رسیدن به کربلاء را مشروط به هیچ زمان مشخص و مناسبتی نکند و به طور مطلق این عقد منعقد شود و از طرفی هیچ انصرافی هم در کار نباشد که موجر را وادار کند در زمان مشخصی به مقصد برسد هر چند موسم زیارت عرفه هم بوده باشد در این فرض به صرف رسیدن به مقصد، موجر مستحق تمام مال الإجاره که همان اُجرة المسمی است خواهد بود و خیار فسخی هم برای مستأجر وجود نخواهد داشت زیرا تخلف از شرط اتفاق نیافتاده است و چنین عقدی لازم الإجرا و برای هر دو طرف تعهد آور است.

اقسام عقد إجاره بر اساس زمان شروع إجاره: مرحوم امام در مسئله‌ی هشتم می‌فرماید: «لا يشترط اتّصال مدّة الإجارة بالعقد، فلو آجر داره في شهر مستقبل معيّن صحّ؛ سواء كانت مستأجرة في سابقه أم لا، ولو أطلق تنصرف إلى الاتّصال بالعقد لو لم تكن مستأجرة، فلو قال: «آجرتك داري شهراً» اقتضى‌ الإطلاق اتّصاله بزمان العقد. ولو آجرها شهراً وفهم الإطلاق- أعني الكلّي الصادق على المتّصل و المنفصل- فالأقوى البطلان.»[3]

«اتصال مدت اجاره به عقد، شرط نيست؛ پس اگر خانه‌اش را براى ماهى كه بعد مى‌آيد و معيّن است اجاره دهد صحيح است، چه قبل از آن در اجاره باشد يا نه. و اگر مدت، مطلق باشد، در صورتى كه در اجاره نباشد انصراف به اتصال به عقد پيدا مى‌كند.

پس اگر بگويد: «خانه‌ام را يك‌ماهه به تو اجاره مى‌دهم»، اين اطلاق اقتضا مى‌كند كه از همان زمان عقد باشد. و اگر آن را يك‌ماهه اجاره دهد و از يك ماه اطلاق فهميده شود يعنى كلى‌اى باشد كه هم به ماه متصل به عقد و هم به ماه منفصل از آن صادق است، اقوى باطل بودن آن است.»[4]

بیان استاد: در اقسام عقد إجاره بر اساس ذکر زمان شروع عقد و عدم ذکر آن می‌توان اقسام ذیل را مطرح کرد:

قسم اول: عین مستأجره در تصرف کسی نباشد و عقد إجاره به طور مطلق منعقد شود در این فرض إنصراف عقد به این است که زمان شروع انتفاع از عین مستأجره از همان زمان عقد إجاره است، مثلا اگر بگوید: «خانه‌ام را به مدت یک ماه به تو إجاره دادم» انصراف چنین عقدی به آن است که از همان زمان عقد، مستأجر حق استفاده از منفعت را دارد.

قسم دوم: اگر در عقد إجاره زمان شروع انتفاع مستأجر از عین مستأجره مدّتی بعد از زمان عقد إجاره باشد و به عبارتی انفصال بین زمان انتفاع به طور معین و زمان عقد بر قرار باشد چنین عقدی صحیح است، در این صحت فرق نمی‌کند زمان انعقاد عقد إجاره، عین مستأجره در تصرف کس دیگر باشد یا این که آزاد باشد، مثلا موجر به مستأجر بگوید: «الآن عقد إجاره را منعقد می‌کنم که تو یک ماه بعد به مدت یک سال از منافع این خانه استفاده کنی» هر چند در این یک ماه این خانه در اختیار دیگری باشد، این قول اجماع بین فقهاء است البته مرحوم شیخ در خلاف اتصال بین زمان عقد و زمان انتفاع را در صحت عقد إجاره لازم می‌داند: «مسألة 13 [حكم الإطلاق في أول وقت الإجارة] إذا قال: آجرتك هذه الدار شهرا، و لم يقل من هذا الوقت و أطلق، فإنه لا يجوز و كذلك إذا آجره الدار في شهر مستقبل بعد ما دخل، فإنه لا يجوز... دليلنا: أن عقد الإجارة حكم شرعي، و لا يثبت إلا بدلالة شرعية، و ليس على ثبوت ما قاله دليل، فوجب أن لا يكون صحيحا.»[5]

قسم سوم: اگر عقد إجاره طوری تنظیم شود که زمان شروع انتفاع از عین مستأجره کاملا مبهم باشد یعنی چنان زمان شروع انتفاع کلی مطرح شود که هم اتصال بین زمان عقد و زمان انتفاع فهمیده شود و هم انفصال بین این دو، چنین عقد إجاره‌ای بنا بر أقوی باطل است و مشروع نخواهد بود.